ปีนี้ตลาดอสังหาฯ อาจเสื่อมทรุดกว่าที่คิด

           ในปี 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอาจเสื่อมทรุดกว่าที่คิด โครงการเปิดใหม่ในเดือนมกราคม 2568 เปิดเพียง 11 โครงการน้อยสุดเทียบได้กับเดือนธันวาคม 2563 (ช่วงโรคระบาดโควิด-19) เดือนกุมภาพันธ์ น่าจะเปิดไม่เกิน 20 โครงการ นักพัฒนาที่ดินหนีไปพัทยาและภูเก็ต แม้แต่อีอีซีก็ยังแย่ ต่าง “หนีตาย” ไปพัฒนาสินค้าอื่น

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) สรุปผลการสำรวจการเปิดตัวโครงการใหม่เดือนมกราคม 2568 พบว่า ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล  จำนวนโครงการเปิดขายใหม่หดตัวลงอย่างชัดเจน โดยในเดือนแรกของปี 2568 มีจำนวนโครงการเปิดขายใหม่ทั้งหมดเพียง 11 โครงการ ลดลงจากเดือนธันวาคม 2567 จำนวน 7 โครงการ ซึ่งลดลงทั้งจำนวนหน่วยขายและมูลค่าโครงการ เนื่องจากช่วงต้นปีผู้ประกอบการหลายรายยังชะลอการเปิดตัว เพื่อรอดูแนวโน้มทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงนโยบายของภาครัฐที่จะมาช่วยกระตุ้นการซื้ออสังหาริมทรัพย์ด้วย

            จำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นใหม่ในเดือนนี้มีทั้งหมด 1,637 หน่วย ลดลงจากเดือนที่ผ่านมาจำนวน 1,143 หน่วย (เดือนธันวาคม 2567 มีจำนวน 2,780 หน่วย) หรือลดลง ประมาณ -41.1% เนื่องจากผู้ประกอบการส่วนใหญ่ได้ทยอยเปิดตัวโครงการไปแล้วในช่วงก่อนสิ้นไตรมาส 4 ปี 2567 และชะลอการเปิดตัวโครงการตามภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวด้วย การพัฒนาโครงการในเดือนนี้ร้อยละ 97 ของหน่วยขายยังเป็นการพัฒนา ประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่มีจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่มากที่สุดในเดือนนี้ คืออาคารชุด ซึ่งมีจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ 982 หน่วย (60.0%) รองลงมาคือ ทาวน์เฮ้าส์ 487 หน่วย (29.7%) ส่วนอันดับ 3 คือ บ้านเดี่ยว 147 หน่วย (9.0%) ของจำนวนหน่วยขายที่เปิดขายใหม่ทั้งหมด

            ผู้ประกอบการที่เปิดตัวโครงการใหม่ในเดือนนี้ จะพบว่าเป็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ (มหาชน) มีจำนวน 4 บริษัท คือ บริษัท บริทาเนีย จำกัด (มหาชน) บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) บริษัท และ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ตามลำดับ  นอกจากนี้ก็ยังมีบริษัททั่วไปและบริษัทที่อยู่ในเครือบริษัทในตลาดหลักทรัพย์อีกจำนวนหนึ่ง บริษัทมหาชนและบริษัทในเครือมีมูลค่าการพัฒนารวมกันถึง 88% ซึ่งนับว่าสูงเป็นประวัติการณ์ บริษัทขนาดกลางและขนาดย่อม แทบไม่มีที่ยืน

            ไม่มีโครงการที่เปิดตัวใหม่ที่ตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพมหานครชั้นในเลย ส่วนที่ตั้งอยู่ในเขตเมืองชั้นกลาง และส่วนต่อขยายของเมือง (Intermediate area) มีจำนวน 10 โครงการ เช่น ย่านแจ้งวัฒนะ ถนนเกษตร-นวมินทร์ ถนนลาดพร้าว ถนนอุดมสุข ถนนประชาอุทิศ ถนนเลียบทางรถไฟตลิ่งชัน ถนนนครอินทร์ และถนนหอการค้า เป็นต้น นอกจากนี้ยังมีอีก 1 โครงการที่อยู่ในพื้นที่รอบนอก ซึ่งเป็นชุมชนที่อยู่อาศัยในย่านปทุมธานี เช่น ถนนราชพฤกษ์ตัดใหม่ เป็นต้น 

            จำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดตัวในเดือนมกราคมของปีนี้เปรียบเทียบกับเดือนเดียวกันของปีที่ผ่านมา จะพบว่าในปีนี้มีจำนวนโครงการเปิดใหม่น้อยกว่าปีที่ผ่านจำนวน 16 โครงการ มูลค่าโครงการลดลง 19,105 ล้านบาท (-70.5%) และจำนวนหน่วยขายลดลง 3,088 หน่วย (-65.4%) สาเหตุที่เป็นเช่นนี้เพราะ

            1. เศรษฐกิจซบเซา ทำให้การเปิดตัวโครงการลดลง

            2. มาตรการส่งเสริมภาคอสังหาริมทรัพย์ยังไม่ชัดเจน

            3. นักพัฒนาที่ดินรายใหญ่ๆ หันไปพัฒนาในจังหวัดภูมิภาคโดยเฉพาะภูเก็ตและพัทยาที่มีกำลังซื้อต่างชาติ

            4. นักพัฒนาที่ดินรายใหญ่ๆ หันไปพัฒนาสินค้าอื่น เช่น โกดังให้เช่า โกดัง เกษตรกรรมและอื่นๆ

            อย่างไรก็ตามในภูมิภาคอีอีซี ซึ่งเป็นเครื่องจักรทางเศรษฐกิจที่สำคัญที่สุดในขณะนี้ของไทย ตลาดที่อยู่อาศัยกลัยทรุดตัว ตกต่ำลง เพราะนักลงทุนจีนไม่ได้จ้างแรงงานไทยและวัตถุดิบไทย ส่วนมากเป็นการผลิตโดยเน้นการใช้เครื่องจักร ส่วนแรงงานก่อสร้างโรงงาน ก็ใช้แรงงานจากประเทศเพื่อนบ้าน ในอนาคตหากไม่มีนักลงทุนชาติอื่นเช่นญี่ปุ่น เกาหลี ไต้หวัน ก็อาจทำให้ภูมิภาคอีอีซีซบเซาลงเช่นเดียวกับเมืองชายแดนต่างๆ ที่ครั้งหนึ่งเคยคิดจะใช้เป็นเครื่องมือกระตุ้นเศรษฐกิจ