เมื่ออาคารชุดถูกเวนคืน

สำหรับกรณีอาคารชุดถูกรัฐเวนคืนนั้น ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด ได้กำหนดข้อบัญญัติใน
การให้ความคุ้มครองเจ้าของห้องชุดไว้ดังนี้

“กรณีอาคารชุดถูกเวนคืนทั้งหมด”

เมื่อรัฐเวนคืนที่ดินแปลงที่ตั้งอาคารชุดของเอกชนตามกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์
รัฐมีหน้าที่ต้องจ่ายค่าทดแทนให้แก่เจ้าของห้องชุดทุกคน ซึ่งเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ร่วมกันในที่ดิน
แปลงที่ตั้งอาคารชุดที่เป็นทรัพย์ส่วนกลาง ในรายละเอียดจะเป็นไปตามที่กล่าวไว้แล้วข้างต้นใน
หลักทั่วไปเกี่ยวกับค่าทดแทนตามกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์

ในส่วนของกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดเมื่ออาคารชุดถูกเวนคืนทั้งหมด ตามกฎหมายว่าด้วยการ
ถูกเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ อาคารชุดนั้นเป็นอันยกเลิกไป หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดทุกห้องต้อง
ถูกยกเลิก ในทางปฏิบัติ พนักงานเจ้าหน้าที่จะต้องจดทะเบียนเลิกอาคารชุดโดยจดลงใน
ทะเบียนอาคารชุดถึงเหตุของการเลิกอาคารชุด และจะต้องจัดทำประกาศการจดทะเบียนเลิก
อาคารชุดส่งไปลงในราชกิจจานุเบกษาด้วย รวมถึงการจดแจ้งในสารบัญสำหรับจดทะเบียนของ
หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดและของโฉนดที่ดินเดิม จะต้องปฏิบัติตามกฎกระทรวงของกระทรวง
มหาดไทย

“กรณีอาคารชุดถูกเวนคืนเป็นบางส่วน”

ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 34 บัญญัติว่า”ในกรณีที่อาคารชุดถูกเวนคืน
บางส่วนตามกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ ให้เจ้าของร่วมซึ่งถูกเวนคืนห้องชุดหมด
สิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางที่เหลือจากการถูกเวนคืน ในกรณีนี้ให้นิติบุคคลอาคารชุดจัดการให้เจ้า
ของร่วมซึ่งไม่ถูกเวนคืนห้องชุดร่วมกันชดใช้ราคาให้แก่เจ้าของร่วมซึ่งหมดสิทธิ์ไปดังกล่าว

ทั้งนี้ ตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง เพื่อประโยชน์ในการชด
ใช้ราคาให้แก่เจ้าของร่วมซึ่งหมดสิทธิ์ไปตามวรรคหนึ่งให้ถือว่าหนี้เพื่อชดใช้ราคาดังกล่าวมี
บุริมสิทธิเหนือทรัพย์ส่วนบุคคลของเจ้าของห้องชุดซึ่งไม่ถูกเวนคืนห้องชุดเช่นเดียวกับค่าใช้จ่าย
ตามมาตรา 18 วรรคสอง

ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง ได้แก่ ค่าภาษีอากร และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษา
และการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ใน
ทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งเจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายดังกล่าว

ตามบทบัญญัติดังกล่าวข้างต้น กำหนดผลตามกฎหมายกรณีอาคารชุดถูกเวนคืนเพียงบางส่วน
ไว้ดังนี้

เจ้าของร่วมซึ่งถูกเวนคืนห้องชุด หมดสิทธิในทรัพย์ส่วนกลางที่เหลือจากการถูกเวนคืน แต่มีสิทธิ์
ได้รับค่าทดแทนห้องชุดของตนที่ถูกเวนคืนได้ ตามกฎหมายว่าด้วยเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ และ
ยังมีสิทธิได้รับค่าชดเชยจากเจ้าของห้องชุดที่ไม่ถูกเวนคืน โดยนิติบุคคลอาคารชุดมีหน้าที่ต้องจัด
การให้เจ้าของห้องชุดที่มิได้ถูกเวนคืน ต้องร่วมกันจ่ายค่าชดใช้ราคาห้องชุดให้แก่เจ้าของห้องชุด
ที่ถูกเวนคืนและหมดสิทธิในทรัพย์ส่วนกลางตามกฎหมาย ทั้งนี้ตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่
ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง

เจ้าของห้องชุดที่ไม่ถูกเวนคืน จะต้องร่วมกันเฉลี่ยออกเงินชดใช้ราคาทรัพย์ส่วนกลางที่เจ้าของ
ห้องชุดซึ่งถูกเวนคืนยังมีอยู่ในทรัพย์ส่วนกลางที่เหลือนั้น แต่ในขณะเดียวกันเจ้าของห้องชุดที่ไม่
ถูกเวนคืนก็ต้องหมดสิทธิในทรัพย์ส่วนกลางที่ถูกเวนคืนซึ่งตนมีกรรมสิทธิ์ตามอัตราส่วนอยู่ด้วย
เหมือนกัน

ดังนั้น ในทางปฎิบัติจะต้องพิจารณาก่อนว่าเงินค่าทดแทนที่รัฐให้แก่เจ้าของห้องชุดที่ถูกเวนคืน
ตามกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์นั้น เป็นเงินค่าทดแทนสำหรับทรัพย์ส่วนบุคคล
เท่านั้น หรือมีค่าทดแทนสำหรับทรัพย์ส่วนกลางอยู่ด้วย

กรณีเป็นเฉพาะค่าทดแทนสำหรับทรัพย์ส่วนบุคคลเท่านั้น เจ้าของห้องชุดที่ถูกเวนคืนก็เป็นผู้รับ
ไป

แต่ถ้ามีค่าทดแทนสำหรับทรัพย์ส่วนบุคคลและทรัพย์ส่วนกลางรวมอยู่ด้วย นิติบุคคลอาคารชุด
จะต้องคำนวณตีราคาทรัพย์ส่วนกลางในส่วนที่ไม่ถูกเวนคืนก่อนแล้วนำมารวมกับเงินค่าทดแทน
เฉพาะทรัพย์ส่วนกลางที่ได้รับเวนคืนจากรัฐ แล้วคำนวณว่าเจ้าของห้องชุดที่ถูกเวนคืนควรจะมี
สิทธิได้รับค่าชดเชยเท่าไหร่ หากเงินค่าทดแทนไม่พอก็ให้เรียกเอาจากเจ้าของห้องชุดที่ไม่ถูกเวน
คืนให้ช่วยกันออกแต่ถ้าคำนวณดังว่านั้นแล้วยังมีเงินค่าทดแทนทรัพย์ส่วนกลางมีเหลือ ก็ให้เฉลี่ย
คืนแก่เจ้าของห้องชุดที่ไม่ถูกเวนคืนตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางที่มีอยู่

หากเจ้าของห้องชุดที่ไม่ถูกเวนคืนไม่ยอมชดใช้ราคาค่าห้องชุดให้แก่เจ้าของห้องชุดที่ถูกเวนคืน
ตามกฎหมายถือว่าเจ้าของห้องชุดที่ถูกเวนคืนเป็นเจ้าหนี้มีบุริมสิทธิเหนือทรัพย์ส่วนบุคคลของ
เจ้าของห้องชุดที่ไม่ถูกเวนคืนห้องชุด เช่นเดียวกับเจ้าหนี้ค่ารักษาอสังหาริมทรัพย์ตามประมวล
กฎหมายแพ่งและพาณิชย์