รั้วล้ำเขตเกิน 10 ปีอาจเกิดครอบครองปรปักษ์

คำตอบสั้นที่สุดคือ “มีโอกาส” แต่ไม่ใช่เพราะรั้วตั้งเกิน 10 ปีแล้วที่ดินจะหลุดไปทันทีทุกกรณี กฎหมายมองที่การครอบครองพื้นที่จริง ไม่ได้มองแค่อายุของรั้ว

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 วางหลักว่า ผู้ใดครอบครองอสังหาริมทรัพย์ของผู้อื่นโดยสงบ เปิดเผย และมีเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันครบ 10 ปี ผู้นั้นอาจได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ ดังนั้น ถ้าแนวรั้วของเพื่อนบ้านล้ำเข้ามาในโฉนด 1 เมตร และเพื่อนบ้านยึดพื้นที่หลังรั้วนั้นเป็นส่วนหนึ่งของบ้านตน ใช้ประโยชน์เหมือนเป็นเจ้าของอย่างต่อเนื่องโดยไม่มีการยอมรับว่าเป็นที่ของอีกฝ่าย เมื่อครบเงื่อนไข 10 ปี ความเสี่ยงเรื่องครอบครองปรปักษ์มีจริง

• “ซื้อบ้านมา 10 ปี” ไม่ใช่ตัวเลขชี้ขาด

ต้องถามว่าเพื่อนบ้านเริ่มครอบครองที่ดินส่วนที่ล้ำตั้งแต่เมื่อใด หากรั้วมีมาก่อนวันที่ซื้อบ้านเสียอีก ระยะเวลาครอบครองอาจเริ่มก่อนวันที่เจ้าของปัจจุบันรับโอนโฉนด การซื้อขายเปลี่ยนเจ้าของที่ดินไม่ได้ทำให้นาฬิกาการครอบครองของอีกฝ่ายเริ่มใหม่โดยอัตโนมัติ

• แค่รั้วเก่าไม่ได้แปลว่าได้กรรมสิทธิ์

ต้องพิสูจน์ว่ามีการยึดถือพื้นที่นั้นจริง เช่น กั้นรวมอยู่ในบริเวณบ้าน ปลูกต้นไม้ ทำพื้น ทำโรงจอดรถ วางสิ่งของ ดูแลพื้นที่ หรือกันเจ้าของโฉนดออกจากการใช้ประโยชน์ ถ้ารั้วเพียงตั้งคลาดเคลื่อน แต่พื้นที่จริงยังอยู่ในการใช้ร่วมกัน หรือเจ้าของโฉนดยังเข้าใช้โดยปกติ ข้อเท็จจริงอาจไม่พอให้ถือว่าอีกฝ่ายครอบครองอย่างเจ้าของ

• เข้าใจแนวเขตผิดก็ไม่ได้ตัดเรื่องครอบครองปรปักษ์เสมอไป

กรณีเพื่อนบ้านสร้างรั้วโดยเชื่อว่าเป็นแนวเขตของตน ไม่ได้หมายความว่าครอบครองปรปักษ์เกิดไม่ได้ เพราะมาตรา 1382 เน้นลักษณะการครอบครองและเจตนาเป็นเจ้าของ ไม่ได้กำหนดว่าต้องรู้ตั้งแต่แรกว่ากำลังครอบครองที่ของบุคคลอื่น หากพฤติการณ์ตลอดเวลาคือยึดพื้นที่นั้นเป็นของตน ศาลยังต้องพิจารณาองค์ประกอบทั้งหมดประกอบกัน

• ถ้าเจ้าของเดิมอนุญาตให้ใช้ เรื่องจะต่างออกไป

หากมีหลักฐานว่าพื้นที่ 1 เมตรนั้นเคยให้เพื่อนบ้านใช้ชั่วคราว ฝากของ ปลูกต้นไม้ หรือทำรั้วโดยได้รับอนุญาต การยึดถือในช่วงที่อาศัยสิทธิจากเจ้าของไม่ใช่การครอบครองปรปักษ์ทันที จุดสำคัญคืออีกฝ่ายเริ่มแสดงชัดเจนเมื่อใดว่าจะไม่ยอมรับสิทธิของเจ้าของและจะถือพื้นที่เป็นของตนเอง

• ครบ 10 ปีแล้ว ไม่จำเป็นต้องมีชื่อในโฉนดก่อนจึงจะเกิดประเด็น

โดยหลัก การได้กรรมสิทธิ์จากครอบครองปรปักษ์เป็นการได้สิทธิโดยผลของกฎหมายเมื่ออง