ทำไมราคาที่ดินที่แพงที่สุดอยู่ที่สยาม-ชิดลม-เพลินจิต

            ที่ดินบริเวณสยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิต ยังครองแชมป์อันดับหนึ่งของประเทศไทย ณ ราคาสูงสุดถึง 3.75 ล้านบาทต่อตารางวาหรือไร่ละ 1,500 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2567 ทั้งนี้คาดว่าในปี 2568 ราคายังจะเพิ่มขึ้นอีกประมาณ 5% ทำไมในย่านนี้ราคาจึงสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) เปิดเผยผลการสำรวจราคาที่ดินและในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเกือบ 400 บริเวณเป็นรายปีตั้งแต่ปี 2537 จนถึงปัจจุบันพบว่า พื้นที่บริเวณสยามแสควร์ ชิดลม เพลินจิตและนานา ยังเป็นบริเวณที่ราคาที่ดินสูงที่สุด โดยประมาณการไว้ที่ 3.75 ล้านบาทต่อตารางวา หรือไร่ละ 1,500 ล้านบาท  ถ้านำธนบัตรใบละ 1,000 บาทมาวางบนที่ดินขนาด 1 ตารางวา ก็ต้องใช้ธนบัตรวางซ้อนกันไว้ถึง 10 ชั้นเลยทีเดียว หรือหากเทียบเป็นทองคำหนัก 1 บาท ณ ราคา 27,500 บาทก็เท่ากับทองคำหนักถึง 120 บาทเลยทีเดียว

            สาเหตุที่ราคาที่ดินในบริเวณสยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิตดังกล่าวมีมูลค่าสูงมาก ก็เพราะสามารถนำที่ดินเปล่านี้ไปพัฒนาในเชิงพาณิชย์ เช่น ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน ได้อย่างหลากหลาย และถึงแม้ว่าพื้นที่สำนักงานจะได้รับผลกระทบจากการเปิดตัวอย่างมหาศาลเช่นโครงการ Bangkok One แต่ก็ถือเป็นเรื่องชั่วคราว ยังไม่กระทบถึงราคาที่ดิน เพราะที่ดินและอสังหาริมทรัพย์มีลักษณะการเปลี่ยนแปลงที่เฉื่อยหรือเชื่องช้า (Inertia) กว่าทั่วไป  และยิ่งมีการก่อสร้างรถไฟฟ้ารอบนอกมากเท่าไหร่ ก็ยิ่งสามารถนำผู้บริโภคจากนอกเมืองเข้าสู่เมืองได้สะดวก ทำให้ที่ดินในใจกลางเมืองยังคงศักยภาพอยู่อย่างต่อเนื่อง

            การที่ราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวตามสถานีสยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิตมีราคาเท่าเทียมกัน ดร.โสภณกล่าวว่าก็เป็นเพราะการเชื่อมต่อกันด้วยรถไฟฟ้า ประกอบกับการพัฒนาตามแนวรถไฟฟ้านี้มีอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้าเป็นแนวทางต่อเนื่องกัน โดยเฉพาะในกรณีศูนย์การค้าหรือพื้นที่ค้าปลีก ที่อยู่ตามแนวนี้ แทบจะสามารถเดินไปมาได้ ถือเป็นการรวมตัวกันของศูนย์การค้าปลีก เทียบได้กับย่านถนนออร์ชาร์ตในสิงคโปร์ที่เป็นศูนย์รวมของศูนย์การค้าที่หลากหลายที่สุดในโลกก็ว่าได้ พื้นที่นี้เป็นพื้นที่ Transit Oriented Development (TOD) หรือพื้นที่ที่เป็นจุดตัดรถไฟฟ้า 2 สาย และในอนาคต ยังอาจได้รับผลกระทบจากรถไฟฟ้าสายสีส้มที่อยู่บนถนนเพชรบุรีอีกต่างหาก

            อย่างไรก็ตามพอเลยจากนานาไปทางสุขุมวิท 21 และเรื่อยไป ราคาที่ดินก็ลดต่ำลงมาตามลำดับ หรือตามแนวถนนพญาไท และถนนพระรามที่ 1 (สนามศุภชลาศัย) ราคาที่ดินก็ลดหลั่นลงไปเช่นกัน แต่ถ้าในอนาคตจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยยกเลิกสัญญาการเช่าพื้นที่ของสนามศุภชลาศัยแล้วนำที่ดินแปลงนี้มาพัฒนาในเชิงพาณิชย์เช่นเดียวกับมาบุญครอง หรือสามย่านมิดทาวน์ ก็จะทำให้ราคาที่ดินในบริเวณนื้พุ่งสูงขึ้นอีกได้เช่นกัน

            ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ยังพบว่าอันที่จริงบริเวณสยามสแควร์นั้นไม่มีที่ดินที่สามารถซื้อขายได้จริง เพราะฝั่งด้านใต้ก็เป็นที่ดินของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย และฝั่งด้านเหนือก็เป็นของวังสระปทุม  แต่ในที่นี้ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยคำนวณราคาที่ดินโดยสมมติให้นำมาพัฒนาในเชิงพาณิชย์ให้เป็นศูนย์การค้าหรืออาคารสำนักงาน และหากที่ดินแปลงนี้ไม่ได้เป็นที่ดินเช่าระยะยาว แต่เป็นที่ดินที่ซื้อขายขาด ราคาที่ดินจึงออกมาในราคานี้

            จะเห็นได้ว่าราคาที่ดินในช่วงปี 2539-2540 ในพื้นที่สยาม ชิดลม เพลินจิตนี้ เพิ่มขึ้นจาก 100% เป็น 108% หรือสูงสุดอยู่ที่ 400,000 บาทต่อตารางวาในปี 2539 แต่มาในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่าราคาที่ดินตกต่ำลงในช่วงปี 2540-2542 เหลือเพียง 98% และมาเพิ่มขึ้นต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2543 จนถึงปี 2563 ราคาที่ดินหยุดนิ่งลงอีกครั้งหนึ่ง ดร.โสภณ ให้เหตุผลว่าเป็นเพราะช่วงดังกล่าวเกิดโรคระบาดโควิด-19 ทำให้ราคาที่ดินไม่ขยับตัว แต่เมื่อถึงปี 2565 ราคาที่ดินก็เพิ่มขึ้นมาอีกครั้งหนึ่ง และคาดว่ายังจะเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในปี 2568

            ราคาที่ดินที่แพงที่สุดตกตารางวาละ 3.75 ล้านบาท (สยามสแควร์) นั้น ดร.โสภณ เปรียบเทียบให้เห็นว่าราคาต่ำสุดตกเป็นเงินตารางวาละ 5,000 บาท (ถนนเลียบคลอง 13 กม.5) ถือว่าต่างกันถึง 750 เท่าทั้งที่ระยะทางห่างกันเพียง 66 กิโลเมตร นี่จึงเป็นความเหลื่อมล้ำของราคาที่ดินเป็นอย่างมาก ทั้งนี้เพราะในเขตใจกลางเมือง ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเพราะมีสาธารณูปโภคขนาดใหญ่โดยเฉพาะในกรณีโครงสร้างพื้นฐานสำคัญอันได้แก่ รถไฟฟ้าหลายสาย และทางด่วนที่วิ่งเข้าสู่ใจกลางเมืองนั่นเอง

            ยิ่งกว่านั้นศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ยับพบว่าอีกสาเหตุหนึ่งก็คือผังเมืองของกรุงเทพมหานครที่กำหนดให้ใจเขตใจกลางเมืองสามารถก่อสร้างอาคารได้ไม่เกิน 10 เท่าของพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio, 10:1) โดยส่วนใหญ่ได้ไม่เกิน 7 เท่า ทำให้ต้นทุนค่าที่ดินสูงมาก  หากรัฐบาลสามารถกำหนดให้ผังเมืองในกรุงเทพมหานครสามารถอนุญาตให้มีการก่อสร้างโดยใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างได้ประโยชน์สูงสุด เช่น อาคารวอลล์สตรีททาวเวอร์สีลม สามารถสร้างได้ถึง 20 เท่าต่อ 1 ยิ่งในปัจจุบันใจกลางเมืองได้รับการเชื่อมต่อด้วยรถไฟฟ้า ทำให้สามารถสร้างที่อยู่อาศัยแบบห้องชุดได้มากโดยไม่จำเป็นต้องใช้รถยนต์ส่วนตัว

            สำหรับในปี 2568 ดร.โสภณคาดว่าราคาที่ดินในใจกลางเมือง ก็ยังจะเพิ่มขึ้นต่อเนื่องประมาณ 5% แต่ภาพรวมในระดับทั่วเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล คงเพิ่มขึ้นราว 3% เพราะเศรษฐกิจไทยยังจะฟื้นตัวในอัตราที่ค่อนข้างต่ำ

หมายเหตุ: บทความลงในมติชนออนไลน์ เมื่อ วันที่ 6 มกราคม 2568

https://www.matichon.co.th/economy/news_4987295