ซื้อคอนโดปล่อยเช่า ยังน่าลงทุนอยู่หรือไม่ เมื่อการแข่งขันสูงขึ้นทุกปี

ซื้อคอนโดไว้ปล่อยเช่า ยังเป็นการลงทุนที่ดีเหมือนเมื่อก่อนหรือเปล่า?

มีช่วงหนึ่งที่หลายคนมองว่าการซื้อคอนโดแล้วปล่อยเช่าแทบจะเป็นสูตรสำเร็จของการสร้างรายได้ระยะยาว ขอแค่เลือกทำเลดี ใกล้รถไฟฟ้า ก็มีโอกาสหาผู้เช่าได้ไม่ยาก แต่เมื่อเวลาผ่านไป ทั้งจำนวนโครงการใหม่ คอนโดมือสอง และพฤติกรรมของผู้เช่าที่เปลี่ยนไป ทำให้คำถามนี้กลับมาอีกครั้งว่า การลงทุนแบบเดิมยังคุ้มอยู่หรือไม่

ตลาดยังมีคนเช่า แต่ไม่ได้เช่าง่ายทุกทำเล

ความต้องการเช่ายังมีอยู่เสมอ โดยเฉพาะกลุ่มพนักงานออฟฟิศ นักศึกษา คนที่ย้ายมาทำงาน หรือชาวต่างชาติ แต่สิ่งที่เปลี่ยนคือผู้เช่ามีตัวเลือกมากกว่าเดิม หลายพื้นที่มีคอนโดเปิดขายจำนวนมาก เจ้าของหลายรายแข่งขันกันทั้งราคาและโปรโมชั่น หากทำเลไม่ได้โดดเด่น หรือห้องมีสภาพใกล้เคียงกับคู่แข่ง ก็อาจต้องใช้เวลาหาผู้เช่านานกว่าที่คิด

รายได้ค่าเช่าเพียงอย่างเดียว ไม่ใช่ตัวเลขที่ควรใช้ตัดสิน

หลายคนคำนวณจากค่าเช่าต่อเดือนแล้วรู้สึกว่าคุ้ม แต่เมื่อรวมค่าใช้จ่ายจริงเข้าไป ภาพอาจเปลี่ยนทันที ไม่ว่าจะเป็นค่าส่วนกลาง ค่าซ่อมแซม ค่าเฟอร์นิเจอร์ ค่าเปลี่ยนเครื่องใช้ไฟฟ้า ภาษี ค่าประกัน รวมถึงช่วงเวลาที่ห้องว่างไม่มีผู้เช่า หากไม่คิดต้นทุนทั้งหมด อัตราผลตอบแทนอาจต่ำกว่าที่คาดไว้มาก

ดอกเบี้ยและภาระผ่อนมีผลกับกำไรโดยตรง

สำหรับผู้ที่กู้ซื้อเพื่อลงทุน อัตราดอกเบี้ยถือเป็นปัจจัยสำคัญ หากยอดผ่อนต่อเดือนใกล้เคียงกับค่าเช่าที่ได้รับ กำไรจริงอาจเหลือน้อยมาก หรือบางช่วงอาจต้องควักเงินเพิ่มเอง ยิ่งหากห้องว่างต่อเนื่องหลายเดือน ภาระทั้งหมดก็ยังคงอยู่เหมือนเดิม

นักลงทุนหลายคนจึงไม่ได้มองแค่ค่าเช่า แต่จะดูความสามารถในการรับภาระหนี้ได้ด้วย แม้ไม่มีผู้เช่าในช่วงหนึ่งก็ยังต้องมีเงินสำรองเพียงพอ ไม่เช่นนั้นการลงทุนอาจกลายเป็นภาระแทนที่จะสร้างรายได้

ทำเลยังเป็นปัจจัยที่สำคัญที่สุด

• อยู่ใกล้รถไฟฟ้าหรือระบบขนส่งหลัก

• ใกล้แหล่งงาน มหาวิทยาลัย หรือโรงพยาบาล

• มีร้านค้าและสิ่งอำนวยความสะดวกรอบโครงการ

• จำนวนห้องที่ปล่อยเช่าในพื้นที่ไม่ล้นตลาดจนเกินไป

• โครงการมีการดูแลส่วนกลางและสภาพอาคารที่ดี

แม้จะเป็นทำเลเดียวกัน แต่บางโครงการก็ปล่อยเช่าได้ง่ายกว่าอีกโครงการ เพราะคุณภาพการบริหาร ความน่าอยู่ และภาพลักษณ์ของโครงการมีผลต่อการตัดสินใจของผู้เช่าไม่น้อย

หวังส่วนต่างราคาขายได้เหมือนเดิมหรือไม่

ในอดีตหลายคนซื้อคอนโดเพื่อรอราคาปรับขึ้นแล้วขายต่อ แต่ปัจจุบันบางพื้นที่มีซัพพลายจำนวนมาก ทำให้ราคาขายต่อไม่ได้เติบโตเร็วเหมือนเดิม บางแห่งราคามือสองยังต่ำกว่าราคาซื้อใหม่เสียอีก ดังนั้นการหวังกำไรจากราคาที่เพิ่มขึ้นเพียงอย่างเดียวอาจมีความเสี่ยงมากกว่าที่เคย

สรุปแล้ว คอนโดปล่อยเช่ายังลงทุนได้ แต่ต้องเลือกมากกว่าเดิม

คำตอบไม่ได้เป็นใช่หรือไม่ใช่ เพราะขึ้นอยู่กับทำเล ราคา ต้นทุน และแผนการลงทุนของแต่ละคน หากซื้อในราคาที่เหมาะสม มีเงินสำรองเพียงพอ เลือกทำเลที่มีความต้องการเช่าจริง และคำนวณผลตอบแทนจากต้นทุนทั้งหมด ไม่ใช่เฉพาะค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับ การลงทุนในคอนโดก็ยังสามารถสร้างรายได้ระยะยาวได้ แต่ถ้าซื้อเพียงเพราะเชื่อว่าจะปล่อยเช่าได้ง่ายเหมือนในอดีต โอกาสผิดหวังก็มีมากขึ้นเช่นกัน