จัดอันดับ 5 ภาษีและค่าธรรมเนียมลับ ณ กรมที่ดิน ที่คนซื้อ-ขายบ้านมือสองมักโดนงบจบไม่ลง

**จัดอันดับ 5 ภาษีและค่าธรรมเนียมลับ ณ กรมที่ดิน ที่คนซื้อ-ขายบ้านมือสองมักโดนงบจบไม่ลง**

การซื้อขายบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์มือสอง คนส่วนใหญ่มักคำนวณเฉพาะ "ราคาบ้าน" ที่ตกลงกันไว้ แต่เมื่อถึงวันโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดิน มักต้องตกใจกับค่าใช้จ่ายฝั่งภาษีและค่าธรรมเนียมที่พุ่งสูงเกินคาด จนทำให้งบประมาณที่เตรียมไว้ไม่พอ และนี่คือ 5 รายการค่าใช้จ่ายสำคัญที่ต้องรู้ทันและตกลงกันให้ชัดเจนก่อนวันโอน

1. **ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ (2% ของราคาประเมิน)**

ค่าธรรมเนียมพื้นฐานที่กรมที่ดินคิดในอัตรา 2% คำนวณจาก **"ราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมที่ดิน"** (ไม่ใช่ราคาที่ซื้อขายจริง) จุดที่ทำให้คนสับสนคือการตกลงว่าใครจะเป็นผู้จ่าย บางสัญญาตกลง "ออกคนละครึ่ง" (ฝั่งละ 1%) แต่บางสัญญาก็ผู้ขายหรือผู้ซื้อออกฝ่ายเดียว ดังนั้นต้องระบุในสัญญาซื้อขายให้ชัดเจนตั้งแต่แรก

2. **ภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3% ของราคาประเมินหรือราคาขาย)**

เป็นภาษีที่คิดกับฝั่ง "ผู้ขาย" หากถือครองอสังหาริมทรัพย์นั้น **ไม่ถึง 5 ปี** (นับแบบวันชนวัน) หรือไม่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหลังนั้นครบ 1 ปี โดยคิดในอัตรา 3.3% คำนวณจากราคาประเมินหรือราคาซื้อขายจริง แล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่า ยอดนี้ถือเป็นเงินก้อนใหญ่หลักแสนบาทที่หากผู้ขายไม่ได้คำนวณไว้ล่วงหน้า อาจถึงขั้นปฏิเสธการโอนได้

3. **อากรแสตมป์ (0.5% ของราคาประเมินหรือราคาขาย)**

ในกรณีที่ผู้ขายถือครองบ้านครบ 5 ปีขึ้นไป หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี จะได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่จะต้องจ่าย **"อากรแสตมป์"** แทนในอัตรา 0.5% คำนวณจากราคาประเมินหรือราคาขายจริงที่สูงกว่า ซึ่งเป็นอีกหนึ่งยอดที่ต้องตกลงกันให้ชัดว่าใครเป็นผู้ชำระ

4. **ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (คำนวณตามอัตราก้าวหน้าและอายุการถือครอง)**

ฝั่งผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดาจะต้องเสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ณ วันโอนทันที โดยกรมที่ดินจะนำราคาประเมินทุนทรัพย์มาหักค่าใช้จ่ายเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง แล้วนำยอดที่เหลือมาคำนวณภาษีตามอัตราก้าวหน้า ยิ่งถือครองหลายปีหรือบ้านมีราคาประเมินสูง ภาษีส่วนนี้จะยิ่งสูงขึ้นตามไปด้วย

5. **ค่าจำนอง (1% ของวงเงินกู้สินเชื่อ)**

เป็นค่าใช้จ่ายเฉพาะฝั่ง **"ผู้ซื้อที่กู้เงินจากธนาคาร"** โดยกรมที่ดินจะคิดค่าธรรมเนียมการจดจำนองในอัตรา 1% ของวงเงินกู้ (ไม่ใช่ราคาประเมินบ้าน) เช่น กู้ธนาคาร 3,000,000 บาท จะมีค่าจดจำนองทันที 30,000 บาท ซึ่งเป็นเงินสดที่ผู้ซื้อต้องเตรียมไปจ่ายเอง ณ วันโอน นอกเหนือจากเงินดาวน์หรือส่วนต่างราคาบ้าน