"กู้ไม่ผ่าน" เอามาอ้างเป็นเหตุไม่รับโอนไม่ได้

การ ซื้อบ้านในโครงการ ถ้าไม่มีเงินสดในมือ ก็ต้องกู้จากธนาคาร ปัญหาคือหากเราตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายกับโครงการไปแล้ว ต่อมาขอกู้ยืมเงินแล้วไม่ผ่าน แม้จะเป็นสถาบันการเงินที่เสนอโดยโครงการก็ตามเราจะเป็นฝ่ายผิดสัญญา จะอ้างว่าเพราะกู้ไม่ผ่านจึงไม่ปฏิบัติตามสัญญาไม่ได้

ประเด็น ที่ผู้ซื้อบ้าน กู้ไม่ผ่าน แล้วถูกโครงการริบเงินดาวน์เกิดเป็นกรณีการร้องเรียน ฟ้องร้องกันก็มาก,ลองพิจารณาจากฎีกาต่อไปนี้ดู เพื่อเป็นแนวทางในการตัดสินใจว่าจะทำอย่างไร

“คำพิพากษาฎีกา 748/2544 แผ่นพับโฆษณาที่มีข้อความกล่าวถึงขนาด เนื้อที่อาคาร ราคาเซ้งต่อห้อง 20 ปี การผ่อนชำระเงิน วันจอง ทำสัญญา ผ่อนดาวน์ ชำระวันโอนกรรมสิทธิ์ การผ่อนชำระแก่สถาบันการเงินอัตราร้อยละ 11.5 ต่อปี ซึ่งหากผู้ใดสนใจจะจองห้องเช่าที่ขนาดใด ต้องติดต่อขอทำสัญญากับโจทก์นั้น เป็นการเชิญชวนให้จำเลยเป็นฝ่ายทำคำเสนอเท่านั้น ไม่ชัดเจนแน่นอนพอที่จะถือเป็นคำเสนอ

“สัญญาจองห้องเช่าระหว่าง โจทก์จำเลยระบุว่า หากจำเลยประสงค์ให้ติดต่อแหล่งเงินทุนเพื่อการกู้ยืมเงินชำระค่าเช่า จำเลยจะต้องแจ้งให้ทราบล่วงหน้า จำเลยต้องไปพบเจ้าหน้าที่ของแหล่งเงินทุน และปฏิบัติตามข้อกำหนดของแหล่งเงินทุนโดยจำเลยเป็นผู้ออกค่าธรรมเนียม ค่าใช้จ่ายในการกู้ยืม และจดทะเบียนต่างๆ เองทั้งสิ้น

เป็นการ อนุเคราะห์ให้ความสะดวกแก่จำเลย หากแหล่งเงินทุนไม่อนุมัติ จำเลยต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดในสัญญานี้ จะยกการไม่อนุมัติเงินกู้มาเป็นเหตุไม่ปฏิบัติตามสัญญาหาได้ไม่

โจทก์ เป็นเพียงคนกลางติดต่อหาแหล่งเงินกู้ให้เท่านั้น มิใช่เป็นหน้าที่ของโจทก์ต้องติดต่อหาแหล่งเงินกู้ให้จำเลยจนได้รับอนุมัติ ให้กู้เงินได้ตามจำนวนที่กำหนด

ดังนั้น เมื่อโจทก์ติดต่อให้จำเลยกู้เงินจากบริษัทเงินทุนแล้ว แต่จำเลยได้รับอนุมัติให้กู้เพียง 1,200,000 บาท ยังขาดอยู่อีกประมาณ 500,000 บาท การที่จำเลยไม่ชำระเงินส่วนที่เหลือจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์บอกเลิกสัญญาได้”

เมื่อบอกเลิกสัญญาแล้ว ผู้ขายมีสิทธิ์ริบเงินมัดจำทั้งหมด เว้นแต่ผู้ซื้อจะไปฟ้องขอคืน อ้างว่าผู้ขายเสียหายน้อยกว่าเงินที่ริบไปครับ

คำพิพากษาฎีกาเรื่อง ทำให้ได้ข้อคิดว่า หากจะให้ผู้จัดสรรรับผิดชอบการจัดหาแหล่งเงินกู้ให้ จะต้องระบุไว้ในสัญญาให้ครบถ้วน และหากกรณีไม่ได้รับการอนุมัติก็ดี หรือได้ไม่ครบก็ดี ทางผู้จะซื้อต้องมีทางออก เช่น ให้ขยายระยะเวลาการรับโอนกรรมสิทธิ์ออกไปอีกกี่เดือน เพื่อให้ผู้จะซื้อมีเวลาไปหาเงิน หรือเงื่อนไขอะไรก็ได้ที่ไม่ทำให้เป็นฝ่ายผิดสัญญา

ในบางโครงการ เมื่อจะทำสัญญาจะซื้อจะขาย ทางผู้จัดสรรจะให้ทางสถาบันการเงินที่ติดต่ออยู่พิจารณาสินเชื่อของผู้จะ ซื้อเสียเลยว่าผ่านหรือไม่ หากผ่านจะให้กู้ได้เท่าไร หากไม่ผ่านหลักเกณฑ์ก็จะไม่ทำสัญญาด้วย ซึ่งในกรณีนี้ผมว่าก็ดีทั้งสองฝ่าย เพราะผู้จะซื้อบางคนอาจมีคุณสมบัติที่แตกต่างกัน เช่น บางรายไม่มีเงินเดือนประจำ มีเงินเข้ามาเป็นครั้งคราว เช่นอาชีพทนายความ อาชีพผู้รับเหมาก่อสร้าง ผู้ตรวจสอบบัญชีอิสระ พ่อค้า เป็นต้น

กรณี อย่างนี้อาจมีปัญหาการพิจารณาสินเชื่อ ดังนั้น หากท่านผู้อ่านจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ ควรให้ทางผู้จัดสรรตรวจสอบคุณสมบัติกับสถาบันการเงินเสียก่อนว่ามีข้อ บกพร่องอะไรที่ต้องพิจารณาหรือไม่ เป็นการป้องกันการผิดสัญญานะครับ

คำแนะนำ ปกติ ผู้ขายเป็นเพียง “คนกลาง”ในการติดต่อหาแหล่งเงินกู้ แต่ไม่ใช่ “หน้าที่” ดังนั้น ถ้าผู้ซื้อกู้ไม่ผ่าน และไม่ชำระเงินส่วนที่เหลือ ถือเป็นการผิดสัญญา ผู้ขายมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำทั้งหมด แต่ผู้ซื้ออาจฟ้องร้องขอคืน โดยอ้างว่าผู้ขายเสียหาน้อยกว่าเงินที่ริบไปได้