ความยิ่งใหญ่ของการพัฒนาที่ดินของภาคเอกชนไทย

            ท่านทราบหรือไม่ในรอบ 32 ปีที่ผ่านมา ภาคเอกชนไทยพัฒนาที่อยู่อาศัยรวมกันถึง 3,389,260 หน่วย รวมเป็นเงินประมาณ 17.69 ล้านล้านบาท เฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้สรุปผลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล สำรวจทุกเดือนอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่เดือนมกราคม 2537 จนถึงพฤษภาคม 2569 เป็นเวลาประมาณ 32 ปี พบว่าภาคเอกชนพัฒนาที่อยู่อาศัยได้จำนวนมหาศาล ทำให้ประเทศไทยไม่มีภาวะขาดแคลนที่อยู่อาศัย แต่ก็ทำให้เกิดการผลิตล้นเกินเช่นกัน โดยจำนวนหน่วยที่ผลิตทึ้งหมดก็คือ 3,389,260 หน่วย รวมมูลค่า 17.69 ล้านล้านบาท

            ในจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยทั้งหมด 3,389,260 หน่วยนั้นที่อยู่อาศัยที่ผลิตมากที่สุดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลคือห้องชุด โดยผลิตจำนวน 1,554,826 หน่วย หรือ 46% หรือเกือบครึ่งหนึ่งของที่อยู่อาศัยทั้งหมด รองลงมา คือ ทาวน์เฮ้าส์ มีจำนวน 974,448 หน่วย หรือ 29% ของทั้งหมด (หนึ่งในสี่) อันดับสาม คือ บ้านเดี่ยว มีการผลิตรวมกัน 516,674 หน่วย หรือ 15% ของทั้งหมด บ้านแฝดผลิตมาทั้งหมด 138,292 หน่วย หรือ 4% ของทั้งหมด ซึ่งพอ ๆ กับจำนวนตึกแถว (อาคารพาณิชย์) ซึ่งผลิต 130,991 หน่วย มีสัดส่วนอยู่ที่ 4% เช่นกัน สินค้าที่ผลิตน้อยที่สุด คือ ที่ดินจัดสรรที่มีเพียง 74,029 หน่วย หรือ 2% ของทั้งหมด และคาดว่าในอนาคตน่าจะแทบสูญพันธุ์
 

            ในกรณีมูลค่าของการพัฒนา ณ ราคาปัจจุบัน ห้องชุดยังถือว่ามีสัดส่วนการพัฒนาสูงสุด คือ 7,003,056 ล้านบาท รองลงมากลับเป็นบ้านเดี่ยว มีมูลค่าทั้งหมด 5,469,527 ล้านบาท หรือ 31% (หนึ่งในสามของทั้งหมด) อันดับสาม คือ ทาวน์เฮ้าส์ มีมูลค่ารวมกัน 3,297,333 ล้านบาท หรือ 19% ของมูลค่าทั้งหมด (หนึ่งในห้า) ส่วนตึกแถวในรอบ 32 ปีที่ผ่านมามีมูลค่าการเปิดตัวรวมกัน 669,578 ล้านบาท หรือ 4% ของทั้งหมด และสุดท้ายในกรณีที่ดินจัดสรรมีเปิดตัวเพียง 275,239 ล้านบาท หรือเพียง 2% เท่านั้น

            ที่อยู่อาศัยที่ผลิตทั้งหมดนี้มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 5.22 ล้านบาทต่อหน่วย โดยบ้านเดี่ยวมีราคาเฉลี่ยสูงสุดอยู่ที่ 10.59 ล้านบาท รองลงมาเป็นบ้านแฝดราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 7.07 ล้านบาท อันดับ 3 ตึกแถว (อาคารพาณิชย์) ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 5.11 ล้านบาท สำหรับห้องชุดราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 4.50 ล้านบาท และที่ดินจัดสรรราคาเฉลี่ยอยู่ที่แปลงละ 3.72 ล้านบาท สุดท้ายในกรณีทาวน์เฮ้าส์ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 3.38 ล้านบาท

            โดยสรุปแล้ว จะเห็นได้ว่า

1. ที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่ จำนวน 3,389,260 หน่วย ถือเป็น 56% ของจำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมด 6.07 ล้านหน่วย ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล แสดงว่าตลอด 32 ปีที่ผ่านมา ที่สำรวจโดยศูนย์ข้อมูลและวิจัยอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส สำรวจได้เกินครึ่งของที่อยู่อาศัยทั้งหมด
2. มูลค่าการพัฒนาที่อยู่อาศัย ณ ราคาปัจจุบันที่ 17,691,946 ล้านบาท นับว่าสูงมาก มีขนาดพอ ๆ กับขนาดของผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติในแต่ละปี ซึ่งสะท้อนถึงความสำคัญของภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ในแต่ละปีผลิตใหม่ประมาณ 2.5-3.5% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติ
3. การพัฒนาที่อยู่อาศัยของภาคเอกชนมีคุณูปการอย่างยิ่งต่อประเทศชาติ เพราะรัฐบาลไม่ต้องใช้งบประมาณในการก่อสร้างเช่นเดียวกับประเทศสิงคโปร์ หรืออีกหลายประเทศที่รัฐบาลออกค่าใช้จ่ายให้ (บางส่วน) นอกจากนี้รัฐบาลยังสามารถจัดเก็บภาษีได้อีกมากมายจากธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยนี้
4. การพัฒนาที่อยู่อาศัยจำนวนมหาศาลนี้ทำให้ประเทศไทยไม่มีปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยเช่นประเทศเพื่อนบ้านหลายแห่งที่ขาดแคลนที่อยู่อาศัยนับล้าน ๆ หน่วย ในฟิลิปปินส์ เวียดนาม และอินโดนีเซีย
5. อย่างไรก็ตามโดยที่ไม่มีมาตรการการควบคุมการพัฒนาที่อยู่อาศัยของภาคเอกชน ทำให้เกิดการผลิตล้นเกินทำให้ในขณะนี้มีบ้านที่สร้างเสร็จแต่ไม่มีผู้เข้าอยู่อาศัยประมาณ 610,000 หน่วยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล จึงทำให้มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ได้ผลจำกัด เพราะอุปทานที่ล้นมากเกินไป

            ดร.โสภณให้ข้อเสนอแนะว่า ควรมีการควบคุมการผลิตที่อยู่อาศัยแยกตามทำเลต่าง ๆ โดยเฉพาะบริเวณที่มีภาวะล้นตลาด และเสนอให้นำทรัพย์มือสองซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยเหล่านี้ออกมาขายในตลาดอย่างมีประสิทธิภาพ เพื่อเป็นการระบายสินค้าคงค้างให้ได้มากที่สุด เพื่อต่อไปจะได้ผลิตที่อยู่อาศัยได้เพิ่มมากขึ้น