เปิดห้างเซ็นทรัลลาดพร้าว 2 อสังหาฯ จะบูมไหม

ห้างเซ็นทรัลลาดพร้าวกำลังจะหมดสัญญาเช่าในปี 2571 หรืออีก 4 ปีข้างหน้าซึ่งครบกำหนดเช่ารวมทั้งหมด 50 ปี ตอนนี้มีห้างเซ็นทรัลลาดพร้าว 2 เกิดขึ้นในบริเวณใกล้เคียง จะส่งผลกระทบอย่างไรบ้าง

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวว่าการเปิดใหม่ของห้างเซ็นทรัลพลาซ่า ลาดพร้าวในทำเลใหม่ใกล้เคียงที่เดิม ก็คงเพื่อรองรับลูกค้าในระหว่างการประมูลที่ตั้งเดิม 47 ไร่เศษที่เช่าจากการรถไฟแห่งประเทศไทย ทั้งนี้ เมื่อหมดสัญญาเช่ารวม 50 ปีในปี 2571 คาดว่ากลุ่มเซ็นทรัลของเข้าร่วมประมูลเพื่อซื้อมาถึงสร้างใหม่หรืออาจจะทำสัญญาเช่าต่อไปอีก 20 ปีก็เป็นไปได้ กลุ่มเซ็นทรัลคงไม่ทิ้งทำเลนี้อย่างแน่นอน เพราะถือเป็นเสมือน “ทำเลทอง” ที่ปลุกปั้นมาตลอด 50 ปีที่ผ่านมาจากพื้นที่รกร้างว่างเปล่าจนกลายมาเป็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่

            ในทางตรงกันข้าม หากการประมูลไม่เป็นผล หากกลุ่มเซ็นทรัลไม่สามารถได้สัญญาเช่าที่ดินแปลงดังกล่าวต่อ ห้างเซ็นทรัลลาดพร้าว 2 นี้ก็คงจะมาแทนที่ห้างในพื้นที่เดิม ทำให้ฐานลูกค้าไม่หายไปไหน ยังมีห้างที่ 2 นี้มารองรับ ทั้งนี้ในบริเวณนี้มีกลุ่มลูกค้า ซึ่งเป็นทั้งที่อยู่อาศัยเดิมที่หนาแน่น และอาคารชุดเปิดใหม่ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมาอีกเป็นจำนวนมาก  และยังไม่มีศูนย์การค้าใหญ่ๆ ใดมา “ทาบรัสมี” ห้างเซ็นทรัลลาดพร้าวได้

            ในอีกแง่หนึ่ง แม้จะสามารถได้สัญญาเช่าใหม่จากการรถไฟแห่งประเทศไทย และหากต้องรื้ออาคารทั้งหลายเพื่อสร้างใหม่ ก็คงต้องใช้เวลาอีกอย่างน้อย 3 ปี ระหว่างนี้จึงสามารถใช้ห้างเซ็นทรัลลาดพร้าว 2 นี้ไปพลางๆ ได้ ลูกค้าจะได้ไม่หายไปไหน และเมื่อแล้วเสร็จก็คงจะต้องหาทางเชื่อมต่อผ่านทางเดินลอยฟ้าตามเเนวรถไฟฟ้า BTS หรืออาจเจาะอุโมงค์ใต้ดิน

            สำหรับประชากรในเขตจตุจักรเพียงเขตเดียวในปี 2565 ก็มีถึง 153,792 คน แยกเป็นชาย 70,682 คนและหญิง 83,110 คน มีจำนวนประชากรต่อบ้านอยู่ที่เพียง 1.15 คนต่อบ้าน และมีความหนาแน่นของประชากรถึง 4,673 คนต่อ 1 ตารางกิโลเมตร ซึ่งสูงกว่ากรุงเทพมหานครโดยรวมที่มีความหนาแน่นที่ 3,503 คนต่อตารางกิโลเมตร นอกจากนั้นในพื้นที่นี้ยังมีประชากรสัญจรผ่านไปมาผ่านถนนพหลโยธินและถนนวิภาวดีรังสิตอีกนับแสนๆ คนต่อวัน จึงทำให้พื้นที่นี้มีความสำคัญทางเศรษฐกิจมากและเป็นจุดยุทธศาสตร์สำหรับศูนย์การค้า

            ดร.โสภณคาดว่ามีความเป็นไปได้ที่ผู้ประมูลที่ดินห้างเซ็นทรัลลาดพร้าวนี้จะรื้ออาคารทั้งหมดทิ้งแล้วสร้างใหม่ เพราะพื้นที่ 47 ไร่ดังกล่าว มีอาคารเดิมรวมกัน 300,000 ตารางเมตร แต่ตามผังเมืองใหม่ ที่ดินแปลงนี้สามารถสร้างได้ถึง 600,000 ตารางเมตรเศษ การรื้อทิ้งสร้างใหม่จึงน่าจะได้ประโยชน์สูงสุดยิ่งกว่า แม้อาคารจะยังมีสภาพแข็งแรงก็ตาม กรณีนี้ถือว่าอาคารหมดอายุขัยทางเศรษฐกิจ จึงต้องรื้อทิ้งและสร้างใหม่

            โดยสรุปแล้วจึงอาจกล่าวได้ว่าการมีห้างเซ็นทรัลพลาซ่า 2 ที่เป็นแห่งใหม่นี้ คงไม่ได้เป็นตัวกระตุ้นให้มีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะอาคารสำนักงานและอาคารชุดที่มีอยู่มากมายอยู่แล้วในย่านนี้ แต่เป็นเสมือน “ตัวตายตัวแทน” สำหรับห้างเซ็นทรัลลาดพร้าวเดิมที่กลุ่มเซ็นทรัลอาจจะประมูลได้หรือไม่นั่นเอง