พิเคราะห์บริษัทพัฒนาที่ดินที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย 2537-2566

พิเคราะห์บริษัทพัฒนาที่ดินที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย 2537-2566

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส  

            ในประเทศไทย บริษัทพัฒนาที่ดินมีคุณูปการต่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยของประชาชนอย่างอเนกอนันต์ ที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่สร้างขึ้นโดยภาคเอกชนโดยรัฐบาลไม่ต้องแบกรับภาระหนักเช่นในกรณีประเทศสิงคโปร์ มาดู 10 อันดับบริษัทพัฒนาที่ดินที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์แห่งแรกในประเทศไทยที่สำรวจตั้งแต่ปี 2537 ได้รวบรวมการพัฒนาที่อยู่อาศัยในประเทศไทยจากการสำรวจทั่วประเทศ พบว่าในประเทศไทยมีบริษัทที่ใหญ่ที่สุดที่พึงพิจารณาเป็นกรณีศึกษา ดังนี้:

            จะเห็นได้ว่า บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท เป็นบริษัทพัฒนาที่ดินอันดับที่ 1 มีจำนวนโครงการพัฒนาสูงสุดถึง 783 โครงการ รวมจำนวนหน่วยมากที่สุดถึง 263,544 หน่วย มากกว่าอันดับสอง (บมจ.แอล พี เอ็น ดีเวลลอปเม้นท์) ที่เปิด 139,123 หน่วยถึงเกือบเท่าตัว มีมูลค่าการพัฒนาถึง 594,498 ล้านบาท และราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 2.256 ล้านบาท แสดงว่าการพัฒนาที่อยู่อาศัยของบริษัทนี้เน้นระดับราคาถูกในช่วงเริ่มต้น แต่ก็มีการพัฒนาในระดับราคาสูงผสมผสานเช่นกัน

            ในการพัฒนาแต่เดิมก่อนการเก็บข้อมูลนี้ อาจกล่าวได้ว่าบริษัทอันดับหนึ่งอาจเป็นบริษัทเช่น บจก.เสนานิเวศน์หรือ บจก.สัมมากร แต่ต่อมากลับกลายเป็น บมจ.บางกอกแลนด์ ซึ่งพัฒนาโดยอาศัยกลยุทธ์เป็นเมืองขนาดใหญ่ (Township) ของเมืองทองธานีในช่วงปี 2533-2535  แต่ต่อมาอันดับหนึง่ก็เปลี่ยนมาเป็น บมจ.แลนด์แอนด์เฮาส์ที่พัฒนาในหลายๆ ทำเลพร้อมๆ กัน ไม่จำกัดในเมืองขนาดใหญ่แห่งเดียว เพื่อกระจายความเสี่ยงและขยายโอกาสการเข้าหาผู้บริโภคมากขึ้น และต่อมาก็กลายมาเป็น บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ซึ่งนอกจากจะพัฒนาในหลายทำเลเช่น บมจ.แลนด์แอนด์เฮาส์ ยังพัฒนาที่อยู่อาศัยในหลายระดับราคา ไม่ได้จำกัดเฉพาะบ้านของผู้ที่มีรายได้ปานกลางค่อนข้างสูงขึ้นไป

            ที่ผ่านมา บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท เป็นบริษัทพัฒนาที่ดินอันดับที่ 1 มานับสิบปี ยกเว้นในช่วง 3 หลัง (2564-2566) ที่ บมจ.เอ.พี. (ไทยแลนด์) ขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งแทนทั้งในแง่จำนวนหน่วยและมูลค่า ทั้งนี้คงเป็นเพราะบริษัทดังกล่าวได้ร่วมทุนกับต่างประเทศ ทำให้มีเงินทุนเข้ามามาก และเน้นการพัฒนาที่อยู่อาศัยระดับราคาค่อนข้างสูงคือเฉลี่ย 4.838 ล้านบาทต่อหน่วย ทั้งนี้ ณ สิ้นปี 2566 บริษัทดังกล่าวมีมูลค่าการพัฒนาถึง 585,971 ล้านบาท น้อยกว่าของ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตทเพียง 1.4% เท่านั้น คาดว่าในปี 2567 มูลค่าการพัฒนาโดยรวมตั้งแต่ปี 2537 ของ บมจ.เอ.พี. (ไทยแลนด์) จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่ง

            สำหรับบริษัทพัฒนาที่ดินอันดับ 2 ในแง่จำนวนหน่วยก็คือ บมจ.แอล พี เอ็น ดีเวลลอปเม้นท์ ซึ่งพัฒนาถึง 164 โครงการ มีจำนวนหน่วยถึง 139,123 หน่วย รวมมูลค่า 220,876 ล้านบาท ทั้งนี้บริษัทนี้พัฒนาห้องชุดในราคาค่อนข้างถูก โดยมีราคาเฉลี่ยที่ 1.588 ล้านบาท อาจถือเป็นบริษัท “ขวัญใจคนจน” ในอดีต ที่สามารถสร้างห้องชุดในราคาประหยัดได้ แต่มาในช่วง 10 ปีหลังนี้ บริษัทนี้ก็หันมาพัฒนาอาคารชุดราคาปานกลางและปานกลางค่อนข้างสูงมากขึ้น เพราะกลุ่มดังกล่าวมีกำลังซื้อที่แน่ชัด และตลาดระดับล่างค่อนข้างอิ่มตัว

            สำหรับบริษัทอันดับที่ 3 ในแง่มูลค่าก็คือ บมจ.แสนสิริ ซึ่งพัฒนาไปแล้ว 410 โครงการ รวม 122,106 หน่วย มีมูลค่ารวม 531,192 ล้านบาท และพัฒนาในระดับราคา 4.350 ล้านบาท ซึ่งนับว่าเป็นการพัฒนาในระดับปานกลางค่อนข้างสูงขึ้นไป  บริษัทนี้เคยเป็นบริษัทที่มีการพัฒนาที่อยู่อาศัยในจังหวัดภูมิภาคมากที่สุด แต่ต่อมา บมจ.ศุภาลัย ได้มาชิงแชมป์จังหวัดภูมิภาคไป

            ส่วนบริษัทอันดับที่ 4 คือ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ซึ่งเคยเป็นแชมป์เก่าเมื่อราว 20 ปีก่อน ก็พัฒนาโครงการถึง 347 โครงการ รวม 85,794 หน่วย รวมมูลค่าสูงถึง 470,419 ล้านบาท และที่อยู่อาศัยของบริษัทนี้ มีราคาค่อนข้างสูงคือประมาณ 5.483 ล้านบาท ถือเป็นบริษัทพัฒนาที่ดินที่มีความมั่นคงมาก และยังมีธนาคารแลนด์แอนด์เฮาส์เป็นแขนทางด้านการเงินอีกด้วย

            บมจ.ศุภาลัย เป็นบริษัทอันดับที่ 5 ได้พัฒนามาถึง 406 โครงการ รวม 128,739 หน่วย มีมูลค่ารวม 434,786 ล้านบาท จะสังเกตได้ว่า บริษัทนี้พัฒนาที่อยู่อาศัยในราคาปานกลางคือ 3.377 ล้านบาท  ถือเป็นบริษัทที่มีผลกำไรสุทธิสูงสุดบริษัทหนึ่ง และกลายเป็นแชมป์บริษัทพัฒนาที่ดินในจังหวัดภูมิภาครวมกว่า 40 จังหวัดทั่วประเทศและมีโอกาสเป็นไปได้ที่จะเทียบเคียงกับ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ในด้านมูลค่าการพัฒนา (แต่จำนวนหน่วยมากกว่าอยู่แล้ว)

            บริษัทอันดับที่ 6-11 มีมูลค่าการพัฒนาน้อยกว่าบริษัท 5 อันดับที่ใหญ่ที่สุดอย่างชัดเจนในด้านมูลค่าการพัฒนา ทั้งนี้อันดับ 6 เป็นของ บมจ.เอสซีแอสเสทคอร์ปอเรชั่น ซึ่งเติบโตอย่างรวดเร็วที่สุดบริษัทหนึ่ง มีโครงการรวมถึง 174 โครงการ รวม 28,424 หน่วย รวมมูลค่า 246,682 ล้านบาท และมีมูลค่าการพัฒนาต่อหน่วยสูงสุดใน 11 อันดับบริษัทพัฒนาที่ดินไทย คือ มีราคา 8.679 ล้านบาทต่อหน่วย บริษัทนี้จึงเจาะกลุ่มผู้มีรายได้สูงเป็นสำคัญ

            บมจ.ควอลิตี้ เฮ้าส์ ก็เป็นบริษัทพัฒนาที่ดินอันดับที่ 7 มีโครงการรวม 206 โครงการ         รวมหน่วยขายถึง 53,585 หน่วย รวมมูลค่าถึง 228,138 ล้านบาท แต่ละหน่วยมีมูลค่า 4.257 ล้านบาท ตามด้วย บมจ.อนันดาดีเวลลอปเม้นท์ (อันดับ 8) บมจ.แอล พี เอ็น ดีเวลลอปเม้นท์ (อันดับ 9) บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (อันดับ 10) และ

บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (อันดับที่ 11) ทั้งนี้มีเพียง บมจ.อนันดาดีเวลลอปเม้นท์ ที่ไม่มีการพัฒนาในจังหวัดภูมิภาค จะสังเกตได้ว่า บมจ.อนันดาดีเวลลอปเม้นท์ (อันดับที่ 8) และ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (อันดับที่ 10) เป็นบริษัทเปิดใหม่ที่เกิดขึ้นหลังวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 ถือได้ว่ามีการเติบโตอย่างโดดเด่นที่สุดสำหรับบริษัทใหม่ในประเทศไทย

            ในจำนวน 11 บริษัทนี้พัฒนารวมกัน 3,327 โครงการ มีหน่วยขาย 1,110,507 หน่วย สามารถให้ที่อยู่อาศัยแก่ประชาชนได้ 4 ล้านคน รวมมูลค่าการพัฒนาประมาณ 3,946,667 ล้านบาท และมีราคาเฉลี่ย 3.554 ล้านบาท ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ประเมินว่าในรอบ 30 ปีที่ผ่านมา (2537-2566) มีการผลิตที่อยู่อาศัยโดยภาคเอกชนทั่วประเทศรวม 20,565 โครงการ รวมจำนวนหน่วยถึง 3,701,689 หน่วย รวมมูลค่า 9,866,669 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 2.665 ล้านบาท

            ที่อยู่อาศัยจำนวน 3,701,689 หน่วยที่ผลิตโดยภาคเอกชน สามารถมีผู้เข้าอยู่อาศัยได้ราว 11 ล้านบาท จะเห็นได้ว่าจำนวนประชากรในปี 2536 ของไทยมี 57.78 ล้านบาท และเพิ่มเป็น 65.08 ล้านคนในปี 2567 หรือเพิ่มขึ้นเพียง 7.3 ล้านคน แสดงว่าการผลิตที่อยู่อาศัยของไทยมีมาก จนกระทั่งไม่มีภาวะขาดแคลนที่อยู่อาศัยเช่นประเทศที่กำลังพัฒนา เช่น เวียดนาม ฟิลิปปินส์ และอินโดนีเซีย ภาคเอกชนไทยจึงมีคุณูปการแก่การพัฒนาที่อยู่อาศัยของประเทศไทยเป็นอย่างยิ่ง

            เมื่อเปรียบเทียบกับการเคหะแห่งชาติ ที่ผลิตที่อยู่อาศัยเช่าซื้อได้ประมาณ 150,000 หน่วย (ไม่นับบ้านเอื้ออาทร ซึ่งเป็นบ้านที่สร้างตามนโยบาย) ตลอดช่วง 40 ปีที่ก่อตั้งมา ก็แสดงว่าบทบาทของรัฐมีจำกัด เพราะผลิตเพียง 4% ของที่อยู่อาศัยที่ภาคเอกชนผลิตรวมกัน แตกต่างจากกรณีประเทศสิงคโปร์ที่การเคหะแห่งชาติสิงคโปร์ (Housing Development Board) สามารถผลิตที่อยู่อาศัยได้ถึง 80% ของที่อยู่อาศัยในสิงคโปร์  อย่างไรก็ตามการเคหะแห่งชาติก็เน้นกลุ่มผู้มีรายได้น้อยเป็นสำคัญ

            ยิ่งกว่านั้นการพัฒนาที่อยู่อาศัยของภาคเอกชน รัฐบาลแทบไม่ต้องสนับสนุนอะไร ยกเว้นการงดเว้นภาษีและค่าธรรมเนียมโอนบ้าง รัฐบาลไม่ต้องจ่ายเงินเดือน-โบนัสแก่เจ้าหน้าที่ให้มาพัฒนาที่อยู่อาศัย แถมยังได้ภาษีมหาศาลจากบริษัทพัฒนาที่ดินอีกด้วย ภาคเอกชนไทยจึงมีบทบาทที่สูงเด่นในการพัฒนาที่อยู่อาศัยของชาติ