5 ทำเลที่ดินแพงสุดในกรุงเทพฯ ทำไมบางแปลงมีเงินก็ยังซื้อยาก

ราคาที่ดินใจกลางกรุงเทพฯ ยังถูกจับตา เพราะบางทำเลแตะระดับหลายล้านบาทต่อตารางวา และไม่ใช่ทุกแปลงที่จะมีออกมาซื้อขายง่าย ๆ

ที่ดินใจกลางกรุงเทพฯ ยังเป็นหนึ่งในสินทรัพย์ที่ถูกพูดถึงมากที่สุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะทำเลที่มีรถไฟฟ้า อาคารสำนักงาน ห้างสรรพสินค้า โรงแรม และคอนโดระดับบนอยู่รวมกันหนาแน่น

ข้อมูลสำรวจราคาที่ดินของ AREA ซึ่งถูกนำไปอ้างอิงในรายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง ระบุว่า กลุ่มสยามสแควร์ ชิดลม และเพลินจิต ยังเป็นทำเลราคาสูงสุดของกรุงเทพฯ โดยข้อมูลปี 2568 อยู่ที่ประมาณ 3.85 ล้านบาทต่อตารางวา ขณะที่ถนนวิทยุอยู่ราว 3.07 ล้านบาทต่อตารางวา และสุขุมวิทบางช่วงอยู่ในกลุ่มราคาหลักหลายล้านบาทต่อตารางวาเช่นกัน

ราคาที่พูดถึงในตลาดซื้อขายจริงควรแยกจาก “ราคาประเมินราชการ” เพราะราคาประเมินใช้เพื่อประโยชน์ด้านภาษี ค่าธรรมเนียม และธุรกรรมตามระบบรัฐ ส่วนราคาตลาดสะท้อนความต้องการซื้อขายจริง ทำเล ศักยภาพเชิงพาณิชย์ และความหายากของที่ดินแต่ละแปลง โดยกรมธนารักษ์มีระบบเผยแพร่ราคาประเมินทรัพย์สินให้ตรวจสอบแยกต่างหาก

1. สยาม-ชิดลม-เพลินจิต

กลุ่มทำเลนี้ยังเป็นภาพจำของที่ดินแพงที่สุดในกรุงเทพฯ เพราะเป็นศูนย์กลางค้าปลีก โรงแรม อาคารสำนักงาน และโครงการที่อยู่อาศัยระดับบนในระยะเดินถึงรถไฟฟ้า

จุดแข็งของทำเลไม่ได้อยู่ที่ชื่อย่านอย่างเดียว แต่เกิดจากการรวมกันของกิจกรรมเศรษฐกิจตลอดวัน ตั้งแต่ศูนย์การค้า นักท่องเที่ยว คนทำงาน ไปจนถึงกำลังซื้อระดับสูง เมื่อที่ดินว่างเหลือน้อย การซื้อขายแต่ละครั้งจึงมีโอกาสดันราคาขึ้นได้ง่าย

2. ถนนวิทยุ

ถนนวิทยุเป็นอีกทำเลที่ถูกจัดอยู่ในกลุ่มซูเปอร์ไพรม์ของกรุงเทพฯ ด้วยภาพลักษณ์ย่านสถานทูต โรงแรมหรู อาคารสำนักงาน และโครงการที่อยู่อาศัยราคาสูง

ข้อจำกัดสำคัญคือพื้นที่ไม่ได้มีแปลงใหญ่เปิดขายบ่อย ทำให้ราคาต่อหน่วยสูง และการพัฒนาโครงการใหม่ต้องแข่งขันทั้งเรื่องต้นทุนที่ดิน ข้อจำกัดแปลง และความคาดหวังของกลุ่มลูกค้าระดับบน

3. สีลม-สาทร

สีลมและสาทรเป็นหัวใจของย่านธุรกิจเดิมของกรุงเทพฯ มีทั้งสำนักงานใหญ่ ธนาคาร บริษัทข้ามชาติ อาคารสำนักงานเกรดเอ และโรงแรมจำนวนมาก

แม้บางช่วงของตลาดออฟฟิศจะเผชิญการแข่งขันจากพื้นที่ใหม่ แต่ที่ดินในย่านนี้ยังมีน้ำหนักจากฐานธุรกิจเดิม การเชื่อมต่อรถไฟฟ้า และความเป็นทำเลกลางเมืองที่ใช้ได้ทั้งเชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัยระดับสูง

4. สุขุมวิทช่วงอโศก-พร้อมพงษ์-ทองหล่อ

สุขุมวิทเป็นทำเลที่มีหลายบุคลิกในเส้นเดียวกัน ตั้งแต่ศูนย์กลางอาคารสำนักงานย่านอโศก ไลฟ์สไตล์และห้างระดับพรีเมียมแถวพร้อมพงษ์ ไปจนถึงที่อยู่อาศัยระดับบนในทองหล่อและเอกมัย

ข้อมูลตลาดปี 2568 ที่อ้างอิงจาก AREA ระบุว่าสุขุมวิทบางช่วง เช่น ไทม์สแควร์และอโศก อยู่ในกลุ่มราคาสูงอันดับต้น ๆ ของกรุงเทพฯ โดยมีราคาประมาณ 2.93 ล้านบาท และ 2.8 ล้านบาทต่อตารางวาตามลำดับ

5. ราชดำริ-ราชประสงค์

ราชดำริและราชประสงค์เป็นทำเลที่เชื่อมต่อกับย่านค้าปลีก โรงแรมหรู สวนลุมพินี และโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ จุดขายคือความเป็นใจกลางเมืองที่ยังมีภาพลักษณ์พรีเมียมสูง

พื้นที่ลักษณะนี้ไม่ได้มีเพียงราคาที่ดินสูง แต่ยังมีต้นทุนการพัฒนาสูงตามไปด้วย ผู้ซื้อหรือผู้พัฒนาโครงการจึงต้องมองทั้งราคาแปลง ศักยภาพรายได้ และข้อจำกัดด้านผังเมืองหรือการออกแบบโครงการ

ทำไมที่ดินเหล่านี้ยังแพง

ปัจจัยหลักมาจากความหายากของที่ดินใจกลางเมือง การเข้าถึงรถไฟฟ้า ความหนาแน่นของกิจกรรมเศรษฐกิจ และโอกาสพัฒนาโครงการที่สร้างมูลค่าสูงกว่าโซนทั่วไป

ข้อมูล REIC ยังสะท้อนว่าราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลยังมีการเคลื่อนไหวต่อเนื่อง โดยรายงานไตรมาส 1 ปี 2569 ระบุว่ามีการเผยแพร่ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง ขณะที่บางโซนรอบกรุงเทพฯ มีอัตราเปลี่ยนแปลงสูงจากปัจจัยเมืองขยาย ระบบคมนาคม และการพัฒนาโครงการใหม่

ดังนั้น คำว่า “มีเงินอย่างเดียวอาจยังซื้อไม่ได้” จึงมาจากสภาพตลาดที่แปลงดีมีน้อย เจ้าของเดิมอาจไม่ขาย และเมื่อมีแปลงออกสู่ตลาด ผู้ซื้อที่สนใจมักเป็นกลุ่มทุนใหญ่หรือผู้พัฒนาโครงการที่ต้องการทำเลหายากจริง ๆ

KEY TAKEAWAYS:

• สยาม-ชิดลม-เพลินจิต ยังเป็นกลุ่มทำเลที่ดินแพงสุดในกรุงเทพฯ ตามข้อมูลตลาดที่เผยแพร่ล่าสุด
• ถนนวิทยุ สีลม สาทร สุขุมวิท และราชดำริ ยังอยู่ในกลุ่มซูเปอร์ไพรม์จากทำเล รถไฟฟ้า และกิจกรรมเศรษฐกิจ
• ราคาซื้อขายจริงไม่เหมือนราคาประเมินราชการ จึงควรตรวจแหล่งข้อมูลให้ชัดก่อนอ้างอิง
• ที่ดินใจกลางเมืองแพงเพราะแปลงว่างเหลือน้อย และแปลงคุณภาพดีไม่ได้ออกมาขายบ่อย
• การเขียนเรื่องราคาที่ดินควรระบุปี แหล่งข้อมูล และชนิดของราคาให้ชัด เพื่อลดความเข้าใจผิด