คิดจะซื้อบ้าน ต้องระวังแนวรถไฟฟ้า

บ้านไหนที่อยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้า ข้อดีอยู่ที่อนาคตข้างหน้าทำให้การเดินทางไปไหนมาไหนสะดวกสบาย ลดผลกระทบค่าครองชีพ แถมยังทำให้บ้านมีราคาสูงขึ้น แต่ข้อมีข้อควรระวังสำหรับท่านที่คิดจะซื้อบ้านใกล้แนวรถไฟฟ้าเพราะท่านอาจ ต้องเดือดร้อนจากการถูกเวนคืนบ้านและที่ดินอย่างเลี่ยงไม่ได้

ปกติการชดใช้ค่าเสียหายให้แก่เจ้าของบ้านและที่ดินที่ถูกเวนคืนตามพระราช บัญญัติการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530  พิจารณาจาก 1.ราคาที่ซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาดก่อนมีพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตสำรวจ เพื่อที่จะเวนคืน 2.ราคาประเมินทุนทรัพย์ 3.สภาพที่ตั้งและทำเล 4.เหตุและวัตถุประสงค์ของการ  เวนคืน

ทว่าการใช้ราคาประเมินของกรมที่ดินหรือกรมธนารักษ์เป็นเกณฑ์ กลับนำมาซึ่งข้อพิพาทระหว่างรัฐกับเจ้าของบ้านและที่ดินที่ถูกเวนคืนอยู่ เสมอ เพราะเงินค่าทดแทนที่ได้รับส่วนใหญ่จะต่ำกว่าราคาตลาดมาก

ซึ่งผู้ถูกเวนคืนมีสิทธิอุทธรณ์ค่าทดแทนต่อรัฐมนตรีว่าการกระทรวงที่รับ ผิดชอบโครงการนั้น ๆ เพื่อขอเพิ่มวงเงินค่าทดแทน ภายใน 60 วัน นับแต่วันที่ได้รับหนังสือแจ้งให้มารับเงินค่าทดแทน

โดยจะต้องกล่าวอ้างถึงความจำเป็น เช่น ค่าทดแทนที่กำหนดให้ต่ำกว่าราคาซื้อขายที่แท้จริง ทำให้ไม่สามารถนำไปซื้อบ้านที่อยู่อาศัยใหม่ได้ โดยแนบหลักฐานที่แสดงราคาซึ่งอาจจะเป็นราคาซื้อขายที่ดินบริเวณข้างเคียงที่ มีราคาสูงกว่า หรือโบรชัวร์ของบ้านจัดสรรในละแวกนั้นที่บอกราคาขายบ้านและที่ดินไว้

รัฐมนตรีที่รับผิดชอบต้องพิจารณาอุทธรณ์ของผู้ถูกเวนคืนและแจ้งผลคำ วินิจฉัยให้ผู้ถูกเวนคืนทราบ และถ้ายังไม่พอใจก็สามารถยื่นฟ้องต่อศาลปกครองเพื่อขอให้กำหนดราคาค่าทดแทน ที่เหมาะสมเพิ่มขึ้นได้

ซึ่งผู้ถูกเวนคืนต้องให้ความสำคัญกับระยะเวลาการฟ้องคดีเป็นอย่างมาก เพราะหากเกินกำหนดเวลาศาลท่านจะมีคำสั่งไม่รับคำฟ้องไว้พิจารณาทันที โดยกรณีที่รัฐมนตรีวินิจฉัยอุทธรณ์เสร็จสิ้น ภายในกำหนด 60 วันนับแต่วันที่ได้รับอุทธรณ์ จะต้องฟ้องคดีต่อศาลภายใน 1 ปี นับแต่วันที่ได้รับแจ้งคำวินิจฉัยอุทธรณ์

แต่หากรัฐมนตรีมิได้วินิจฉัยอุทธรณ์ให้เสร็จสิ้นภายใน 60 วันนับแต่วันที่ได้รับอุทธรณ์ กรณีนี้จะต้องฟ้องคดีต่อศาลภายใน 1 ปี นับแต่วันที่พ้นกำหนด 60 วันนับแต่วันที่รัฐมนตรีได้รับอุทธรณ์

อย่างไรก็ตาม ศาลปกครองสูงสุดได้วางแนววินิจฉัยในกรณีที่รัฐมนตรีได้วินิจฉัยอุทธรณ์ เมื่อพ้นระยะเวลา 60 วัน นับแต่วันที่ได้รับอุทธรณ์ ซึ่งถือเป็นคำสั่งทางปกครองที่เกิดขึ้นใหม่ ผู้ฟ้องคดีสามารถยื่นฟ้องคดีต่อศาลปกครองภายในกำหนดหนึ่งปี นับแต่วันที่ได้รับแจ้งผลการพิจารณาอุทธรณ์ได้

ผู้ที่กำลังมองหาบ้านใหม่อย่าลืมตรวจสอบแนวเวนคืนที่ดินก่อน ควบคู่ไปกับการตรวจสอบความน่าเชื่อถือของเจ้าของโครงการด้วยนะครับ จะได้ไม่ต้องมีปัญหาภายหลัง