เปิด 10 จังหวัดที่ดินถูกที่สุด! ราคาหลักร้อย สวนทางเมืองใหญ่แพงหลักล้าน

ถ้าพูดถึงราคาที่ดินในประเทศไทย หลายคนอาจนึกถึงทำเลทองใจกลางกรุงเทพมหานคร ย่านธุรกิจสำคัญ หรือพื้นที่เศรษฐกิจที่มีราคาพุ่งสูงจนแตะหลักล้านบาทต่อตารางวา โดยเฉพาะบริเวณที่มีรถไฟฟ้า อาคารสำนักงาน ห้างสรรพสินค้า และโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ตั้งอยู่รายล้อม ทำให้การเป็นเจ้าของที่ดินในทำเลเหล่านี้กลายเป็นเรื่องที่ต้องใช้เงินจำนวนมหาศาล

แต่ในอีกมุมหนึ่งของประเทศไทย ยังมีจังหวัดที่มีระดับราคาประเมินที่ดินค่อนข้างต่ำ เมื่อเปรียบเทียบกับเมืองเศรษฐกิจขนาดใหญ่ บางจังหวัดมีค่ากลางราคาประเมินเพียงประมาณ 130–200 บาทต่อตารางวาเท่านั้น ความแตกต่างดังกล่าวสะท้อนให้เห็นถึงความเหลื่อมล้ำด้านมูลค่าที่ดินระหว่างพื้นที่เมืองกับพื้นที่ชนบท รวมถึงความแตกต่างของศักยภาพทางเศรษฐกิจและความต้องการซื้อขายในแต่ละพื้นที่

ข้อมูลที่นำมาใช้ประกอบบทความนี้อ้างอิงราคาประเมินที่ดินรอบบัญชี พ.ศ. 2566–2569 จากกรมธนารักษ์ โดยพิจารณาการรวบรวมค่ากลางราคาประเมินรายแปลงของแต่ละจังหวัด ไม่ใช่การนำราคาที่ดินแปลงที่ถูกที่สุดเพียงแปลงเดียวมาเปรียบเทียบ จึงช่วยให้เห็นภาพระดับราคาของแต่ละจังหวัดได้ชัดเจนขึ้น และนี่คือ 10 จังหวัดที่มีค่ากลางราคาประเมินอยู่ในกลุ่มต่ำที่สุดของประเทศ

1. จังหวัดพิจิตร 

เริ่มต้นที่จังหวัดพิจิตร จังหวัดในภาคเหนือตอนล่างที่มีพื้นที่เกษตรกรรมและชุมชนกระจายอยู่ตามอำเภอต่าง ๆ มีพื้นที่ราบและแหล่งน้ำที่เกี่ยวข้องกับวิถีชีวิตของประชาชนมาอย่างยาวนาน

พิจิตรมีค่ากลางราคาประเมินที่ดินประมาณ 130 บาทต่อตารางวา หรือคิดเป็นประมาณ 52,000 บาทต่อไร่ เมื่อคำนวณจากหน่วยพื้นที่มาตรฐาน 400 ตารางวาต่อไร่ ตัวเลขนี้ทำให้จังหวัดพิจิตรอยู่ในอันดับต้น ๆ ของกลุ่มจังหวัดที่มีค่ากลางราคาประเมินต่ำ

อย่างไรก็ตาม ไม่ได้หมายความว่าที่ดินทุกแห่งในพิจิตรจะมีราคาเพียงเท่านี้ เพราะพื้นที่ใกล้ตัวเมือง ตลาด โรงพยาบาล ถนนสายหลัก หรือชุมชนที่มีความต้องการอยู่อาศัย ย่อมมีระดับราคาแตกต่างจากพื้นที่เกษตรกรรมที่อยู่ห่างไกลออกไปอย่างมาก

2. จังหวัดอุทัยธานี 

จังหวัดอุทัยธานีเป็นอีกหนึ่งจังหวัดที่มีค่ากลางราคาประเมินที่ดินอยู่ในระดับต่ำ จุดเด่นของจังหวัดคือสภาพแวดล้อมที่ยังมีความเป็นธรรมชาติ มีพื้นที่เกษตรกรรมและชุมชนขนาดไม่ใหญ่มากเมื่อเทียบกับหัวเมืองเศรษฐกิจสำคัญ

ค่ากลางราคาประเมินอยู่ที่ประมาณ 150 บาทต่อตารางวา หรือประมาณ 60,000 บาทต่อไร่ ทำให้เป็นจังหวัดที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่กำลังศึกษาราคาที่ดินในพื้นที่ต่างจังหวัด

แต่สิ่งที่ผู้ซื้อควรพิจารณาคือระยะทางจากที่ดินไปยังตลาด โรงเรียน โรงพยาบาล และแหล่งงาน เพราะแม้ราคาประเมินจะอยู่ในระดับต่ำ แต่หากเดินทางลำบากหรือขาดสาธารณูปโภคที่จำเป็น ก็อาจทำให้ค่าใช้จ่ายในการพัฒนาที่ดินสูงขึ้นได้

3. จังหวัดปัตตานี 

จังหวัดปัตตานีในภาคใต้เป็นอีกพื้นที่ที่มีค่ากลางราคาประเมินที่ดินอยู่ในระดับใกล้เคียงกับจังหวัดอุทัยธานี โดยอยู่ที่ประมาณ 150 บาทต่อตารางวา

ปัตตานีมีทั้งพื้นที่ชุมชน พื้นที่เกษตรกรรม และพื้นที่ที่เกี่ยวข้องกับกิจกรรมทางเศรษฐกิจชายฝั่งทะเล โดยแต่ละอำเภอมีลักษณะพื้นที่และความต้องการใช้ประโยชน์ที่แตกต่างกัน

สำหรับผู้ที่สนใจซื้อที่ดินในจังหวัดนี้ ควรพิจารณาทั้งทำเล ความสะดวกในการเดินทาง และลักษณะการใช้ประโยชน์ของพื้นที่ รวมถึงตรวจสอบข้อกำหนดที่เกี่ยวข้องกับที่ดินแต่ละแปลงก่อนซื้อ เพราะราคาประเมินต่ำไม่ได้เป็นหลักประกันว่าที่ดินจะเหมาะกับการสร้างบ้านหรือประกอบธุรกิจเสมอไป

4. จังหวัดอำนาจเจริญ 

จังหวัดอำนาจเจริญเป็นจังหวัดขนาดไม่ใหญ่มากในภาคตะวันออกเฉียงเหนือ มีชุมชนและพื้นที่เกษตรกรรมกระจายอยู่ตามอำเภอต่าง ๆ เศรษฐกิจในหลายพื้นที่เกี่ยวข้องกับการเกษตรและการค้าภายในชุมชน

ค่ากลางราคาประเมินที่ดินอยู่ที่ประมาณ 180 บาทต่อตารางวา หรือคิดเป็นประมาณ 72,000 บาทต่อไร่ จัดอยู่ในกลุ่มจังหวัดที่มีระดับราคาประเมินค่อนข้างต่ำเมื่อเปรียบเทียบกับจังหวัดเศรษฐกิจขนาดใหญ่

อย่างไรก็ตาม ที่ดินในเขตเทศบาลหรือบริเวณที่มีถนนและสิ่งอำนวยความสะดวกเข้าถึง ย่อมมีโอกาสมีราคาสูงกว่าพื้นที่ชนบท โดยเฉพาะแปลงที่มีทำเลเหมาะสมสำหรับการอยู่อาศัยหรือค้าขาย

5. จังหวัดสุรินทร์ 

สุรินทร์เป็นจังหวัดสำคัญในภาคตะวันออกเฉียงเหนือ มีชื่อเสียงด้านวัฒนธรรม ประเพณี และวิถีชีวิตท้องถิ่น รวมถึงมีพื้นที่เกษตรกรรมและชุมชนที่กระจายตัวอยู่ในหลายอำเภอ

ค่ากลางราคาประเมินที่ดินอยู่ที่ประมาณ 180 บาทต่อตารางวา หรือประมาณ 72,000 บาทต่อไร่ ถือเป็นอีกจังหวัดที่มีระดับราคาประเมินไม่สูงเมื่อเทียบกับเมืองเศรษฐกิจที่มีความต้องการซื้อที่ดินหนาแน่น

สิ่งที่ทำให้ราคาที่ดินในแต่ละพื้นที่แตกต่างกันคือความสะดวกในการเดินทาง ความใกล้ไกลจากตัวเมือง และกิจกรรมทางเศรษฐกิจโดยรอบ ผู้ที่มองหาที่ดินในสุรินทร์จึงควรเปรียบเทียบหลายทำเล ไม่ควรพิจารณาเพียงราคาที่เจ้าของประกาศขายเท่านั้น

6. จังหวัดศรีสะเกษ 

จังหวัดศรีสะเกษเป็นอีกหนึ่งจังหวัดในภาคตะวันออกเฉียงเหนือที่มีค่ากลางราคาประเมินที่ดินอยู่ที่ประมาณ 180 บาทต่อตารางวา มีพื้นที่เกษตรกรรมจำนวนมากและมีชุมชนที่ดำเนินชีวิตตามวิถีท้องถิ่น

จังหวัดนี้มีความแตกต่างระหว่างพื้นที่เขตเมืองกับพื้นที่ชนบทอย่างเห็นได้ชัด ที่ดินใกล้ตลาด สถานศึกษา โรงพยาบาล และถนนสายสำคัญย่อมมีความต้องการใช้ประโยชน์แตกต่างจากที่ดินที่อยู่ห่างไกล

สำหรับผู้ที่ต้องการซื้อที่ดินเพื่อสร้างบ้านหรือทำการเกษตร ควรตรวจสอบสภาพดิน แหล่งน้ำ ทางเข้าออก และระบบไฟฟ้าให้ละเอียด โดยเฉพาะพื้นที่ที่ต้องการใช้ประโยชน์ในระยะยาว เพราะปัจจัยเหล่านี้มีผลต่อความคุ้มค่ามากกว่าตัวเลขราคาประเมินเพียงอย่างเดียว

7. จังหวัดสุโขทัย 

สุโขทัยเป็นจังหวัดที่มีความสำคัญทางประวัติศาสตร์และการท่องเที่ยวของประเทศไทย มีทั้งพื้นที่เมืองเก่า ชุมชนท้องถิ่น และพื้นที่เกษตรกรรมที่ยังคงเป็นส่วนหนึ่งของเศรษฐกิจจังหวัด

ค่ากลางราคาประเมินที่ดินอยู่ที่ประมาณ 190 บาทต่อตารางวา หรือประมาณ 76,000 บาทต่อไร่ ทำให้สุโขทัยเป็นอีกจังหวัดที่มีระดับราคาประเมินอยู่ในกลุ่มค่อนข้างต่ำ

อย่างไรก็ตาม พื้นที่ที่เกี่ยวข้องกับแหล่งท่องเที่ยว เขตชุมชน และทำเลที่มีความสะดวกในการเดินทาง อาจมีราคาสูงกว่าค่ากลางของจังหวัดได้มาก ดังนั้นผู้ที่สนใจซื้อควรแยกให้ออกระหว่างที่ดินในเขตเมือง ที่ดินเพื่อเกษตรกรรม และที่ดินในพื้นที่ห่างไกล

8. จังหวัดอุตรดิตถ์ 

จังหวัดอุตรดิตถ์ตั้งอยู่ทางภาคเหนือตอนล่าง มีทั้งพื้นที่ราบ พื้นที่เกษตรกรรม และพื้นที่ภูเขา ลักษณะภูมิประเทศที่หลากหลายทำให้การใช้ประโยชน์จากที่ดินในแต่ละอำเภอมีความแตกต่างกัน

ค่ากลางราคาประเมินที่ดินอยู่ที่ประมาณ 200 บาทต่อตารางวา หรือประมาณ 80,000 บาทต่อไร่ จัดเป็นอีกจังหวัดที่มีค่ากลางราคาประเมินไม่สูงเมื่อเทียบกับจังหวัดที่เป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจขนาดใหญ่

แต่การซื้อที่ดินในพื้นที่ที่มีความลาดชันหรืออยู่ใกล้ภูเขาจำเป็นต้องตรวจสอบสภาพพื้นที่เป็นพิเศษ รวมถึงความเสี่ยงจากน้ำหลาก ดินถล่ม และข้อจำกัดด้านการก่อสร้าง เพราะที่ดินที่มีราคาต่ำอาจมีข้อจำกัดในการใช้ประโยชน์มากกว่าที่ดินในเขตชุมชน

9. จังหวัดสกลนคร 

สกลนครเป็นจังหวัดสำคัญของภาคตะวันออกเฉียงเหนือตอนบน มีพื้นที่ชุมชน เกษตรกรรม และแหล่งท่องเที่ยวทางธรรมชาติหลายแห่ง รวมถึงมีตัวเมืองที่เป็นศูนย์กลางการให้บริการของจังหวัด

ค่ากลางราคาประเมินที่ดินอยู่ที่ประมาณ 200 บาทต่อตารางวา หรือประมาณ 80,000 บาทต่อไร่ ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนว่าระดับราคาประเมินโดยรวมยังอยู่ในกลุ่มที่ไม่สูงมากเมื่อเทียบกับเมืองใหญ่ของประเทศ

อย่างไรก็ตาม พื้นที่ในเขตเทศบาลและบริเวณที่มีศักยภาพทางการค้าอาจมีราคาสูงกว่าค่ากลางอย่างมาก ผู้ที่สนใจจึงควรพิจารณาวัตถุประสงค์ในการซื้อเป็นหลัก หากต้องการสร้างบ้าน ควรให้ความสำคัญกับสาธารณูปโภคและการเดินทาง แต่หากต้องการทำเกษตรกรรม ควรตรวจสอบคุณภาพดินและแหล่งน้ำเป็นอันดับต้น ๆ

10. จังหวัดร้อยเอ็ด 

ปิดท้ายด้วยจังหวัดร้อยเอ็ด อีกหนึ่งจังหวัดในภาคตะวันออกเฉียงเหนือที่มีบทบาทสำคัญด้านการเกษตร การค้า และการให้บริการแก่ประชาชนในพื้นที่โดยรอบ

ค่ากลางราคาประเมินที่ดินอยู่ที่ประมาณ 200 บาทต่อตารางวา หรือประมาณ 80,000 บาทต่อไร่ ทำให้ร้อยเอ็ดติดอยู่ในกลุ่มจังหวัดที่มีค่ากลางราคาประเมินค่อนข้างต่ำเช่นกัน

แม้ตัวเลขจะดูไม่สูงเมื่อเทียบกับจังหวัดที่มีราคาที่ดินหลักแสนหรือหลักล้านบาทต่อตารางวา แต่ทำเลภายในจังหวัดยังมีความแตกต่างกันอย่างมาก โดยเฉพาะพื้นที่ใจกลางเมืองและบริเวณถนนสายหลัก ซึ่งอาจมีความต้องการซื้อขายสูงกว่าพื้นที่ชนบท

ทำไมราคาที่ดินแต่ละจังหวัดจึงแตกต่างกันมาก?

เมื่อพิจารณาข้อมูลทั้ง 10 จังหวัด จะเห็นได้ว่าหลายพื้นที่มีลักษณะร่วมกันคือมีชุมชนและพื้นที่เกษตรกรรมกระจายอยู่ในจังหวัด ขณะที่ไม่ได้เป็นศูนย์กลางธุรกิจขนาดใหญ่ระดับประเทศเหมือนกรุงเทพมหานครหรือจังหวัดเศรษฐกิจสำคัญบางแห่ง

ปัจจัยแรกคือความต้องการซื้อขายที่ดิน หากพื้นที่ใดมีประชากรหนาแน่น มีธุรกิจเข้ามาลงทุน และมีความต้องการที่อยู่อาศัยสูง ราคาที่ดินก็มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นตามกลไกตลาด ในทางกลับกัน พื้นที่ที่มีความต้องการซื้อขายไม่หนาแน่นมากนักก็อาจมีระดับราคาแตกต่างออกไป

ปัจจัยที่สองคือระบบคมนาคม ที่ดินใกล้ถนนสายหลัก สถานีขนส่ง ทางรถไฟ หรือเส้นทางเชื่อมต่อเมืองเศรษฐกิจ มักมีความได้เปรียบด้านการเดินทางและการขนส่งสินค้า ส่งผลต่อความต้องการใช้ประโยชน์จากที่ดิน

ปัจจัยที่สามคือสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวก ที่ดินที่เข้าถึงไฟฟ้า ประปา โรงพยาบาล โรงเรียน ตลาด และบริการสาธารณะได้สะดวก มักมีความน่าสนใจมากกว่าพื้นที่ที่ยังขาดโครงสร้างพื้นฐาน

ปัจจัยที่สี่คือศักยภาพทางเศรษฐกิจของพื้นที่ หากมีโครงการลงทุน โรงงาน เขตอุตสาหกรรม แหล่งท่องเที่ยว หรือโครงการคมนาคมขนาดใหญ่เข้ามา ก็อาจทำให้ความต้องการใช้ที่ดินเปลี่ยนแปลงและส่งผลต่อราคาในอนาคตได้

ราคาประเมินกับราคาซื้อขายจริง แตกต่างกันอย่างไร?

เรื่องนี้เป็นสิ่งสำคัญที่ผู้อ่านไม่ควรมองข้าม เพราะราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ไม่ได้หมายความว่าเจ้าของที่ดินต้องขายตามราคาดังกล่าว และไม่ได้เป็นตัวเลขที่รับประกันว่าผู้ซื้อจะสามารถซื้อที่ดินได้ในราคานั้น

ราคาประเมินเป็นข้อมูลที่ภาครัฐจัดทำขึ้นเพื่อใช้ประโยชน์ในทางราชการและการประเมินทรัพย์สิน ส่วนราคาซื้อขายจริงขึ้นอยู่กับการตกลงระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย รวมถึงสภาพตลาดและลักษณะเฉพาะของที่ดินแต่ละแปลง

ยกตัวอย่างเช่น ที่ดินสองแปลงอาจอยู่ในจังหวัดเดียวกัน แต่แปลงหนึ่งตั้งอยู่ติดถนนใหญ่ ใกล้ตลาดและชุมชน ส่วนอีกแปลงอยู่ห่างจากถนนสายหลักและไม่มีทางเข้าออกที่สะดวก แม้จะอยู่ในจังหวัดเดียวกัน ราคาก็อาจแตกต่างกันหลายเท่า

ดังนั้น การนำค่ากลางของจังหวัดมาใช้เปรียบเทียบจึงเหมาะสำหรับดูภาพรวมระดับราคาประเมิน แต่ไม่ควรนำไปใช้แทนราคาซื้อขายของที่ดินแปลงใดแปลงหนึ่งโดยตรง

ก่อนซื้อที่ดินราคาถูก ต้องตรวจสอบอะไรบ้าง?

แม้การพบที่ดินราคาถูกจะเป็นโอกาสที่น่าสนใจ แต่ผู้ซื้อควรตรวจสอบรายละเอียดให้รอบด้านก่อนตัดสินใจ โดยเฉพาะเอกสารสิทธิ์ที่ดิน ต้องตรวจสอบว่าเป็นโฉนดที่ดินหรือเอกสารประเภทอื่น มีเจ้าของกรรมสิทธิ์ถูกต้องหรือไม่ และมีภาระผูกพันหรือการจำนองอยู่หรือเปล่า

นอกจากนี้ ควรตรวจสอบแนวเขตที่ดินและทางเข้าออกให้ชัดเจน เพราะบางแปลงอาจไม่มีทางสาธารณะเข้าถึง หรือจำเป็นต้องผ่านที่ดินของบุคคลอื่น ซึ่งอาจกลายเป็นปัญหาในภายหลัง

อีกเรื่องที่ไม่ควรมองข้ามคือสภาพพื้นที่จริง เช่น น้ำท่วมซ้ำซาก ดินทรุด พื้นที่ลาดชัน หรือข้อจำกัดด้านการก่อสร้าง รวมถึงระบบไฟฟ้าและประปาว่าสามารถเข้าถึงได้หรือไม่

สำหรับผู้ที่ต้องการซื้อเพื่อการลงทุน ควรพิจารณาความต้องการของตลาดในพื้นที่ด้วย ไม่ควรเชื่อเพียงคำกล่าวอ้างว่าที่ดินจะมีราคาสูงขึ้นในอนาคต เพราะไม่มีใครสามารถรับประกันได้ว่าราคาที่ดินทุกแปลงจะเพิ่มขึ้นเสมอไป

สรุป

ข้อมูลทั้ง 10 จังหวัดแสดงให้เห็นว่า ประเทศไทยยังมีพื้นที่ที่ค่ากลางราคาประเมินที่ดินอยู่ในระดับหลักร้อยบาทต่อตารางวา โดยจังหวัดพิจิตรมีค่ากลางประมาณ 130 บาทต่อตารางวา ตามด้วยอุทัยธานีและปัตตานีประมาณ 150 บาทต่อตารางวา ส่วนอำนาจเจริญ สุรินทร์ และศรีสะเกษอยู่ที่ประมาณ 180 บาทต่อตารางวา

ตัวเลขเหล่านี้แตกต่างจากทำเลทองในเมืองใหญ่ที่ราคาประเมินอาจสูงถึงหลักแสนหรือหลักล้านบาทต่อตารางวาอย่างชัดเจน แต่สิ่งสำคัญคือราคาถูกไม่ได้หมายความว่าคุ้มค่าเสมอไป เพราะการเลือกซื้อที่ดินต้องพิจารณาทั้งทำเล เอกสารสิทธิ์ การเดินทาง สาธารณูปโภค และโอกาสในการใช้ประโยชน์จริง

ท้ายที่สุด ที่ดินที่เหมาะสมที่สุดอาจไม่ใช่แปลงที่มีราคาถูกที่สุด แต่เป็นแปลงที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตและวัตถุประสงค์ของผู้ซื้อได้อย่างแท้จริง เพราะการซื้อที่ดินเป็นการใช้เงินก้อนใหญ่ และอาจเป็นทรัพย์สินที่อยู่กับเราไปอีกหลายสิบปี การตรวจสอบให้รอบคอบตั้งแต่ก่อนตัดสินใจจึงเป็นเรื่องที่ไม่ควรมองข้าม

แหล่งที่มา

• กรมธนารักษ์ – ชุดข้อมูลราคาประเมินที่ดิน รอบบัญชี พ.ศ. 2566–2569
• Government Data Catalog – ฐานข้อมูลราคาประเมินที่ดิน
• ราคาประเมินดอทคอม – การรวบรวมค่ากลางราคาประเมินที่ดินรายจังหวัด
• DDproperty – ข้อมูลราคาประเมินที่ดินทั่วประเทศไทย
• ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB) – ข้อมูลและความรู้เกี่ยวกับการตรวจสอบราคาประเมินที่ดิน

ขอบคุณที่แวะมาอ่านนะครับ ถ้าชอบก็อย่าลืมกดไลน์ กดแชร์และกดติดตามด้วยนะครับเพื่อที่ท่านจะได้ไม่พลาดข่าวสารต่าง ๆ ที่เป็นประโยชน์และสาระความบันเทิง