10 จังหวัดที่ราคาประเมินที่ดินสูงที่สุดนอกกรุงเทพฯ แพงสุดตารางวาละเท่าไร

ถ้าไม่นับกรุงเทพฯ หลายคนอาจเดาว่าจังหวัดท่องเที่ยวระดับโลกอย่างภูเก็ตหรือชลบุรีน่าจะมีราคาประเมินที่ดินสูงที่สุด แต่เมื่อเปิดข้อมูลรายแปลงของกรมธนารักษ์ กลับพบว่าจังหวัดที่ครองอันดับหนึ่งคือ “สงขลา”

จุดที่น่าสนใจยิ่งกว่าคือ ทำเลแพงที่สุดไม่ได้อยู่ติดทะเลหรือบนเกาะ แต่เป็นย่านการค้าใจกลางหาดใหญ่ ซึ่งมีราคาประเมินสูงสุดถึง 400,000 บาทต่อตารางวา

บทความนี้เรียงอันดับจาก “ราคาประเมินสูงสุดที่พบในแต่ละจังหวัด” ตามรอบบัญชี พ.ศ. 2566–2569 ไม่ใช่ราคาเฉลี่ยทั้งจังหวัด และคำว่า “นอกกรุงเทพฯ” ในที่นี้รวมจังหวัดปริมณฑลอย่างนนทบุรีและสมุทรปราการด้วย

เมื่อนับตามเงื่อนไขนี้ รายชื่อจึงต่างจากหลายลิสต์ที่ใช้คำว่า “ต่างจังหวัด” แต่ตัดปริมณฑลออก

ตัวเลขนี้หมายถึงราคาของแปลงที่แพงที่สุด ไม่ใช่ทั้งจังหวัด

ราคาประเมินที่ดินของจังหวัดหนึ่งอาจแตกต่างกันตั้งแต่หลักร้อยไปจนถึงหลักแสนบาทต่อตารางวา ขึ้นอยู่กับถนน ระยะความลึกของแปลง การเข้าถึง สภาพแวดล้อม และศักยภาพในการใช้ประโยชน์

ดังนั้น การที่สงขลามีราคาสูงสุด 400,000 บาทต่อตารางวา ไม่ได้หมายความว่าที่ดินทั่วสงขลามีราคาใกล้เคียงกัน แต่หมายถึงมีแปลงหรือหน่วยที่ดินในทำเลเฉพาะที่ได้รับการประเมินถึงระดับดังกล่าว

จากการตรวจสอบชุดข้อมูลราคาประเมินที่ดินรายแปลงของกรมธนารักษ์ และเรียงค่าสูงสุดของทุกจังหวัดยกเว้นกรุงเทพมหานคร ได้ 10 จังหวัดดังนี้

ตัวเลขเทียบเป็นหนึ่งไร่คือการนำราคาต่อตารางวาคูณ 400 เพื่อช่วยให้เห็นขนาดของมูลค่าเท่านั้น ไม่ได้หมายความว่าจะมีที่ดินหนึ่งไร่เต็มทุกแปลงในอัตราเดียวกัน เพราะรูปร่าง ทางเข้า ความลึก และตำแหน่งของแต่ละแปลงอาจทำให้ราคาประเมินต่างกัน

1. สงขลา — สูงสุด 400,000 บาทต่อตารางวา

ราคาสูงสุดของสงขลาพบในบริเวณถนนนิพัทธ์อุทิศ 3 อำเภอหาดใหญ่ ไม่ใช่เขตเมืองสงขลาที่เป็นศูนย์ราชการของจังหวัด

หาดใหญ่มีบทบาทเป็นศูนย์กลางการค้า การเดินทาง และบริการของภาคใต้ตอนล่าง ย่านใจกลางเมืองมีอาคารพาณิชย์ โรงแรม ร้านอาหาร ตลาด และธุรกิจที่รองรับทั้งคนในพื้นที่และผู้เดินทางจากจังหวัดใกล้เคียง

ถนนนิพัทธ์อุทิศ 3 จึงมีคุณค่าจากความเป็น “หน้าร้านใจกลางเมือง” มากกว่าขนาดของแปลงเพียงอย่างเดียว หากคูณราคาสูงสุดเป็นหนึ่งไร่จะเท่ากับ 160 ล้านบาท แต่แปลงจริงในย่านการค้าอาจมีขนาดเล็กและราคาประเมินแตกต่างกันตามตำแหน่ง

2. เชียงใหม่ — สูงสุด 250,000 บาทต่อตารางวา

เชียงใหม่มีราคาประเมินสูงสุดบริเวณถนนท่าแพ อำเภอเมืองเชียงใหม่ อยู่ที่ 250,000 บาทต่อตารางวา

ท่าแพเป็นทั้งทางเข้าสู่ย่านเมืองเก่า พื้นที่ท่องเที่ยว และแนวการค้าสำคัญ โรงแรม ร้านอาหาร ร้านค้า และธุรกิจบริการต้องแข่งขันกันอยู่ในพื้นที่ที่มีจำนวนจำกัด

จุดเด่นของเชียงใหม่จึงไม่ใช่เพียงจำนวนประชากร แต่เป็นการซ้อนทับกันของเมืองประวัติศาสตร์ เมืองท่องเที่ยว และศูนย์กลางเศรษฐกิจภาคเหนือ ทำให้ที่ดินบางช่วงของถนนท่าแพมีมูลค่าสูงกว่าพื้นที่ส่วนใหญ่ของจังหวัดอย่างชัดเจน

3. ชลบุรี — สูงสุด 220,000 บาทต่อตารางวา

ทำเลราคาประเมินสูงสุดของชลบุรีอยู่บนถนนเลียบหาดพัทยา เมืองพัทยา ที่ระดับ 220,000 บาทต่อตารางวา

ที่ดินด้านหน้าชายหาดมีข้อจำกัดด้านปริมาณ เพราะไม่สามารถสร้างแนวชายฝั่งเพิ่มได้ ขณะที่ความต้องการใช้พื้นที่สำหรับโรงแรม ร้านอาหาร ร้านค้า และกิจกรรมท่องเที่ยวยังคงกระจุกตัวอยู่ในบริเวณเดิม

ตัวเลขของชลบุรีจึงสะท้อนความแตกต่างภายในจังหวัดได้ดี ด้านหนึ่งเป็นเมืองอุตสาหกรรมและพื้นที่ EEC แต่อีกด้านหนึ่งคือเมืองท่องเที่ยวริมทะเลที่มูลค่าที่ดินขึ้นอยู่กับระยะห่างจากชายหาดและการเข้าถึงโดยตรง

4. นครศรีธรรมราช — สูงสุด 200,000 บาทต่อตารางวา

นครศรีธรรมราชมีราคาประเมินสูงสุดบนถนนเนรมิตรในเขตเมือง อยู่ที่ 200,000 บาทต่อตารางวา เท่ากับภูเก็ตและขอนแก่น

จังหวัดนี้อาจไม่ได้มีภาพจำเรื่องอสังหาริมทรัพย์ราคาแพงเท่าภูเก็ต แต่ตัวเมืองนครศรีธรรมราชทำหน้าที่เป็นศูนย์รวมการค้า การศึกษา การแพทย์ และบริการของพื้นที่โดยรอบ

ถนนใจกลางเมืองที่มีพื้นที่พาณิชยกรรมหนาแน่นจึงอาจมีราคาประเมินสูงมาก แม้พื้นที่ชนบทของจังหวัดจะมีราคาต่างออกไปหลายเท่า นี่เป็นตัวอย่างชัดเจนว่าอันดับไม่ได้วัดความแพงเฉลี่ยทั้งจังหวัด

5. ภูเก็ต — สูงสุด 200,000 บาทต่อตารางวา

ทำเลสูงสุดของภูเก็ตอยู่บริเวณถนนทวีวงศ์หรือแนวหน้าหาดป่าตอง ราคา 200,000 บาทต่อตารางวา

ป่าตองเป็นพื้นที่ซึ่งมีทั้งข้อจำกัดทางภูมิศาสตร์และความต้องการใช้ที่ดินจากธุรกิจท่องเที่ยว ที่ดินใกล้ชายหาดจึงต้องรองรับโรงแรม ร้านอาหาร ร้านค้า และกิจการบริการจำนวนมากในพื้นที่จำกัด

อย่างไรก็ตาม ราคาประเมินราชการไม่ใช่ราคาประกาศขายหรือราคาที่นักลงทุนยอมจ่ายจริง ที่ดินเชิงพาณิชย์ในเมืองท่องเที่ยวอาจมีราคาตลาดสูงหรือต่ำกว่าตัวเลขประเมินได้ตามภาวะเศรษฐกิจและศักยภาพของแปลง

6. ขอนแก่น — สูงสุด 200,000 บาทต่อตารางวา

ขอนแก่นเป็นอีกจังหวัดที่แตะระดับ 200,000 บาทต่อตารางวา โดยทำเลสูงสุดอยู่บริเวณถนนศรีจันทร์ในเขตเมือง

ถนนศรีจันทร์เชื่อมโยงย่านการค้า ที่อยู่อาศัย สถานศึกษา และบริการสำคัญของตัวเมือง ขณะที่ขอนแก่นมีบทบาทเป็นศูนย์กลางการแพทย์ การศึกษา การประชุม และเศรษฐกิจของภาคตะวันออกเฉียงเหนือ

การติดอันดับของขอนแก่นจึงสะท้อนว่าที่ดินราคาแพงไม่ได้จำกัดอยู่เฉพาะเมืองริมทะเล เมืองท่องเที่ยว หรือปริมณฑล หากเมืองใดเป็นศูนย์รวมบริการของภูมิภาค ที่ดินใจกลางเมืองนั้นก็สามารถขึ้นสู่ระดับเดียวกับจังหวัดท่องเที่ยวได้

7. อุดรธานี — สูงสุด 180,000 บาทต่อตารางวา

ราคาประเมินสูงสุดของอุดรธานีอยู่บนถนนโพศรี อำเภอเมืองอุดรธานี ที่ 180,000 บาทต่อตารางวา

อุดรธานีเป็นจุดเชื่อมต่อสำคัญของภาคอีสานตอนบนและมีความสัมพันธ์ทางเศรษฐกิจกับพื้นที่ลุ่มน้ำโขง ตัวเมืองจึงมีทั้งธุรกิจค้าปลีก บริการ การเดินทาง และกิจกรรมเชิงพาณิชย์ที่รองรับประชากรจากจังหวัดใกล้เคียง

ราคาบนถนนสายหลักสะท้อนคุณค่าของการเข้าถึงและจำนวนผู้ใช้พื้นที่ มากกว่าจะสะท้อนขนาดเศรษฐ

แหล่งที่มา: กรมธนารักษ์ ข้อมูลราคาประเมินที่ดินรอบบัญชี พ.ศ. 2566–2569

อ้างอิง:
ชุดข้อมูลราคาประเมินที่ดิน กรมธนารักษ์
ระบบค้นหาราคาประเมินที่ดิน กรมธนารักษ์
ข้อมูลเปรียบเทียบราคาประเมินที่ดินต่างจังหวัด