อยากเปิดร้านในเซ็นทรัลเวิลด์ ค่าเช่าเดือนละเท่าไร และมีค่าอะไรอีกบ้าง?

เปิดร้านที่เซ็นทรัลเวิลด์ต้องใช้เงินเท่าไร? เจาะค่าเช่าและต้นทุนที่ต้องเตรียม

เซ็นทรัลเวิลด์ (CentralWorld) เป็นหนึ่งในศูนย์การค้าขนาดใหญ่ใจกลางกรุงเทพฯ มีร้านค้า ร้านอาหาร และบริการหลายร้อยแห่ง จึงเป็นทำเลที่ผู้ประกอบการจำนวนไม่น้อยอยากเข้าไปเปิดร้าน เพื่อเข้าถึงทั้งลูกค้าชาวไทย นักท่องเที่ยว และกลุ่มคนทำงานในย่านราชประสงค์

แต่คำถามสำคัญคือ เปิดร้านที่เซ็นทรัลเวิลด์ต้องจ่ายค่าเช่าเท่าไร?

คำตอบคือ ไม่มีตัวเลขเดียวที่ใช้กับทุกร้าน เพราะค่าเช่าขึ้นอยู่กับขนาดพื้นที่ ตำแหน่งภายในศูนย์ ประเภทธุรกิจ รูปแบบสัญญา และเงื่อนไขที่เจรจากับผู้ให้เช่า

ที่สำคัญ ตัวเลขค่าเช่าที่เผยแพร่ทั่วไปมักเป็นเพียงค่าประมาณจากตลาด ไม่ใช่ใบเสนอราคาหรืออัตราค่าเช่าอย่างเป็นทางการของเซ็นทรัลเวิลด์ ผู้สนใจจึงควรติดต่อฝ่ายพื้นที่เช่าโดยตรงก่อนนำตัวเลขไปจัดทำแผนธุรกิจ

ค่าเช่าไม่ได้มีราคาเดียวทั้งศูนย์

หลายคนอาจเข้าใจว่าศูนย์การค้ากำหนดค่าเช่าเป็นราคาต่อตารางเมตรแบบเดียวกันทั้งหมด แต่ในความเป็นจริง ร้านที่มีขนาดเท่ากันอาจจ่ายค่าเช่าแตกต่างกันได้มาก

ปัจจัยที่มักมีผลต่อค่าเช่า ได้แก่

• ชั้นและโซนที่ตั้งของร้าน

• จำนวนคนที่เดินผ่านหน้าร้าน

• พื้นที่ติดทางเดินหลักหรือทางเชื่อม

• ความใกล้กับบันไดเลื่อน ลิฟต์ หรือประตูทางเข้า

• ประเภทสินค้าและบริการ

• ขนาดและรูปทรงของพื้นที่

• ระยะเวลาของสัญญาเช่า

• ความเหมาะสมของแบรนด์กับกลุ่มลูกค้าของศูนย์

• เงื่อนไขด้านยอดขายหรือค่าธรรมเนียมอื่นตามสัญญา

ร้านที่ตั้งอยู่บริเวณทางเข้าหลัก หัวมุม ทางเชื่อม หรือจุดที่มีคนสัญจรหนาแน่น มักมีมูลค่าทางการค้าสูงกว่าร้านที่อยู่ในมุมซึ่งมองเห็นได้ยาก

ข้อมูลวิจัยตลาดพื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพฯ ยังสะท้อนว่า ทำเลใจกลางเมืองสามารถมีค่าเช่าสูงกว่าพื้นที่รอบนอกอย่างชัดเจน โดยตัวเลขเฉลี่ยของตลาดไม่ควรถูกนำมาใช้แทนค่าเช่าของร้านใดร้านหนึ่งโดยตรง

ค่าเช่าโดยประมาณอยู่ที่เท่าไร?

จากข้อมูลประมาณการในตลาดที่ปรากฏในต้นฉบับ พื้นที่ร้านค้าทั่วไปอาจมีค่าเช่าอยู่ที่ประมาณ

2,500–6,000 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน

ส่วนทำเลพรีเมียม เช่น จุดใกล้ทางเข้าหลัก หัวมุม หรือบริเวณที่มีผู้คนเดินผ่านจำนวนมาก อาจมีค่าเช่าสูงกว่าช่วงดังกล่าว

อย่างไรก็ตาม ยังไม่พบอัตราค่าเช่าร้านค้าอย่างเป็นทางการของเซ็นทรัลเวิลด์ที่เปิดเผยต่อสาธารณะ ดังนั้น ช่วงราคานี้ควรใช้เพื่อมองภาพต้นทุนเบื้องต้นเท่านั้น ไม่ควรใช้เป็นราคายืนยันในการตัดสินใจลงทุน

ตัวอย่างการคำนวณเบื้องต้น

ร้านขนาด 20 ตารางเมตร

หากคำนวณจากช่วงราคาเดิม ค่าเช่าอาจอยู่ที่ประมาณ 50,000–120,000 บาทต่อเดือน หรือมากกว่านั้นตามตำแหน่งของร้าน

ร้านขนาด 50 ตารางเมตร

ค่าเช่าอาจอยู่ที่ประมาณ 125,000–300,000 บาทต่อเดือน และอาจสูงขึ้นหากเป็นพื้นที่เด่นหรือมีเงื่อนไขเพิ่มเติมในสัญญา

ตัวเลขเหล่านี้เป็นเพียงการคูณพื้นที่กับอัตราค่าเช่าโดยประมาณ ยังไม่รวมค่าส่วนกลาง ภาษี ค่าสาธารณูปโภค เงินประกัน และค่าใช้จ่ายอื่น

นอกจากค่าเช่า ยังต้องจ่ายอะไรอีก?

ต้นทุนการเปิดร้านในศูนย์การค้าไม่ได้จบอยู่ที่ค่าเช่ารายเดือน ผู้ประกอบการควรเตรียมงบสำหรับค่าใช้จ่ายต่อไปนี้ด้วย

1. ค่าตกแต่งร้าน

ผู้เช่ามักต้องออกแบบและตกแต่งร้านให้ผ่านมาตรฐานของศูนย์การค้า ตั้งแต่งานโครงสร้าง ระบบไฟ ป้ายหน้าร้าน เฟอร์นิเจอร์ ไปจนถึงระบบป้องกันอัคคีภัย

งบตกแต่งอาจเริ่มตั้งแต่หลักแสนบาทไปจนถึงหลายล้านบาท ขึ้นอยู่กับขนาด วัสดุ และรูปแบบของร้าน โดยบางธุรกิจ เช่น ร้านอาหาร อาจมีต้นทุนระบบครัว ระบบระบายอากาศ และระบบบำบัดเพิ่มเติม

2. ค่าส่วนกลางและค่าบริการ

อาจประกอบด้วยค่าดูแลพื้นที่ส่วนกลาง ระบบรักษาความปลอดภัย การทำความสะอาด การบำรุงรักษาอาคาร หรือค่าบริหารจัดการตามที่กำหนดในสัญญา

ผู้เช่าควรถามให้ชัดว่า ค่าใช้จ่ายส่วนนี้รวมอยู่ในค่าเช่าแล้วหรือคิดแยกต่างหาก

3. ค่าสาธารณูปโภค

ค่าไฟฟ้า ค่าน้ำ โทรศัพท์ อินเทอร์เน็ต และค่าบริการระบบต่าง ๆ มักคิดแยกจากค่าเช่า

ร้านที่ใช้ไฟฟ้าสูง เช่น ร้านอาหาร ร้านเครื่องดื่ม หรือร้านที่มีตู้แช่จำนวนมาก ควรประเมินค่าใช้จ่ายส่วนนี้อย่างรอบคอบ เพราะอาจเป็นต้นทุนรายเดือนที่สูงกว่าที่คาดไว้

4. เงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้า

ก่อนเปิดร้าน ผู้เช่าอาจต้องวางเงินประกันความเสียหายและชำระค่าเช่าล่วงหน้าตามเงื่อนไขของสัญญา

นั่นหมายความว่า แม้ค่าเช่าจะอยู่ที่เดือนละ 100,000 บาท เงินก้อนที่ต้องเตรียมก่อนรับพื้นที่จริงอาจสูงกว่าค่าเช่าหนึ่งเดือนหลายเท่า

5. ค่าใช้จ่ายก่อนเปิดร้าน

ยังอาจมีค่าจ้างพนักงานล่วงหน้า ค่าอบรม ค่าเครื่องแบบ ค่าสต็อกสินค้า ค่าระบบขายหน้าร้าน ค่าประกันภัย และค่าโฆษณาช่วงเปิดตัว

ผู้ประกอบการจึงควรแยกงบออกเป็นอย่างน้อย 3 ส่วน คือ ค่าเข้าพื้นที่ ค่าตกแต่ง และเงินทุนหมุนเวียนหลังเปิดร้าน

อย่าดูเฉพาะค่าเช่า ต้องคำนวณยอดขายขั้นต่ำด้วย

สมมติว่าร้านหนึ่งมีต้นทุนคงที่รวมค่าเช่า พนักงาน และค่าใช้จ่ายประจำอยู่ที่ 250,000 บาทต่อเดือน ผู้ประกอบการไม่ได้ต้องการยอดขายเพียง 250,000 บาท เพราะยอดขายยังต้องหักต้นทุนสินค้า ค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายผันแปรอื่น ๆ

ก่อนเซ็นสัญญา ควรคำนวณอย่างน้อยว่า

• ต้องขายวันละกี่บาทจึงจะครอบคลุมต้นทุน

• ต้องมีลูกค้ากี่คนต่อวัน

• ยอดซื้อต่อบิลต้องอยู่ที่เท่าไร

• หากยอดขายต่ำกว่าแผน 20–30% ร้านยังอยู่รอดได้นานแค่ไหน

• มีเงินทุนหมุนเวียนเพียงพออย่างน้อยกี่เดือน

ร้านที่มีคนเดินผ่านจำนวนมากไม่ได้หมายความว่าจะขายดีเสมอไป เพราะต้องพิจารณาด้วยว่า คนที่เดินผ่านเป็นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายหรือไม่ และมีกี่คนที่ตัดสินใจเข้าร้านจริง

ทำไมหลายแบรนด์ยังยอมจ่าย?

แม้ต้นทุนสูง แต่หลายธุรกิจมองว่าการมีร้านในเซ็นทรัลเวิลด์ให้ประโยชน์มากกว่ายอดขายหน้าร้านเพียงอย่างเดียว เช่น

• เข้าถึงลูกค้าชาวไทยและนักท่องเที่ยว

• สร้างภาพลักษณ์และความน่าเชื่อถือให้แบรนด์

• เพิ่มโอกาสทดลองสินค้าและบริการ

• ใช้ร้านเป็นโชว์รูมและพื้นที่จัดกิจกรรม

• ช่วยสร้างการรับรู้ซึ่งอาจส่งต่อไปยังยอดขายออนไลน์

• ทำให้แบรนด์อยู่ใกล้คู่แข่งและตลาดเป้าหมาย

สำหรับบางแบรนด์ ร้านในทำเลสำคัญอาจทำหน้าที่เป็น “แฟลกชิปสโตร์” หรือหน้าตาของแบรนด์ แม้ผลกำไรของสาขานั้นจะไม่สูงที่สุดก็ตาม

ใครเหมาะกับการเปิดร้านในเซ็นทรัลเวิลด์?

การเปิดร้านในศูนย์การค้าระดับพรีเมียมมักเหมาะกับธุรกิจที่

• มีเงินลงทุนและเงินทุนหมุนเวียนเพียงพอ

• มีแผนธุรกิจและเป้าหมายของสาขาชัดเจน

• รู้ว่าลูกค้าหลักของร้านคือใคร

• มีสินค้าหรือบริการที่เหมาะกับกลุ่มผู้ใช้ศูนย์

• สามารถรับต้นทุนคงที่ระดับสูงได้

• มีระบบบริหารสินค้า พนักงาน และยอดขายที่พร้อมขยาย

หากเป็นธุรกิจที่เพิ่งเริ่มต้น การเปิดบูธชั่วคราว พื้นที่ป๊อปอัป หรือเลือกทำเลที่ต้นทุนต่ำกว่า อาจช่วยทดสอบตลาดก่อนตัดสินใจทำสัญญาระยะยาว

เช็กลิสต์ก่อนติดต่อเช่าพื้นที่

ก่อนขอใบเสนอราคา ควรเตรียมข้อมูลให้พร้อม เช่น

• ประเภทธุรกิจและสินค้าที่จำหน่าย

• ขนาดพื้นที่ที่ต้องการ

• งบค่าเช่าสูงสุดต่อเดือน

• งบตกแต่งร้าน

• วันที่ต้องการเปิดร้าน

• ระยะเวลาสัญญาที่ต้องการ

• ยอดขายเป้าหมาย

• รูปแบบร้านหรือภาพตัวอย่าง

• ประวัติและช่องทางจำหน่ายของแบรนด์

เมื่อติดต่อฝ่ายพื้นที่เช่า ควรขอรายละเอียดค่าใช้จ่ายทั้งหมดเป็นลายลักษณ์อักษร พร้อมตรวจสอบว่าอัตราที่ได้รับรวมภาษี ค่าส่วนกลาง หรือค่าธรรมเนียมใดแล้วบ้าง

สรุป

การเปิดร้านที่เซ็นทรัลเวิลด์ไม่มีค่าเช่าตายตัว ตัวเลขประมาณการในต้นฉบับอยู่ที่ 2,500–6,000 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ขณะที่พื้นที่เด่นอาจมีราคาสูงกว่านี้มาก

นอกจากค่าเช่า ผู้ประกอบการยังต้องเตรียมค่าตกแต่ง ค่าส่วนกลาง ค่าสาธารณูปโภค เงินประกัน ค่าเช่าล่วงหน้า สต็อกสินค้า และเงินทุนหมุนเวียนหลังเปิดร้าน

ดังนั้น สิ่งที่ควรถามไม่ใช่เพียง “ค่าเช่าเดือนละเท่าไร” แต่ต้องดูด้วยว่า ร้านต้องสร้างยอดขายเท่าไรจึงจะครอบคลุมต้นทุน และธุรกิจสามารถรับความเสี่ยงได้กี่เดือนหากยอดขายไม่เป็นไปตามแผน

ส่วนราคาจริงควรตรวจสอบกับฝ่ายพื้นที่เช่าของเซ็นทรัลเวิลด์โดยตรง เพราะขึ้นอยู่กับพื้นที่ว่าง ประเภทธุรกิจ ตำแหน่งร้าน และเงื่อนไขการเจรจาในช่วงเวลานั้น

หมายเหตุ: ไม่พบแหล่งข้อมูลสาธารณะที่ยืนยันอัตราค่าเช่าเฉพาะของเซ็นทรัลเวิลด์ช่วง 2,500–6,000 บาทต่อตารางเมตร ตัวเลขดังกล่าวจึงคงไว้ตามต้นฉบับและระบุให้ชัดว่าเป็นเพียงการประมาณการ ไม่ใช่อัตราที่ศูนย์ประกาศ