ทำไมราคาที่ดินบางจังหวัดพุ่งสูงขึ้น และอะไรเป็นตัวกำหนดราคา

ราคาที่ดินในประเทศไทยไม่ได้เพิ่มขึ้นเท่ากันทุกจังหวัด บางพื้นที่ราคาขยับเพียงเล็กน้อย แต่บางทำเลกลับเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะพื้นที่ที่กำลังมีการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ มีระบบคมนาคมใหม่ หรือกลายเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจและการท่องเที่ยว

ปัจจัยแรกที่มีผลอย่างมากคือ การคมนาคม เมื่อมีถนนใหม่ รถไฟฟ้า รถไฟทางคู่ สนามบิน หรือโครงการรถไฟความเร็วสูงเข้ามาในพื้นที่ การเดินทางสะดวกขึ้นและทำให้ที่ดินโดยรอบมีศักยภาพในการพัฒนามากขึ้น นักลงทุนจึงให้ความสนใจและอาจทำให้ราคาปรับตัวสูงขึ้น

อีกปัจจัยคือ โครงการขนาดใหญ่ เช่น ห้างสรรพสินค้า โรงพยาบาล มหาวิทยาลัย โรงงาน นิคมอุตสาหกรรม หรือโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ สิ่งเหล่านี้สามารถดึงคนเข้ามาอยู่อาศัย ทำงาน และทำธุรกิจ เมื่อความต้องการใช้พื้นที่เพิ่มขึ้น ราคาที่ดินก็มีโอกาสเพิ่มตามไปด้วย

ภาพของพื้นที่ EEC เป็นตัวอย่างที่ช่วยให้เห็นเรื่องนี้ได้ชัดขึ้น ข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุว่า ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่ EEC ไตรมาส 2 ปี 2569 เพิ่มขึ้น 39.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แม้การเปลี่ยนแปลงของแต่ละจังหวัดและแต่ละทำเลจะไม่เท่ากันก็ตาม

การท่องเที่ยว ก็เป็นอีกแรงผลักดัน โดยเฉพาะจังหวัดที่มีนักท่องเที่ยวจำนวนมาก เช่น ภูเก็ต ชลบุรี และประจวบคีรีขันธ์ พื้นที่ใกล้ชายหาด แหล่งท่องเที่ยว และย่านธุรกิจมักมีความต้องการสูง เพราะสามารถนำไปพัฒนาเป็นโรงแรม ร้านอาหาร บ้านพักตากอากาศ หรือธุรกิจบริการได้

นอกจากนี้ยังมีเรื่อง ความต้องการซื้อกับจำนวนที่ดินที่มีอยู่ หากทำเลหนึ่งมีคนต้องการซื้อจำนวนมาก แต่ที่ดินที่เหมาะสำหรับพัฒนามีจำกัด ราคาก็มีโอกาสสูงขึ้น โดยเฉพาะที่ดินติดถนนใหญ่ ใกล้ระบบขนส่ง หรืออยู่ในย่านธุรกิจ

ราคาประเมินกับราคาซื้อขายจริงไม่ใช่ราคาเดียวกัน

สิ่งที่ควรแยกให้ออกคือ ราคาประเมินที่ดินของภาครัฐ กับ ราคาซื้อขายในตลาด

กรมธนารักษ์จัดทำราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน ซึ่งนำไปใช้เป็นฐานในการคำนวณค่าธรรมเนียมสำหรับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมบางประเภท ณ สำนักงานที่ดิน ขณะที่ราคาที่ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงกันจริงในตลาดอาจสูงหรือต่ำกว่าราคาประเมินได้

ดังนั้น การเห็นว่าที่ดินแปลงหนึ่งมีราคาประเมินเท่าใด จึงไม่ได้หมายความว่าจะซื้อขายกันในราคานั้นเสมอไป ราคาตลาดยังขึ้นอยู่กับทำเล ความต้องการ สภาพแวดล้อม ศักยภาพในการพัฒนา และเงื่อนไขของที่ดินแต่ละแปลง

แม้อยู่จังหวัดเดียวกัน ราคาที่ดินก็อาจแตกต่างกันมาก ที่ดินแปลงหนึ่งอาจติดถนนใหญ่ มีระบบสาธารณูปโภคครบ และอยู่ใกล้แหล่งชุมชน ขณะที่อีกแปลงอยู่ลึกเข้าไปและเดินทางลำบาก จึงไม่ควรเปรียบเทียบราคาจากชื่อจังหวัดเพียงอย่างเดียว

ถ้าจะดูว่าที่ดินมีโอกาสราคาสูงขึ้น ควรดูอะไร

หากต้องการประเมินว่าที่ดินแห่งหนึ่งมีโอกาสราคาสูงขึ้นหรือไม่ ควรพิจารณาหลายเรื่องพร้อมกัน ทั้ง ทำเล การเดินทาง โครงการในอนาคต สาธารณูปโภค จำนวนประชากร กิจกรรมทางเศรษฐกิจ การท่องเที่ยว และความต้องการซื้อในพื้นที่

สิ่งสำคัญอีกอย่างคือ ควรดูว่าโครงการในอนาคตนั้นอยู่ในขั้นใด เพราะข่าวหรือแผนการพัฒนาเพียงอย่างเดียวไม่ได้รับประกันว่าโครงการจะเกิดขึ้นตามกำหนด และราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นเสมอ

สุดท้าย ราคาที่ดินไม่ได้สูงขึ้นเพียงเพราะจังหวัดนั้นกำลังได้รับความนิยม แต่ขึ้นอยู่กับ ศักยภาพของทำเล เป็นหลัก หากพื้นที่สามารถรองรับการอยู่อาศัย การเดินทาง ธุรกิจ หรือกิจกรรมทางเศรษฐกิจได้มากขึ้น ความต้องการที่ดินก็มีโอกาสเพิ่มขึ้นตามไปด้วย