คนไทยซื้อบ้านยากขึ้นจริงไหม ? เมื่อรายได้อาจวิ่งไม่ทันราคาบ้าน

สำหรับคนวัยทำงาน การซื้อบ้านมักเป็นหนึ่งในเป้าหมายทางการเงินที่ใหญ่ที่สุด แต่ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา คำถามที่หลายคนสงสัยคือ “บ้านแพงขึ้นจนซื้อยากขึ้นหรือไม่ ?” คำตอบไม่สามารถดูจากราคาบ้านเพียงอย่างเดียว เพราะการซื้อบ้านยังเกี่ยวข้องกับรายได้ เงินดาวน์ ดอกเบี้ยสินเชื่อ หนี้สินเดิม และค่าใช้จ่ายประจำของแต่ละครอบครัวครับ

ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุว่า ในไตรมาส 4/2567 ราคาบ้านจัดสรรใหม่ในกรุงเทพฯ–ปริมณฑลเพิ่มขึ้น 0.8% เมื่อเทียบกับปีก่อน ขณะที่ราคาห้องชุดใหม่เพิ่มขึ้น 3.6% 

▪️สาเหตุที่ราคาบ้านเพิ่มขึ้น

REIC ระบุว่า ปัจจัยสำคัญส่วนหนึ่งมาจากต้นทุนการพัฒนาโครงการที่สูงขึ้น ทั้งราคาที่ดิน วัสดุก่อสร้าง ค่าก่อสร้าง และค่าแรง

ในไตรมาส 4/2567 ดัชนีต้นทุนค่าก่อสร้างบ้านมาตรฐานเพิ่มขึ้น 4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยวัสดุบางประเภท เช่น สุขภัณฑ์ และกระเบื้อง มีราคาสูงขึ้นด้วย เมื่อผู้ประกอบการมีต้นทุนสูงขึ้น ราคาของโครงการใหม่ก็มีโอกาสถูกปรับตามต้นทุน

▪️ทำเลมีผลต่อราคามาก

อีกปัจจัยหนึ่งคือ ทำเล โดยเฉพาะพื้นที่ตามแนวระบบรถไฟฟ้า และพื้นที่เมืองที่มีความต้องการอยู่อาศัยสูง

REIC รายงานว่า ดัชนีราคาห้องชุดใหม่ในกรุงเทพฯ–ปริมณฑลอยู่ที่ 159.9 จุดในไตรมาส 4/2567 เพิ่มขึ้น 3.6% จากปีก่อน และระบุว่าต้นทุนที่ดินในบริเวณตามแนวรถไฟฟ้าเป็นหนึ่งในปัจจัยที่ผลักดันต้นทุนโครงการ ทำให้บ้านหรือคอนโดในพื้นที่เดียวกันอาจมีราคาต่างกันมาก แม้ขนาดใกล้เคียงกัน

▪️บ้านราคาเท่าเดิม แต่ซื้อยากขึ้นได้ไหม ?

คำตอบคือ “เป็นไปได้” สมมติว่าบ้านหลังหนึ่งราคาไม่ได้เปลี่ยนมาก แต่รายได้ของผู้ซื้อเพิ่มขึ้นช้ากว่าค่าครองชีพหรือผู้ซื้อมีหนี้รถ หนี้บัตรเครดิตหรือสินเชื่ออื่นเพิ่มขึ้น ความสามารถในการผ่อนบ้านก็อาจลดลง ดังนั้น คำว่า “ซื้อบ้านยาก” จึงควรพิจารณาควบคู่ทั้งราคาบ้าน และกำลังซื้อของประชาชน

REIC เองระบุว่า กำลังซื้อของประชาชนยังได้รับแรงกดดันจากภาวะเศรษฐกิจที่ขยายตัวในอัตราต่ำ ขณะที่ต้นทุนการก่อสร้างเพิ่มขึ้น ซึ่งทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยต้องเผชิญความท้าทายทั้งด้านราคา และกำลังซื้อ 

▪️ปัจจัยที่คนซื้อบ้านควรดู

นอกจากราคาบ้าน ควรดูค่าใช้จ่ายทั้งหมด เช่น เงินดาวน์ ค่างวด ดอกเบี้ย ค่าส่วนกลาง ค่าเดินทาง และค่าใช้จ่ายในการดูแลบ้าน เพราะบางครั้งบ้านที่ราคาถูกกว่าอาจมีค่าเดินทางสูงกว่า ขณะที่บ้านราคาแพงกว่า แต่ใกล้ที่ทำงานหรือระบบขนส่งอาจมีค่าใช้จ่ายในการเดินทางต่ำกว่า ดังนั้น “บ้านที่ถูกกว่า” ไม่จำเป็นต้องหมายถึง “ภาระโดยรวมถูกกว่า”

▪️โดยสรุป ราคาที่อยู่อาศัยใหม่ในกรุงเทพฯ–ปริมณฑลมีการเพิ่มขึ้นในไตรมาส 4/2567 โดยบ้านจัดสรรใหม่เพิ่ม 0.8% และห้องชุดใหม่เพิ่ม 3.6% แต่การประเมินว่าคนไทยซื้อบ้านยากขึ้นหรือไม่ควรดูทั้งราคาที่อยู่อาศัย รายได้ หนี้สิน และกำลังซื้อประกอบกัน