ชอนเซเปลี่ยนเงินก้อนให้เป็นสิทธิอยู่บ้านได้อย่างไร

* รูปภาพใช้เพื่อประกอบเนื้อหาเท่านั้น อาจไม่ใช่ภาพเหตุการณ์จริงหรือภาพจริงจากเรื่องในบทความ ขอบคุณภาพประกอบจาก https://graphic.in.th

ห้องใหม่ในโซลอาจไม่ได้เริ่มด้วยคำถามว่า ค่าเช่าเดือนละเท่าไร แต่เริ่มจากตัวเลขเงินก้อนที่ต้องเตรียมก่อนรับกุญแจ ตัวเลขนั้นสูงจนบางคนใช้เงินเก็บทั้งชีวิต บวกเงินกู้ และเงินช่วยจากครอบครัวเข้าด้วยกัน

นี่คือ ชอนเซ หรือ jeonse ระบบเช่าบ้านแบบเงินประกันก้อนใหญ่ของเกาหลีใต้ ผู้เช่าส่งเงินก้อนให้เจ้าของบ้าน แล้วใช้ที่อยู่อาศัยโดยไม่มีค่าเช่ารายเดือนตลอดอายุสัญญา หน่วยงานกรุงโซลอธิบายว่าสัญญาลักษณะนี้มักอยู่ราว 1–2 ปี และเมื่อสัญญาสิ้นสุด เจ้าของบ้านมีหน้าที่คืนเงินชอนเซเต็มจำนวนตามสัญญา

ไม่ใช่อยู่ฟรี แต่เปลี่ยนค่าเช่าเป็นเงินที่ถูกพักไว้

เงินชอนเซมักมีสัดส่วนใหญ่มากเมื่อเทียบกับราคาบ้าน แหล่งวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ระบุว่าพบได้ราว 50–80% แล้วแต่พื้นที่และประเภทบ้าน ผู้เช่าจึงไม่ต้องจ่ายค่าเช่าทุกเดือน แต่ต้องรับภาระต้นทุนโอกาสของเงินก้อนนั้นแทน รวมถึงดอกเบี้ยเงินกู้หากไม่ได้มีเงินสดพร้อม

ฝั่งเจ้าของบ้านได้สภาพคล่องก้อนใหญ่ไปใช้หมุนเงิน ชำระหนี้ หรือนำไปบริหารต่อ ผลตอบแทนจากเงินก้อนนี้เคยเป็นแรงสำคัญที่ทำให้ระบบเดินได้ โดยเฉพาะในช่วงที่ดอกเบี้ยและราคาบ้านเอื้อให้การถือเงินชอนเซคุ้มค่า แต่ไม่มีข้อบังคับว่าเจ้าของบ้านต้องนำเงินไปฝากธนาคารหรือซื้อหุ้น และผู้เช่าไม่ได้รับผลตอบแทนจากเงินก้อนนั้นโดยตรง

จุดที่ต้องเข้าใจให้ตรงกันคือ เงินชอนเซไม่ใช่ค่ามัดจำเล็กน้อยเพื่อกันห้องเสียหาย มันคือหนี้ก้อนใหญ่ที่เจ้าของบ้านต้องคืนในวันผู้เช่าย้ายออก หากเจ้าของไม่มีเงินสด และยังหาผู้เช่ารายใหม่ที่นำเงินชอนเซก้อนใหม่มาแทนไม่ได้ ปัญหาการคืนเงินก็เกิดขึ้นทันที

ทำไมระบบนี้จึงสะดุดหนักเมื่อราคาลดลง

เมื่อราคาชอนเซในตลาดลดลง ผู้เช่ารายใหม่อาจจ่ายเงินน้อยกว่าผู้เช่ารายเดิม เจ้าของบ้านจึงต้องหาเงินส่วนต่างมาคืนเอง คณะกรรมการบริการการเงินเกาหลีเคยผ่อนเกณฑ์สินเชื่อชั่วคราวในปี 2023 เพื่อให้เจ้าของบ้านกู้เงินคืนเงินประกันแก่ผู้เช่า โดยระบุชัดว่าปัญหาเกิดขึ้นเมื่อไม่มีผู้เช่ารายถัดไปนำเงินมาช่วยคืนเงินแก่รายเดิม

ความเสี่ยงจึงไม่ได้อยู่ที่คำว่าเช่าฟรี แต่อยู่ที่ ความสามารถในการคืนเงินของเจ้าของบ้าน หากมูลค่าบ้านต่ำกว่าหนี้จำนองรวมกับเงินชอนเซ หรือเจ้าของถือหลายห้องและหมุนเงินไม่ทัน ผู้เช่าอาจต้องเผชิญการรอคืนเงิน การฟ้องร้อง หรือการขายทอดตลาด

ก่อนเซ็นสัญญา ต้องดูบ้านและดูหนี้ของบ้านพร้อมกัน

คู่มือกฎหมายภาครัฐของเกาหลีแนะนำให้ตรวจทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ ดูว่าใครเป็นเจ้าของ มีจำนองหรือสิทธิของเจ้าหนี้รายอื่นหรือไม่ ตรวจภาษีค้างชำระ และยืนยันตัวผู้ลงนาม นอกจากนี้ผู้เช่าควรย้ายเข้าและแจ้งที่อยู่ตามขั้นตอน รวมถึงขอวันรับรองเอกสารเพื่อรักษาสิทธิในการได้รับเงินคืนก่อนเจ้าหนี้ลำดับรองในกรณีขายทอดตลาด

• อย่าดูเพียงว่าห้องสวยหรือเงินชอนเซถูกกว่าตลาด

• เทียบเงินชอนเซกับราคาขายจริงและภาระหนี้ที่ผูกกับห้อง

• ตรวจชื่อเจ้าของกับทะเบียนก่อนโอนเงินก้อนสุดท้าย

• พิจารณาประกันคุ้มครองการคืนเงินประกันเมื่อเข้าเงื่อนไข

ปัญหานี้ไม่ใช่เรื่องเล็ก ภาครัฐเกาหลีรายงานเมื่อ 22 กุมภาพันธ์ 2024 ว่ามีผู้ได้รับการรับรองสถานะผู้เสียหายจากคดีฉ้อโกงชอนเซสะสม 12,928 ราย โดย 73.46% อายุต่ำกว่า 40 ปี ตัวเลขดังกล่าวเป็นยอด ณ วันรายงาน ไม่ใช่ยอดปัจจุบัน แต่สะท้อนว่าความเสียหายกระทบคนเริ่มทำงานและผู้เช่ารุ่นใหม่อย่างมาก

ชอนเซจึงเป็นระบบที่น่าสนใจเพราะช่วยให้คนที่มีเงินก้อนเข้าถึงที่อยู่อาศัยโดยไม่ต้องแบกค่าเช่ารายเดือน ทว่ามันไม่ได้ทำให้ต้นทุนหายไป ต้นทุนถูกย้ายมาอยู่ในรูปเงินประกันก้อนใหญ่ และความปลอดภัยของเงินก้อนนั้นผูกกับฐานะทางการเงินของเจ้าของบ้านโดยตรง