มูลนิธิประเมินฯ กับความเห็นต่อมูลค่าอาคารประกันสังคม (Skyy9)

            มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทยได้สนับสนุนทางราชการในการให้ความเห็นต่อมูลค่าของอาคารประกันสังคม (Skyy9) และได้นำเสนอผลต่อคณะกรรมการสืบสวนข้อเท็จจริงไปแล้ว จึงขอสรุปการทำงานให้สาธารณชนได้ทราบ

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ในฐานะประธานเจ้าหน้าที่บริหารมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย ซึ่งได้รับการแต่งตั้งให้เป็นหัวหน้าคณะทำงานประเมินและคำนวณมูลค่าการเข้าลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อาคาร Skyy9 จากคณะกรรมการสืบสวนข้อเท็จจริงข้างต้น จึงขอรายงานการดำเนินงานดังนี้:

            28 เมษายน 2568 นายสมาสภ์ ปัทมะสุคนธ์ รองปลัดกระทรวงแรงงานและกรรมการในคณะกรรมการสืบสวนข้อเท็จจริง (https://tinyurl.com/8wbrckmz) และคณะได้ไปพบกับ ดร.โสภณในฐานะประธานเจ้าหน้าที่บริหารมูลนิธิเพื่อปรึกษาเกี่ยวกับการประเมินค่าอาคารข้างต้น และมอบหมายรายงานการประเมินค่าทรัพย์สินของอาคารดังกล่าวที่จัดทำโดยบริษัทประเมิน 2 แห่งให้ศึกษา และให้มูลนิธิแต่งตั้งคณะทำงานเพื่อการนี้

            28 เมษายน มูลนิธิจึงรับสมัครคณะทำงานซึ่งเป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินที่มีประสบการณ์มาเข้าร่วมเป็นคณะทำงานดังกล่าว และต่อมา จึงได้เสนอให้คณะกรรมการแต่งตั้ง

            14 พฤษภาคม 2568 คณะกรรมการสืบสวนข้อเท็จจริง โดยนายอรรษิษฐ์ สัมพันธรัตน์ ประธาน มีคำสั่งที่ 1/2568 แต่งตั้งคณะทำงานโดยให้ ดร.โสภณ เป็นหัวหน้าคณะทำงาน แต่ภายหลังมีคณะทำงานท่านหนึ่งถอนตัวและได้คณะทำงานอีกท่านหนึ่งเข้ามาแทนที่

            16 พฤษภาคม 2568 มูลนิธิยังได้ออกหนังสือ ที่ TAF.04/325/68 รับสมัครบริษัทประเมินเพื่อประเมินค่าอาคารสำนักงานประกันสังคม เผื่อจะได้รายงานประเมินมาประกอบการศึกษาของคณะทำงาน โดยมูลนิธิยินดีสนับสนุนค่าใช้จ่ายเพื่อการประเมินค่าทรัพย์สินนี้ ปรากฏว่ามีบริษัทประเมิน 2 แห่ง (จากทั้งหมด 78 แห่ง) เสนอมา อย่างไรก็ตามค่าจ้างที่เสนอสูงเกินงบประมาณที่ตั้งไว้ มูลนิธิจึงไม่สามารถจ้างได้

            22 พฤษภาคม 2568 เวลา 10:30 น. มีการประชุมคณะทำงานเป็นครั้งแรกที่กระทรวงแรงงาน โดยคณะทำงานแต่ละท่านได้นำเสนอความเห็นต่อราคาอาคารดังกล่าวในเบื้องต้น และในบ่ายวันเดียวกันคณะทำงานได้ไปเยี่ยมชมอาคารประกันสังคมโดยมีคณะผู้บริหารอาคารบรรยายสรุปและพาชมอาคารตามชั้นต่างๆ

            26 พฤษภาคม 2568 เวลา 10:30 น. มีการประชุมคณะทำงานเป็นครั้งที่ 2 ผ่าน Zoom โดยหัวหน้าคณะทำงาน (ดร.โสภณ) ได้สรุปราคาในเบื้องต้นจากคณะทำงาน และนำเสนอต่อที่ประชุม จากนั้นหัวหน้าคณะทำงานก็นำผลการวิเคราะห์ไปจัดทำรายงานนำเสนอต่อไป

            30 พฤษภาคม 2568 เวลา 09:30 น. คณะทำงานไปนำเสนอรายงานผลสรุปต่อคณะกรรมการ ณ ตึกบัญชาการ 2 ทำเนียบรัฐบาล (ภาพท้ายนี้: คณะทำงานบางส่วน)

            เมื่อวันที่ 10 มิถุนายน 2568 สำนักข่าวอิสราได้นำเสนอข่าว “เปิดผลสอบ มท.ชี้ชัดราคาตึก SKYY9 ช่วงสปส.ควักจ่าย7 พันล้าน ควรอยู่ที่ 3,428-3,863 ล.” (https://tinyurl.com/2v2crtea) อย่างไรก็ตามในห้วงเวลานั้น ดร.โสภณ หัวหน้าคณะทำงานไปประชุมและบรรยายอยู่ที่นครเลกอส ประเทศไนจีเรีย จึงไม่ทราบข่าวดังกล่าว จนกระทั่งเมื่อวันที่ 21 มิถุนายน ดร.โสภณเพิ่งทราบข่าวข้างต้น จึงได้โพสต์ใน FB ว่า “ทำงานเพื่อชาติเสร็จแล้วนะครับ ประเมินตึกประกันสังคมตามผลสอบของมหาดไทยในนามคณะทำงานจาก มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย” (https://tinyurl.com/8yp5kwy6) พร้อมกับแนบข่าวดังกล่าวไว้ด้วย

            ในวันที่ 22 มิถุนายน 2568 ดร.โสภณเพิ่งทราบจากสมาคมผู้ประเมินค่าฯ ว่าตัวเลขดังกล่าวเสนอโดยสมาคมเอง (https://tinyurl.com/yns8dd9e) ซึ่งสมาคมระบุว่า “การศึกษาครั้งนี้ มีข้อจำกัดในการเข้าถึงข้อมูล ไม่ได้รับเล่มรายงาน หรือข้อมูลการประเมินจากบริษัทที่ทำการประเมินทรัพย์สิน กับทั้งไม่สามารถตรวจสอบอาคารนี้ได้” อย่างไรก็ตามก็เป็นตัวเลขที่ใกล้เคียงกัน ทั้งนี้คณะทำงานมีความเห็นต่อราคาไว้ต่ำสุด ณ ราคา 3,487 ล้านบาท และสุดท้ายสรุปที่ราคา 3,960 ล้านบาท

            ดร.โสภณได้สอบถามไปยังนายเกริกไกร นาสมยนต์ เลขานุการคณะกรรมการสืบสวนข้อเท็จจริง ในเรื่องนี้และทราบว่าการแถลงข่าวของกระทรวงมหาดไทยคงเสนอข้อมูลไม่ครบถ้วน ไม่ได้เสนอข่าวตัวเลขของมูลนิธิไว้ด้วย แต่รายงาน 14 หน้าพร้อมตัวเลขที่มูลนิธิเสนอไปก็ใกล้เคียง เป็นที่เชื่อถือได้ และอยู่ใน “รายงานการสืบสวนข้อเท็จจริงการลงทุนในกิจการเงินร่วมทุน กรณีการลงทุนในกองทรัสต์ (Private Equity ภายใต้ชื่อ Prime Asset Private Equity Trust)” ซึ่งนำเสนอต่อนายอนุทิน ชาญวีรกูล รองนายกรัฐมนตรี และท่านรองนายกฯ ก็ได้ “เซ็นแจ้ง รมว.แรงงาน เร่งจัดการตามผลสอบ มท.ชี้ชัด “ตึก SKYY9’” มูลค่าแค่ 3 พันล้าน ไม่ใช่ 7 พันล้าน” (https://tinyurl.com/4mdduzx6) เรียบร้อยแล้ว

            ทั้งนี้ราคาที่คณะทำงานประเมินไว้ที่ 3,960 ล้านบาทนี้ ต่ำกว่าราคาที่บริษัทประเมินทั้งสองแห่งที่ประเมินไว้ที่ 7,407 ล้านบาท และ 7,808 ล้านบาท คณะทำงานยังได้ตั้งข้อสังเกตหลายบางประการของรายงานการประเมินของบริษัททั้งสองแห่ง เสนอต่อคณะกรรมการสืบสวนข้อเท็จจริง (ซึ่งเป็นความลับ ไม่อาจเปิดเผยได้ในที่นี้)

            อย่างไรก็ตามข้อสังเกตประการหนึ่งก็คืออาคารนี้ได้จดทะเบียนอาคารชุด มีการแบ่งกรรมสิทธิ์ห้องชุดเรียบร้อยตั้งแต่ปี 2538 ทั้งที่อาคารยังไม่แล้วเสร็จ และตามราคาประเมินเพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมของกรมธนารักษ์ ประเมินไว้ที่ประมาณ 3,154 ล้านบาท สำหรับวิธีที่เหมาะสมในการมูลค่าทรัพย์สินประเภทห้องชุดก็คือวิธีการเปรียบเทียบตลาดจากราคาตลาดของห้องชุดแต่ละห้องเป็นสำคัญ และใช้วิธีแปลงรายได้เป็นมูลค่าโดยคิดจากรายได้ ส่วนวิธีต้นทุนไม่สามารถใช้ได้เพราะอาคารนี้แบ่งกรรมสิทธิ์เป็นห้องชุดไปเรียบร้อยแล้ว