ก่อสร้างผิดสัญญา

ณ ปัจจุบันนี้ เกิดปัญหาด้านการซื้อขาย การโอนกรรมสิทธิ์ เกี่ยวกับการซื้อขายที่อยู่อาศัยค่อนข้างมาก เราจึงขอแนะนำวิธีแก้ไขให้กับคุณผู้อ่าน กรณีของปัญหาของอาคารชุด ไม่ว่าจะเป็นเรื่องการผิดสัญญา หรือผิดจากคำโฆษณา เช่น ทำสัญญาซื้อห้องชุดเลขที่ 123 เนื้อที่ 56 ตารางเมตร ในชั้น 13 ของอาคาร ในราคาสามล้านบาทโดยโครงการได้โฆษณาว่าจะสร้างอาคารชุดสูง 27 ชั้น และในสัญญาระบุติดตั้งมิเตอร์ไฟมิเตอร์น้ำแยกต่างหากในแต่ละยูนิตของห้องชุด

แต่ปรากฏว่าผู้ขายได้สร้างอาคารชุดสูง 30 ชั้น โดยได้รับอนุญาตจากทางหน่วยงานที่รับผิดชอบแล้ว และไม่ติดตั้งมิเตอร์ไฟมิเตอร์น้ำแยกต่างหากในแต่ละยูนิต (ห้องชุด) ทั้งปรากฏว่าห้องชุดที่ผู้ขายสร้างมีพื้นที่เพียง 55 ตารางเมตรเท่านั้น

 ผู้ซื้อจะถือว่าโครงการได้ผิดสัญญาหรือไม่ และจะเรียกร้องให้รื้อถอนอาคารชั้นที่ 28 ถึงชั้นที่ 30 รวมถึงจะต้องทำมิเตอร์ไฟมิเตอร์น้ำแยกแต่ละห้องชุดหรือไม่, เนื้อที่ห้องชุดมีเนื้อที่พิพาทเท่าไหร่,ผู้ซื้อต้องชำระราคาจำนวนเท่าใด หรือผู้ซื้อจะขอเลิกสัญญาหรือไม่นั้นจะต้องพิจารณาเป็นเรื่องทีละประเด็น ดังนี้

เมื่อปรากฏว่าโครงการได้รับอนุญาตตามกฎหมายจากหน่วยงานที่รับผิดชอบ โครงการจึงสามารถก่อสร้างอาคารชุดได้ตามแบบแปลนที่ขออนุญาตโครงการมีสิทธิ ที่จะก่อสร้างอาคารชุดสูง30 ชั้นได้ ตามที่ขออนุญาตโดยถูกต้องตามกฎหมาย

ส่วนกรณีที่โครงการก่อสร้างอาคารชุดผิดจากที่ตกลงไว้ในสัญญา(สัญญาว่า อาคารสูงเพียง 27 ชั้น)โครงการจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา เนื่องจากยึดตามเอกสารคำโฆษณา ถือเป็นสัญญาต่อเนื่องกับสัญญาจะซื้อจะขายผู้ซื้อทำไว้กับผู้ขาย ดังนั้น ผู้ซื้อจึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญากับผู้ขายและเรียกร้องค่าเสียหายจากผู้ขายได้ เท่านั้น แต่ผู้ซื้อไม่มีสิทธิที่จะบังคับผู้ขายให้รื้อถอนอาคารชั้นที่ 28 ถึงชั้นที่ 30 เนื่องจากผู้ขายได้รับอนุญาตจากหน่วยงานราชการแล้ว เว้นแต่จะเป็นเรื่องการก่อสร้างผิดแบบ ก็จะเป็นอีกเรื่องหนึ่ง

ตามสัญญาระบุว่าจะติดตั้งมิเตอร์น้ำประปาแยกต่างหากในแต่ละห้องชุดเมื่อ โครงการไม่ได้ติดตั้งให้ กรณีนี้จึงถือได้ว่า โครงการเป็นฝ่ายผิดสัญญา ผู้ซื้อมีสิทธิเรียกร้องให้โครงการติดตั้งมิเตอร์น้ำประปาต่างหากสำหรับห้อง ชุดของผู้ซื้อได้

ส่วนเรื่องเนื้อที่ของห้องชุดแตกต่างจากที่ระบุไว้ในสัญญา ราคาที่ต้องชำระต้องปรับเพิ่มหรือลดลงตามส่วนเมื่อหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ระบุว่ามีพื้นที่ 50 ตารางเมตร และระบุในสารบัญจดทะเบียนว่ารายทรัพย์สินส่วนบุคคลที่อยู่นอกห้องชุด คือส่วนระเบียงห้องชุดมีพื้นที่ 5 ตารางเมตร ดังนั้นพื้นที่ห้องชุดเท่ากับ 55 ตารางเมตร จึงต้องคิดราคาตามจำนวนนี้ และเมื่อได้ชำระไปบ้างแล้วเท่าใด ส่วนที่เหลือเมื่อรวมกับที่ชำระไปแล้วต้องไม่เกินราคาทั้งหมดของพื้นที่ 55 ตารางเมตร

ทั้งนี้ หากผู้ซื้อพบว่าโครงการได้ผิดสัญญาก่อนการจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ซื้อมีสิทธิที่จะปฏิเสธไม่รับโอนจนกว่าทางโครงการจะแก้ไขให้เป็นไปตาม สัญญา แต่หากมีการพบภายหลังทางผู้ซื้อก็ยังสามารถฟ้องเรียกร้องค่าเสียหายจากทาง โครงการได้ตามที่กฎหมายกำหนดนะครับ