ที่ดินราคาประเมินสูงที่สุดในไทยอยู่ที่ไหนและตารางวาละเท่าไร

* รูปภาพใช้เพื่อประกอบเนื้อหาเท่านั้น อาจไม่ใช่ภาพเหตุการณ์จริงหรือภาพจริงจากเรื่องในบทความ ขอบคุณภาพประกอบจาก https://graphic.in.th

เดินผ่านตึกสำนักงานและห้างกลางกรุงเทพฯ เราอาจเห็นที่ดินแปลงเล็ก ๆ คั่นอยู่ระหว่างอาคารใหญ่ พื้นที่เพียงตารางวาเดียวในย่านธุรกิจมีมูลค่าเท่าไร ถ้าอ้างอิงราคาประเมินของทางราชการ?

ตัวเลขที่ใช้เปรียบเทียบกันได้ต้องระบุรอบบัญชีด้วย เพราะราคาประเมินมีการปรับตามช่วงเวลา และที่ดินบนถนนสายเดียวกันก็อาจมีราคาไม่เท่ากันทุกแปลง

สำหรับบัญชีราคาประเมินที่ดินรอบ พ.ศ. 2566–2569 ข้อมูลที่ภาครัฐเผยแพร่ระบุว่า ราคาสูงสุดอยู่ที่ 1,000,000 บาทต่อตารางวา โดยมีหลายทำเลในกรุงเทพฯ อยู่ที่ระดับเดียวกัน ได้แก่ บางช่วงของถนนสีลม เพลินจิต วิทยุ และพระราม 1 จึงไม่ได้มีถนนที่ครองราคาสูงสุดเพียงสายเดียว

ตัวอย่างที่เห็นความต่างได้ชัดคือถนนสีลม ช่วงจากถนนพระราม 4 ถึงถนนนราธิวาสราชนครินทร์ มีราคาประเมิน 1 ล้านบาทต่อตารางวา ส่วนช่วงจากถนนนราธิวาสราชนครินทร์ถึงถนนเจริญกรุง อยู่ที่ 750,000 บาทต่อตารางวา ตามตารางที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์เผยแพร่

ถนนวิทยุก็อยู่ในกลุ่มราคาสูงสุดเช่นกัน โดยตารางเดียวกันระบุช่วงจากถนนพระราม 4 ถึงถนนเพลินจิต และช่วงจากถนนเพลินจิตถึงคลองแสนแสบไว้ที่ 1 ล้านบาทต่อตารางวา ส่วนถนนเพลินจิตและถนนพระราม 1 มีบางช่วงที่อยู่ในระดับเดียวกัน

ย่านเหล่านี้มีอาคารสำนักงาน ธุรกิจ ที่อยู่อาศัย และระบบขนส่งสาธารณะอยู่ใกล้กัน รายงานของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์อธิบายว่า การลงทุนและการพัฒนาที่อยู่อาศัยใกล้รถไฟฟ้าทำให้ความต้องการที่ดินในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจเพิ่มขึ้น

หนึ่งตารางวามีขนาดเท่าไร?

หนึ่งตารางวาเท่ากับ 4 ตารางเมตร ถ้าใช้ราคาประเมิน 1 ล้านบาทต่อตารางวาคูณตรง ๆ ที่ดิน 10 ตารางวาจะมีราคาประเมิน 10 ล้านบาท และที่ดิน 1 ไร่ หรือ 400 ตารางวา จะเท่ากับ 400 ล้านบาท ตัวอย่างนี้สมมติว่าทั้งแปลงใช้ราคาต่อหน่วยเท่ากัน และยังไม่รวมมูลค่าสิ่งปลูกสร้าง

ราคาประเมินเป็นราคาที่รัฐกำหนดเพื่อใช้อ้างอิงในการคำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีบางประเภท ส่วนราคาซื้อขายจริงขึ้นอยู่กับข้อตกลงและลักษณะของแปลง จึงอาจต่างจากตัวเลขประเมิน การเห็นประกาศขายราคาสูงกว่าหรือต่ำกว่า 1 ล้านบาทต่อตารางวาจึงไม่ได้แปลว่าราคาประเมินทางราชการเปลี่ยนตามประกาศนั้น

ก่อนนำตัวเลขไปใช้กับที่ดินจริง ควรตรวจสอบจากเลขโฉนดหรือข้อมูลแปลงในระบบเผยแพร่ราคาประเมินของกรมธนารักษ์ เพราะตำแหน่ง ช่วงถนน และรายละเอียดของแต่ละแปลงมีผลต่อราคาที่ใช้ ไม่ควรนำราคาสูงสุดของถนนไปเหมารวมทั้งย่าน

ตัวเลข 1 ล้านบาทต่อตารางวาข้างต้นอ้างอิงบัญชีรอบปี 2566–2569 หากจะซื้อขายหรือโอนในปีถัดไป ควรตรวจสอบบัญชีรอบใหม่และราคาของแปลงนั้นอีกครั้งกับกรมธนารักษ์หรือสำนักงานที่ดินก่อนทำรายการ