“สัญญาจะซื้อจะขาย” เขียนเองก็ได้ไม่ยาก

เมื่อจะต้องซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ขึ้น หลายคนน่าจะนึกถึงภาพความยุ่งยากในการทำสัญญา การหาหลักฐานเอกสารเพื่อใช้ในการทำสัญญา ถ้าถามว่าการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทุกครั้งจำเป็นต้องทำสัญญาจะซื้อจะขาย หรือไม่ คำตอบก็คือไม่จำเป็น เพราะผู้ซื้อและผู้ขายสามารถตกลงกันด้วยวาจาก็ได้ เมื่อถึงเวลาก็นัดเจอกัน ชำระเงินแก่กัน ทำสัญญาซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์กันที่สำนักงานที่ดินก็เป็นอันเสร็จเรียบ ร้อย แต่ในความเป็นจริงไม่ง่ายแบบนั้น เพราะการเบี้ยวไม่ทำตามที่ตกลงกันมีความเป็นไปได้สูงมาก และปัญหาขัดแย้งก็จะเกิดขึ้นดังนั้นจึงควรทำข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษร ซึ่งในอีกความหมายหนึ่งก็คือ “สัญญาจะซื้อจะขาย” นั่นเอง

“สัญญาจะซื้อขาย”ผู้จะ ซื้อหรือผู้จะขายสามารถทำกันเองก็ได้ เพราะทุกวันนี้แม้จะมีแบบสัญญาจะซื้อจะขายของทางราชการที่กำหนดให้ผู้ขาย ต้องยึดปฏิบัติ แต่การซื้อขายอสังหาฯ บางทีก็ไม่ได้ยึดตามนั้นทั้งหมดเสมอไป โดยหลักการแล้วขอเพียงให้มีประเด็นเงื่อนไขที่เป็นข้อตกลงครบถ้วน มีการลงลายมือชื่อทั้งสองฝ่ายก็เป็นอันใช้ได้ ซึ่งประเด็นสำคัญที่ต้องมี ได้แก่

ชื่อของคู่สัญญา ในสัญญาจะต้องมีชื่อ-นามสกุลของทั้งสองฝ่าย โดยสำคัญที่ฝั่งผู้จะขายจะต้องเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่มีชื่ออยู่ในโฉนด เรียกว่ามีชื่อในโฉนดกี่คนก็ต้องเขียนชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ทุกคนลงในสัญญา ทั้งหมด ส่วนผู้จะซื้อจะใช้ชื่อกี่คนก็ได้

อสังหาริมทรัพย์ที่ตกลงจะซื้อขาย ต้องระบุให้ชัดเจนและครบถ้วนว่าตกลงจะซื้อขายอะไร เช่น ที่ดิน กี่ตารางวา หากมีสิ่งปลูกสร้างให้ระบุลักษณะของอาคารลงไปด้วย ในส่วนรายการทรัพย์สินหรืออสังหาฯ นั้นถ้ามีส่วนควบอื่นๆ ที่ต้องการซื้อขาย ก็ต้องระบุลงไปในสัญญาให้ครบถ้วนด้วย เช่น เฟอร์นิเจอร์บิวท์อิน,ปั๊มน้ำ, แท็งก์น้ำ, มิเตอร์น้ำ-ไฟฟ้า, โทรศัพท์, แอร์, เครื่องทำน้ำอุ่น ฯลฯ (อาจทำเป็นใบแนบท้ายในสัญญาก็ได้)

ราคาที่ตกลงซื้อขาย การระบุราคาซื้อขายจะเป็นตัวเลขซื้อขายเหมารวม หรือจะซื้อขายเป็นราคาต่อตารางวา (กรณีที่ซื้อขายเฉพาะที่ดิน) หรือเป็นตารางเมตร (กรณีซื้อขายห้องชุด) ก็ได้

การชำระเงิน ขึ้นอยู่กับการตกลงกันของทั้งสองฝ่าย เช่น ผู้จะซื้อวางเงินมัดจำไว้ก่อนส่วนหนึ่ง แล้วไปจ่ายส่วนที่เหลือทั้งหมดในวันโอนกรรมสิทธิ์ เพื่อเป็นการยืนยันว่าจะซื้อแน่นอน หรือจะกำหนดผ่อนเป็นงวดๆ จนหมดแล้วค่อยไปโอนกรรมสิทธิ์ก็ได้ หรือจะชำระทั้งหมดก็ได้ตามแต่จะตกลงกัน

กำหนดเวลาการโอนกรรมสิทธิ์ เป็นสิ่งสำคัญที่สุดของสัญญาจะซื้อจะขาย นั่นคือสัญญาต้องระบุว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์กันในภายหน้า ซึ่งจะกำหนดวันที่ในสัญญาเลยก็ได้หรือกำหนดเป็นเงื่อนไขไว้ก็ได้ เช่น จะไปโอนกรรมสิทธิ์เมื่อบ้านสร้างเสร็จแล้ว หรือจะโอนกรรมสิทธิ์เมื่อชำระเงินเสร็จสิ้นแล้ว เป็นต้น *ปกติการนัดโอนกรรมสิทธิ์มักทำในวันและเวลาเดียวกัน นั่นคือบ้านก่อสร้างเสร็จเรียบร้อย คนจะซื้อชำระเงินค่าบ้านครบแล้ว ซึ่งการกำหนดเวลาก็ว่ากันตามความสะดวกและความจำเป็นของทั้งสองฝ่าย

ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์และภาษี ควรกำหนดให้ชัดเจนในสัญญา ซึ่งโดยทั่วไปแล้วคนซื้อมักรับผิดชอบค่าธรรมเนียมการโอนและค่าอากรแสตมป์ ส่วนคนขายจะรับผิดชอบภาษีธุรกิจเฉพาะและค่าภาษีต่างๆ ทั้งนี้ก็แล้วแต่จะตกลงกันอีกนั่นแหละว่าใครจะจ่ายค่าอะไร และในสัญญาระบุไว้อย่างไรก็ต้องปฏิบัติกันไปตามนั้น

จะเห็นว่าสัญญาจะซื้อจะขายนี้แม้จะต้องเขียนเองก็ไม่ยากอย่างที่คิด ส่วนถ้าจะใช้สัญญาจะซื้อจะขายแบบสำเร็จรูปหรือแบบที่มีคนอื่นเขียนไว้แล้ว ก็ต้องอ่านสัญญาให้ละเอียดรอบคอบทุกครั้งก่อนจะลงลายมือชื่อ ปัญหาต่างๆ จะได้ไม่เกิดขึ้น