ตำบลไหนมีหมู่บ้านจัดสรรใหม่ผุดหนาแน่นที่สุด

* รูปภาพใช้เพื่อประกอบเนื้อหาเท่านั้น อาจไม่ใช่ภาพเหตุการณ์จริงหรือภาพจริงจากเรื่องในบทความ ขอบคุณภาพประกอบจาก https://graphic.in.th

บางพื้นที่ขับรถผ่านไม่กี่เดือนก็เห็นบ้านแถวใหม่เพิ่มขึ้นอีกชุด จากที่นาและที่ว่างกลายเป็นถนนโครงการ สำนักงานขาย และบ้านตัวอย่างจนเกิดคำถามว่า หากนับย้อนหลัง 5 ปีจริง ๆ ตำบลไหนของไทยมีหมู่บ้านจัดสรรใหม่เกิดขึ้นหนาแน่นที่สุด

คำถามดูเหมือนนำรายชื่อโครงการมานับก็จบ แต่ข้อมูลที่ใช้ตัดสินกลับกระจายอยู่คนละระบบ และคำว่า หนาแน่นที่สุด ยังตีความได้หลายแบบ ทั้งจำนวนโครงการ จำนวนแปลงจัดสรร หรือจำนวนโครงการต่อพื้นที่ตำบล

ข้อมูลที่มีไม่ได้จัดอันดับถึงระดับตำบล

กรมที่ดินมีชุดข้อมูลการออกใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน ซึ่งรวบรวมรายชื่อโครงการ เลขที่ใบอนุญาต ชื่อผู้จัดสรร และเอกสารสิทธิจากสำนักงานที่ดินทั่วประเทศ ข้อมูลชุดนี้เหมาะที่สุดสำหรับตรวจว่าโครงการใดได้รับอนุญาตจริง เพราะการเห็นป้ายขายหรือบ้านกำลังก่อสร้างเพียงอย่างเดียวยังบอกไม่ได้ว่าเป็นใบอนุญาตใหม่ของปีไหน

อย่างไรก็ตาม หน้าชุดข้อมูลสาธารณะที่ตรวจสอบได้ระบุขอบเขตเชิงพื้นที่เป็นระดับประเทศ ไม่มีตารางสำเร็จรูปที่สรุปยอดย้อนหลัง 5 ปีแยกตามตำบล และระบุวันที่ปรับปรุงข้อมูลล่าสุดไว้ที่ 25 กรกฎาคม 2567 จึงยังใช้ประกาศชื่อผู้ชนะระดับตำบลของประเทศอย่างตรงไปตรงมาไม่ได้

หลักฐานอีกชุดชี้ไปยังปริมณฑลฝั่งตะวันออก

ข้อมูลสำรวจตลาดของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ REIC ทำให้วงค้นหาแคบลง รายงานช่วงสิ้นปี 2563 พบว่าโซนบางพลี–บางบ่อ–บางเสาธงมีที่อยู่อาศัยเข้าใหม่ทั้งบ้านจัดสรรและอาคารชุด 5,073 หน่วย สูงที่สุดในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลที่สำรวจในเวลานั้น

ภาพดังกล่าวไม่ได้เกิดขึ้นเพียงปีเดียว ในไตรมาส 1 ปี 2567 โซนเดียวกันมีบ้านจัดสรรขายได้ใหม่ 2,161 หน่วย มูลค่า 14,411 ล้านบาท สูงสุดในกลุ่มทำเลที่รายงาน และไตรมาส 2 ปี 2567 ยังอยู่ลำดับแรกด้วยยอดขายได้ใหม่ 2,037 หน่วย มูลค่า 15,293 ล้านบาท

จุดที่ต้องระวังคือ REIC รวมหลายอำเภอไว้เป็นโซนเดียว ตัวเลขเหล่านี้จึงสนับสนุนได้ว่าพื้นที่บางพลี–บางบ่อ–บางเสาธงเป็นหนึ่งในศูนย์กลางบ้านจัดสรรที่ร้อนแรงมาก แต่ยังใช้ฟันธงไม่ได้ว่าตำบลบางแก้ว บางพลีใหญ่ บางโฉลง บางเสาธง หรือตำบลใดตำบลหนึ่งเป็นอันดับหนึ่งของประเทศ

เหตุใดบ้านใหม่จึงกระจุกอยู่ตามแนวนี้

ภาพของพื้นที่ช่วยอธิบายแรงดึงดูดได้ดี แนวตะวันออกของสมุทรปราการเชื่อมทั้งกรุงเทพฯ สนามบินสุวรรณภูมิ เขตงานอุตสาหกรรม โกดัง และถนนสายใหญ่ คนทำงานจึงยังสามารถหาบ้านแนวราบในระยะเดินทางถึงเมืองได้ ขณะที่ผู้พัฒนามีโอกาสรวบรวมที่ดินเป็นผืนใหญ่กว่าพื้นที่ชั้นใน

แต่การมีโครงการมากไม่ได้แปลว่าตลาดแข็งแรงทุกด้าน รายงานไตรมาส 1 ปี 2567 ระบุว่าโซนบางพลี–บางบ่อ–บางเสาธงมีบ้านจัดสรรเหลือขาย 13,183 หน่วย ส่วนไตรมาส 2 อยู่ที่ 12,181 หน่วย ตัวเลขนี้เตือนว่าอุปทานจำนวนมากอาจมาพร้อมการแข่งขันสูง รถติด โรงเรียนและสาธารณูปโภครับภาระเพิ่ม รวมถึงบ้านเหลือขายที่ต้องใช้เวลาระบาย

คำตอบที่ตรงกับหลักฐานที่สุด

จากข้อมูลสาธารณะที่ตรวจสอบได้ในขณะนี้ ยังไม่มีหลักฐานเพียงพอให้ประกาศชื่อตำบลอันดับหนึ่งของไทยย้อนหลัง 5 ปี สิ่งที่ยืนยันได้ใกล้ที่สุดคือโซนบางพลี–บางบ่อ–บางเสาธงโดดเด่นต่อเนื่องในตลาดบ้านจัดสรรของกรุงเทพฯ และปริมณฑล แต่การย่อคำตอบจากสามอำเภอให้เหลือตำบลเดียวจะกลายเป็นการเดา

หากต้องการจัดอันดับให้ได้จริง ต้องนำใบอนุญาตรายโครงการของกรมที่ดินในช่วงเวลาเดียวกันมาแยกที่ตั้งถึงตำบล ตัดใบอนุญาตแก้ไขและโครงการซ้ำ แล้วหารจำนวนโครงการหรือจำนวนแปลงด้วยพื้นที่ตำบล จากนั้นจึงตรวจเทียบกับเขตการปกครองที่เปลี่ยนแปลง วิธีนี้จะแยกได้ชัดระหว่างตำบลที่มีโครงการมากเพราะพื้นที่ใหญ่ กับตำบลที่หมู่บ้านใหม่ขึ้นหนาแน่นจริง ๆ