การแปลงโฉมบางใหญ่-บางบัวทอง

            บางใหญ่ บางบัวทองกำลังเป็นพื้นที่ที่เป็นจุดเปลี่ยนสำคัญของเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ซึ่งสำรวจข้อมูลมาอย่างต่อเนื่องมาแจกแจงความเปลี่ยนแปลงในที่นี้

            พื้นที่อำเภอบางใหญ่ บางบัวทองของจังหวัดนนทบุรี มีการเติบโตของประชากรอย่างโดนเด่นต่อเนื่อง โดยจะเห็นได้ว่าประชากร

เกี่ยวกับประชากร

            จากสถิติจะเห็นได้ว่าในขณะที่จำนวนประชากรประเทศไทยลดลงอย่างต่อเนื่อง จำนวนประชากรของกรุงเทพมหานครและลดลงอย่างต่อเนื่อง จำนวนประชากรของนนทบุรี ซึ่งเป็นจังหวัดในปริมณฑลยังเพิ่มขึ้น แต่ในอัตราที่ค่อนข้างต่ำ แต่การเติบโตของประชากรของอำเภอบางใหญ่และอำเภอบางบัวทองกลับเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ แสดงให้เห็นว่าในพื้นที่บริเวณนี้มีการเติบโตทางกิจกรรมทางเศรษฐกิจอย่างต่อเนื่องนั่นเอง

การเปลี่ยนแปลงจำนวนประชากร 2564-2567

            ยิ่งหากพิจารณาจากความหนาแน่นของประชากร จะพบว่าในพื้นที่ 2 อำเภอนี้ การพัฒนาที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ เป็นไปตามแนววงแหวนรอบนอก และถนนรัตนาธิเบศร์ และโดยรอบเป็นสำคัญ หากไม่รวมพื้นที่เกษตรกรรมหรือที่ว่างเปล่าภายนอกของอำเภอทั้งสอง จะพบว่าความหนาแน่นของประชากรน่าจะสูงถึงประมาณ 4,000 คนต่อตารางกิโลเมตร ซึ่งก็พอๆ กับกรณีกรุงเทพมหานคร พื้นที่นี้จึงมีความสำคัญทางเศรษฐกิจเป็นอย่างมาก

โครงการสาธารณูปโภคสำคัญ

            โครงการพัฒนาสาธารณูปโภคสำคัญในพื้นที่ที่พึงพิจารณาก็ได้แก่

            1. รถไฟฟ้าสายสีม่วง (มหานคร สายฉลองรัชธรรม) โดยรฟม.ระบุว่ามีระยะทาง 23 กิโลเมตร เป็นระยะทางยกระดับทั้งหมด มีสถานีทั้งหมด 16 สถานี โดยเริ่มต้นจากบริเวณคลองบางไผ่ ซึ่งเป็นที่ตั้งของศูนย์ซ่อมบำรุงรถไฟฟ้า ถนนวงแหวนรอบนอก (ตะวันตก) กาญจนาภิเษก เลี้ยวซ้ายเข้าสู่ถนนรัตนาธิเบศร์ ข้ามแม่น้ำเจ้าพระยา ใกล้สะพานพระนั่งเกล้า ก่อนถึงสี่แยกแครายจะเลี้ยวขวาไปตามถนนติวานนท์ เลี้ยวซ้ายเข้าสู่ถนน กรุงเทพ - นนทบุรี ถึงบริเวณแยกเตาปูน มีสถานีเตาปูนเป็นสถานีเชื่อมต่อกับสถานีบางซื่อของรถไฟฟ้ามหานคร สายเฉลิมรัชมงคล (รถไฟฟ้าใต้ดิน MRT) นั่นเอง รถไฟฟ้าสายนี้เปิดให้บริการเมื่อวันที่ 6 สิงหาคม พ.ศ. 2559 โดย ณ เดือนธันวาคม 2568 มีผู้ใช้บริการเฉลี่ย 64,467 คนต่อวัน

            2. มอเตอร์เวย์ M 81 (บางใหญ่-กาญจนบุรี) ซึ่งมีระยะทาง 96 กม. เชื่อมต่อกรุงเทพมหานคร-ภาคตะวันตก เปิดให้บริการชั่วคราวแล้วโดยคาดว่าจะเปิดเต็มรูปแบบและเริ่มเก็บค่าผ่านทางภายในเดือนมกราคม 2569 เส้นทางนี้ช่วยลดเวลาเดินทางจากบางใหญ่ไปกาญจนบุรีเหลือไม่ถึง 1 ชั่วโมง โดยมี 8 ด่าน ได้แก่ บางใหญ่ นครชัยศรี ศรีษะทอง นครปฐม(ฝั่งตะวันออก/ตะวันตก) ท่าม่วง ท่ามะกา และกาญจนบุรี ทั้งนี้อัตราค่าผ่านทาง น่าจเป็นเงิน 150 บาทสำหรับรถยนต์ 4 ล้อ

            3. โครงการทางยกระดับวงแหวนรอบนอก (M9) ด้านตะวันตก ถนนกาญจนาภิเษกโดยให้เป็นมอเตอร์เวย์เต็มรูปแบบ ช่วงบางขุนเทียน-บางบัวทอง-บางปะอิน เป็นทางยกระดับ 6 ช่องจราจรช่วงบางขุนเทียน-บางบัวทอง ระยะทาง 35.9 กม. และเปิดให้บริการในปี 2571

            4. ถนนชัยพฤกษ์ โดยเป็นทางหลวงชนบท นบ.3030 ทั้งนี้เป็นเส้นทางการคมนาคมในพื้นที่อำเภอปากเกร็ด และอำเภอบางบัวทอง จังหวัดนนทบุรี โดยเป็นถนนแอสฟัลต์คอนกรีตขนาด 6 ช่องทางจราจร เขตทางกว้าง 60 เมตรมีเกาะกลางคั่นขาไป-ขากลับ เส้นทางเริ่มต้นจากถนนแจ้งวัฒนะ ตัดกับถนนราชพฤกษ์ และไปบรรจบกับถนนบางกรวย-ไทรน้อย

การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์สำคัญ

            ปัจจัยที่ดันให้บริเวณนี้มีการพัฒนาต่อเนื่องก็คือการพัฒนาเชิงพาณิชย์ของภาคเอกชน เช่น

            1. บางใหญ่ซิตี้ ซึ่งถือเป็นโครงการขนาดยักษ์แห่งแรก โดยถือเป็น “เมืองใหม่” เริ่มพัฒนาเมื่อปี 2533 มีพื้นที่รวม 800 ไร่ ในย่านบางใหญ่ จ.นนทบุรี โดยแบ่งเป็น 2 โซนหลัก พัฒนาทั้งทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ และบ้านแฝด เป็นโครงการที่อยู่อาศัยที่ครบวงจรและมีทำเลศักยภาพสูง ติดถนนใหญ่ ตรงข้ามศูนย์การค้า ใกล้สถานีรถไฟฟ้า และมีการเจริญเติบโตอย่างต่อเนื่องตลอด 30 ปีที่ผ่านมา ยิ่งกว่านั้นยังนำพาส่วนราชการต่างๆ เข้าไปตั้งอยู่เป็นอันมาก

            2. เซ็นทรัล เวสต์เกต ซึ่งป็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่ มีพื้นที่ 98 ไร่ 1 งาน 96.1 ตารางวา ตรงทางแยกต่างระดับบางใหญ่ (จุดตัดถนนกาญจนาภิเษก ถนนรัตนาธิเบศร์ และทางหลวงพิเศษหมายเลข 81) อยู่ในเขตหมู่ที่ 6 บ้านคลองพุทรา ตำบลเสาธงหิน อำเภอบางใหญ่ จังหวัดนนทบุรี เป็นของ บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา มีขนาดใหญ่เป็นอันดับที่ 3 ในประเทศไทย รองจากเซ็นทรัลเวิลด์และไอคอนสยาม แต่มีพื้นที่ขายมากที่สุดเป็นอันดับที่ 1 ในประเทศไทย รองรับกลุ่มเป้าหมายในจังหวัดนนทบุรี กรุงเทพมหานครฝั่งตะวันตก รวมถึงจังหวัดภาคกลางและภาคตะวันตก 17 จังหวัด เปิดให้บริการอย่างเป็นทางการเมื่อวันที่ 28 สิงหาคม พ.ศ. 2558

            3. การพัฒนาที่ดิน พื้นที่ประมาณ 23 ไร่ ของห้างบิ๊กคิงส์บางใหญ่ (ในอดีต) ซึ่งจะดำเนินการโดยกลุ่ม TCC ของ “เจริญ สิริวัฒนภักดี” ทั้งนี้โครงการนี้มุ่งเน้นเป็นโครงการคอมเพล็กซ์ครบวงจร เชื่อมต่อ MRT ตลาดบางใหญ่ และมอเตอร์เวย์นั่นเอง

            นอกจากนี้ในพื้นที่นี้ยังมีโรงแรมในเขตอำเภอบางบัวทองประมาณ 10 แห่ง ในเขตอำเภอบางใหญ่อีก ราว 10 แห่งเช่นกัน แสดงให้เห็นว่าพื้นที่นี้ไม่ใช่มีเฉพาะการพัฒนาที่อยู่อาศัย ถือได้ว่าเป็นศูนย์ธุรกิจทางด้านตะวันตกเฉียงเหนือของกรุงเทพมหานครและปริมณฑล

ราคาที่ดินในพื้นที่

            ราคาที่ดินในพื้นที่ก็เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เช่น

            1. ที่แพงที่สุดในกรณีติดสถานีรถไฟฟ้าสายสีม่วง สถานีตลาดบางใหญ่ ราคาที่ดินต่อตารางวาสำหรับที่ดินขนาด 4 ไร่ น่าจะเป็นเงินตารางวาละ 265,000 บาท ทั้งนี้เพราะอยู่ใกล้เซ็นทรัลเวสเกต ตลาดบางใหญ่และอื่นๆ ซึ่งถือเป็นศูนย์กลางธุรกิจในย่านนี้

            2. ที่ดินบนถนนรัตนาธิเบศร์ บริเวณที่ตั้งของรถไฟฟ้าสายสีม่วงในสถานีต่างๆ ราคาที่ดินจะเป็นเงินตารางวาละ 150,000 – 200,000 บาทแล้วแต่สถานี

            3. ถนนกาญจนาภิเษก บางใหญ่ บางคูลัด โดยเฉพาะบริเวณปลายทางรถไฟฟ้าสายสีม่วง ราคาที่ดินเปล่าตกตารางวาละ 25,000 บาท หรือไร่ละ 10 ล้านบาท ทั้งนี้โดยเฉลี่ยราคาเพิ่มขึ้นประมาณ 8% ต่อปี ซึ่งถือว่าสูงมาก เพราะอิทธิพลของรถไฟฟ้าสายสีม่วง

            โดยนัยนี้การพัฒนาที่อยู่อาศัยและโดยเฉพาะอย่างยิ่งการพัฒนาในเชิงพาณิชย์จึงมีโอกาสเกิดขึ้นได้มากในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจด้านตะวันตกเฉียงเหนือของเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลนี้

การพัฒนาที่อยู่อาศัย

            ในพื้นที่นี้ยังมีที่อยู่อาศัยเป็นอุปทานรวมถึง 41,237 หน่วย และยังเหลือขายอยู่ 36,362 หน่วย โดยมีหน่วยที่ขายไปได้ 4,875 หน่วยในปี 2568 และหน่วยขายที่ขายได้มากที่สุดก็คือทาวน์เฮาส์ 1,801 หน่วย บ้านเดี่ยว ขายไป 1,564 หน่วย บ้านแฝด 1,098 หน่วย ดังนั้นจึงอาจกล่าวได้ว่าในพื้นที่ชานเมืองนี้ ยังมีโอกาสพัฒนาที่อยู่อาศั้ยในแนวราบได้อีกมาก จะเห็นได้ว่าในส่วนของห้องชุดขายได้เพียง 380 หน่วยในปี 2568  แม้จะมีรถไฟฟ้าสายสีม่วงแต่การพัฒนาที่อยู่อาศัยแบบอาคารชุดยังมีจำกัดเพราะตั้งอยู่นอกเมือง

            สำหรับระดับราคาที่ขายได้มากที่สุดก็คือ ราคา 5-10 ล้านบาท ซึ่งเป็นบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด โดยขายได้ 1,477 หน่วย รองลงมาคือระดับราคา 3-5 ล้านบาทในปี 2568 โดยขายได้ 1,202 หน่วย และระดับราคา 2-3 ล้านบาท ขายได้ 1,083 หน่วย  ที่อยู่อาศัยราคาแพง เช่น ตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปยังขายได้ไม่มากนักเพราะถือว่าเป็นที่ตั้งในเขตชานเมือง  ที่อยู่อาศัยราคาแพงมักต้องอยู่ในเขตต่อเมืองมากกว่า

            อนึ่งที่อยู่อาศัยที่พัฒนาในพื้นที่นี้เป็นของบริษัทมหาชนถึง 84% เป็นบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์เพียง 16% แสดงให้เห็นว่าหากมีบริษัทขนาดเล็กมาเปิดตัวในพื้นที่นี้ โอกาสที่จะแข่งขันหนักกับบริษัทใหญ่จะมีมาก และอาจไม่สามารถแข่งขันได้มากนัก เพราะบริษัทมหาชนมักมีต้นทุนทางการเงินและทางวัสดุก่อสร้างที่ถูกกว่าบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์นั่นเอง

อนาคตของทำเลนี้

            อนาคตของทำเลนี้อาจเทียบได้เป็น “บางนา” 2 เพราะบางนาเป็นพื้นที่เชื่อมต่อไปยังภูมิภาคระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก แต่ทำเลนี้เป็นเส้นทางไปสู่ภาคตะวันตกและภาคใต้ของประเทศไทย ซึ่งน่าจะมีโอกาสขยายตัวได้อีกมาก โดยมอเตอร์เวย์ 81 ทำให้การเดินทางไปกาญนบุรีใช้เวลาไม่ถึง 1 ชั่วโมเท่านั้น และหากในอนาคตสามารถเชื่อมต่อกับเมียนมาได้ (หากเมียนมามีความสงบ) ก็ยิ่งทำให้พื้นที่นี้มีความสำคัญยิ่งๆ ขึ้นนั่นเอง

            จากศักยภาพการเติบโตของบางใหญ่–บางบัวทอง ทั้งด้านประชากร โครงสร้างพื้นฐาน การพัฒนาเชิงพาณิชย์ และตลาดที่อยู่อาศัยที่ขยายตัวอย่างต่อเนื่อง ทำให้การตัดสินใจลงทุน พัฒนาโครงการ หรือถือครองที่ดินในพื้นที่ จำเป็นต้องอาศัยข้อมูลเชิงลึกที่ถูกต้องและรอบด้าน หากท่านต้องการบริการด้านการประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ การศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ (Feasibility Study) การสำรวจและวิเคราะห์ตลาดคู่แข่ง การแจงนับปริมาณการสัญจรและจราจร ตลอดจนงานวิจัยอสังหาริมทรัพย์ในทุกประเภท ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย โดย AREA (Agency for Real Estate Affairs) เป็นหนึ่งในองค์กรชั้นนำของประเทศที่ได้รับการยอมรับจากหน่วยงานภาครัฐ เอกชน สถาบันการเงิน และองค์กรในตลาดทุนมาอย่างยาวนาน พร้อมให้บริการด้วยมาตรฐานวิชาชีพและฐานข้อมูลที่ครอบคลุมทั่วประเทศ สอบถามรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ คุณสัญชัย เจ้าหน้าที่การตลาด โทร. 02-295-3905 ต่อ 105