น้ำท่วม ราคาบ้านและห้องชุดไม่ตกแน่นอน

            น้ำท่วมเมื่อปลายเดือนกันยายน 2569 ทำให้เกิดความสูญเสียไม่น้อย โดยเฉพาะกับประชาชนทั่วไปที่ยังผ่อนบ้าน ผ่อนรถอยู่ ก็อาจถือว่ายากจนลงทันที คำถามสำคัญอย่างหนึ่งก็คือ ราคาบ้านและห้องชุดในพื้นที่ดังกล่าวจะตกต่ำลงหรือไม่ คนจะไม่กล้าไปซื้อบ้านแถวนั้นหรือไม่

            คำตอบในที่นี้ก็คือราคาบ้านไม่ตกแน่นอน มาดูประสบการณ์ทั้งไทยและต่างประเทศกัน

น้ำท่วมใหญ่ 2554 ประเทศไทย

            จากปรากฏการณ์น้ำท่วมใหม่เมื่อปลายปี พ.ศ.2554 ทำให้เกิดข้อวิตกว่าราคาอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยจะตกต่ำลง แต่ในความเป็นจริงหาเป็นเช่นนั้นไม่ ทั้งนี้เป็นผลจากการศึกษาของ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จากการศึกษาพบว่า

            1. ราคาบ้านในโครงการจำนวนมาก ซึ่งอยู่ในพื้นที่น้ำท่วมหนัก ราคายังเท่าเดิม ไม่เปลี่ยนแปลง ในช่วงเดือนกรกฎาคม 2554 ถึงกรกฎาคม 2555 และจากการสำรวจอีกครั้งในช่วงเดือนตุลาคม 2555 ก็ยังราคาเท่าเดิม การที่ราคาบ้านเท่าเดิม ขณะที่โดยเฉลี่ยของกรุงเทพมหานครราคาบ้านเพิ่มขึ้น 4-5% นั้น อาจดูเหมือนกับว่าราคาบ้านลดลง แต่อย่างไรก็ตาม ราคาบ้านในพื้นที่น้ำไม่ท่วม และตั้งอยู่ห่างไกลฝั่งตะวันออกของกรุงเทพมหานคร ราคาก็ไม่เพิ่มขึ้นเช่นกัน การที่ราคาบ้านเพิ่มขึ้น 4-5% ในเขตกรุงเทพมหานครนั้น เป็นผลจากการเพิ่มขึ้นของราคาห้องชุดในเขตเมืองมากกว่า

            2. อย่างไรก็ตาม หากเป็นในบางประเภทและบางระดับราคา ราคาปรับลดบ้าง ดังนี้:

            - ห้องชุด ทำเล A1 : นวนคร คลองรพีพัฒน์ ราคา 1.050 ล้านบาท ลดลงเป็น 0.889 ล้านบาท หรือลดลงถึง -15.3%

            - บ้านเดี่ยว ทำเล A2 : บางขัน คลองหลวง ราคา 2.190 ล้านบาท ลดลงเป็น 1.875 ล้านบาท หรือลดลงถึง -14.4%

            - บ้านเดี่ยว ทำเล A5 : รังสิต คลอง 7-16 ราคา 2.600 ล้านบาท ลดลงเป็น 2.229 ล้านบาท หรือลดลงถึง -14.2%

            - บ้านเดี่ยว ทำเล N8 : สามโคก เสนา ราคา 3.400 ล้านบาท ลดลงเป็น 3.006 ล้านบาท หรือลดลงถึง -11.6%

            อาจกล่าวได้ว่าในกลุ่มนี้ที่ส่วนมากเป็นบ้านเดี่ยว ผู้ซื้ออาจมีฐานะพอสมควร จึงมีทางเลือกไปอยู่บริเวณอื่น ราคาจึงลดลง

            3. สำหรับ 5 อันดับแรกที่ราคาเพิ่มขึ้นสูงสุด ได้แก่

          - ทาวน์เฮาส์ ทำเล M3 : ทวีวัฒนา - พุทธมณฑลสาย 4 ราคา 1.890 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเป็น 2.050 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 8.5%

          - บ้านแฝด ทำเล N3 : รัตนาธิเบศร์ ท่าอิฐ ราคา 2.587 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเป็น 2.890 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 11.7%

          - ตึกแถว ทำเล N7 : ลาดหลุมแก้ว ราคา 1.205 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเป็น 1.353 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 12.3%

            กรณีพบว่าในทำเลเหล่านี้อาจได้รับผลกระทบจากน้ำท่วมน้อยกว่ากลุ่มที่ราคาที่อยู่อาศัยตก

            4. ยิ่งกว่านั้นเมื่อตรวจสอบกลุ่มที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จมา 20 ปีแล้ว ว่ามีราคาเปลี่ยนแปลงอย่างไรบ้างในช่วงก่อนน้ำท่วม (มิถุนายน 2554) และช่วงมิถุนายน 2555 พบว่าราคาก็แทบไม่เปลี่ยนแปลงแต่อย่างใด

            ดังนั้นจึงอาจกล่าวได้ว่า น้ำท่วมในช่วงปลายปี พ.ศ.2554 ที่ผ่านมา ไม่ได้ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยลดลงแต่อย่างใด โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยระดับราคาปานกลาง สำหรับผู้อยู่อาศัยทั่วไป แต่สำหรับที่อยู่อาศัยราคาแพง บางส่วนอาจจะย้ายออกเพราะมีฐานะดี สามารถเลือกซื้อบ้านได้ในทำเลอื่น เป็นต้น

พายุไต้ฝุ่นไห่หยาน นครทาโคลบัน ฟิลิปปินส์

            เมื่อวันที่ 8 พฤศจิกายน 2556 พายุไต้ฝุ่นไห่หยาน มีผู้เสียชีวิตอย่างน้อย 10,000 ราย สร้างความเสียหายรวมมูลค่า 2,051.7 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ (89,598 พันล้านเปโซฟิลิปปินส์ หรือ 53,975 พันล้านบาท) มีบ้านเรือนประมาณ 60,000 หลัง ดร.โสภณจากศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้เดินทางไปสำรวจเมื่อเดือนพฤษภาคม 2562 พบว่า:

            1.    ราคาที่ดินในย่านใจกลางเมืองปรับตัวสูงขึ้นอย่างมาก  นี่คือฐานที่มั่นทางเศรษฐกิจที่สำคัญ ซึ่งจะต้องรักษาไว้เพื่อการพัฒนาเมืองโดยรวมเสมอ

            2.    ในพื้นที่ที่มีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่ดี เช่น ถนนใหม่ การปรับปรุงถนน หรือการป้องกันคลื่นพายุซัดฝั่งที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต ราคาที่ดินก็จะเพิ่มขึ้นอย่างมากเช่นกัน

            3.    ในทางตรงกันข้าม ในพื้นที่ที่มีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานไม่มากนักและมีผู้ประสบภัยจำนวนมาก ราคาที่ดินกลับเพิ่มขึ้นในอัตราที่น้อยมาก

            4.    มีข้อยกเว้นสำหรับโครงการบ้านจัดสรรคุณภาพสูงที่ราคาที่ดินแทบไม่เพิ่มขึ้นเลย  สำหรับกลุ่มผู้มีรายได้สูง พวกเขาสามารถซื้อบ้านในพื้นที่ปลอดภัยอื่นๆ ได้  ดังนั้นพวกเขาจึงเลือกที่จะย้ายออกจากพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบจากตราบาป ส่งผลให้  ราคาที่ดินทรงตัว  ในขณะที่กลุ่มผู้มีรายได้ต่ำ พวกเขาไม่มีทางเลือกมากนัก จึงเลือกที่จะย้าย  กลับไปยังที่ที่พวกเขาเคยอาศัยอยู่แต่เดิม

สึนามิ บันดาอาเจะห์ อินโดนีเซีย

            ในปี 2559 ดร.โสภณ ได้ทำการศึกษาเกี่ยวกับสึนามิในอาเจะห์ (ปี 2547) ซึ่งคร่าชีวิตผู้คนไปกว่า 200,000 คน แต่ในช่วงปี 2547 ถึง 2559 ราคาที่ดินในบันดาอาเจะห์เพิ่มขึ้นถึง 4.87 เท่า หรือเฉลี่ยปีละประมาณ 14.1% จะเห็นได้ว่าราคาที่ดินทรงตัวอยู่เพียงปีเดียวหลังเกิดสึนามิ โดยทั่วไปแล้วในทุกพื้นที่ที่ทำการศึกษา ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นในระดับใกล้เคียงกัน คือประมาณ 4.5 ถึง 5 เท่า ในช่วง 12 ปีที่ผ่านมา มีเพียงพื้นที่ PLTD Apung ซึ่งเป็นจุดที่เรือขนาดใหญ่ถูกซัดขึ้นฝั่งเท่านั้นที่มีราคาเพิ่มขึ้นสูงสุดถึง 6.5 เท่า ซึ่งน่าจะเป็นเพราะพื้นที่ดังกล่าวกลายเป็นแหล่งท่องเที่ยวสำคัญ ทำให้เกิดโอกาสทางธุรกิจมากมาย

            ถ้าเปรียบเทียบการเพิ่มขึ้นกับพื้นที่อื่นๆ ที่คล้ายคลึงกัน ตามข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยระบุว่าภูเก็ตมีมูลค่าเพิ่มขึ้นระหว่างปี 2547 ถึง 2559 ประมาณ 5 เท่า หรือ 14.4% ต่อปี ภูเก็ตซึ่งมีนักท่องเที่ยวมากกว่า 10 ล้านคนต่อปี มีมูลค่าเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับอาเจะห์ นอกจากนี้ เมื่อเปรียบเทียบกับสยามสแควร์ในย่านธุรกิจใจกลางเมืองกรุงเทพฯ มีมูลค่าเพิ่มขึ้น 4.1 เท่า หรือประมาณ 12.5% ​​ต่อปีในห้วงเวลาเดียวกัน (2547-2559)

อย่าได้ตื่นตระหนกกับภัยธรรมชาติ

            สิ่งที่พบจากการสำรวจที่ผ่านมาพบว่า

            1. ในปีแรก ราคาไม่มีการเปลี่ยนแปลง แม้ว่าราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 11.2% ต่อปี แต่จากการสังเกตพบว่าราคาไม่ได้เปลี่ยนแปลงในช่วงหกเดือนแรกหรือหนึ่งปีแรก ดังนั้น หากราคาเริ่มเพิ่มขึ้นในปีที่ 2 ถึงปีที่ 6 อัตราการเพิ่มขึ้นเฉลี่ยต่อปีจะอยู่ที่ 13.6% แทนที่จะเป็น 11.2% ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดดอย่างแท้จริง

            2. ในด้านหนึ่ง พายุไต้ฝุ่นไห่เหยียนทำลายทรัพย์สินไปมากมาย  มูลค่าหลายพันล้านเปโซฟิลิปปินส์ประชาชนสูญหายไป  ในอีกด้านหนึ่ง เหตุการณ์นี้ทำให้โลกได้รู้จักเมืองทาโคลบันมากขึ้น  ต่อมาเมืองนี้ได้รับการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่ดีมาโดยตลอด แม้กระทั่งก่อนเกิดพายุไต้ฝุ่น  นี่จะเป็นโอกาสที่ดีสำหรับการเติบโตในอนาคต เพราะตัวเมืองเองมีศักยภาพที่แข็งแกร่ง

            3. ที่บันดาอาเจห์ ก็ได้รับเงินสนับสนุนจากนานาชาติมากมายมาพัฒนาสาธารณูปโภค ทำให้ราคาทรัพย์สินเพิ่มขึ้น ที่เมืองทาโคลบันก็เช่นกัน  ผู้เชี่ยวชาญระดับนานาชาติจำนวนมากเข้ามาอาศัยอยู่ในเมืองนี้  แม้จะเป็นเพียงช่วงเวลาสั้นๆ ไม่กี่ปี แต่การใช้จ่ายของพวกเขาก็ส่งผลดีต่อเศรษฐกิจของทาโคลบันเช่นกัน

            ภัยธรรมชาติจึงไม่ได้ทำให้มูลค่าทรัพย์สินตก ยกเว้นอาจเกิดภาวะตกใจชั่วคราวเท่านั้น