ทางออกของโรงแรมวันนี้: ขายหรือทำอะไรดี

เห็นข่าวโรงแรมประกาศขายมากมายในขณะนี้ บ้างก็บอกที่ภูเก็ตประกาศขายยกเกาะ เจ้าของคงจะถอดใจกันมากแล้ว แล้วจะทำอย่างไรดี  ดร.โสภณในฐานะผู้ประเมินค่าทรัพย์สินขอชี้ทางออก

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านการประเมินค่าทรัพย์สินประเภทโรงแรมทั้งในและต่างประเทศ ให้ความเห็นต่อทางรอดของโรงแรมในขณะนี้บางประการ

            1. สำหรับโรงแรมที่กำลังก่อสร้างอยู่ ก็คงไม่มีปัญหา เพราะเชื่อว่าในอีก 2 ปีที่สร้างเสร็จ สมมติ ณ มกราคม 2565 สถานการณ์ก็คงคลี่คลายลงมากแล้ว วัคซีนก็คงได้รับการค้นพบแล้ว การระบาดของโรคก็คงหมดไป เช่นเดียวกับกรณีไข้หวัดใหญ่ แต่วัคซีนไข้หวัดใหญ่ก็กลายพันธุ์ เชื้อไข้หวัดใหญ่ก็กลายพันธุ์เช่นกัน  และแม้ไม่มีวัคซีนก็วางใจได้เพราะส่วนใหญ่ถึง 98% หายขาด

            2. สำหรับโรงแรมที่ติดหนี้สถาบันการเงินอยู่ก็คงต้องเจรจากัน เช่น การหยุดหนี้ทั้งต้นและดอกเป็นเวลา 6 เดือนหรือ 1 ปี ซึ่งสถาบันการเงินส่วนใหญ่ก็ยินดีให้การสนับสนุน เพราะขืนยึดโรงแรมเหล่านี้มาก็คงไม่รู้จะไปขายใครต่อในภาวะขณะนี้

            3. สำหรับโรงแรมที่ยังดำเนินการอยู่ ก็คงต้องปรับเปลี่ยนเป้าหมายจากนักท่องเที่ยวต่างชาติ มาเป็นนักท่องเที่ยวไทย และคงต้องลดราคาลงมาเป็นอย่างมากเพื่อดึงดูดให้มีผู้มาพักอาศัยในโรงแรม  ในคราววิกฤติแฮมเบอร์เกอร์ปี 2552-2554 ส่งผลให้อัตราค่าเช่าโรงแรมลดลง 25% และอัตราการเข้าพักลดจาก 60% เหลือ 40% ก็ทำให้รายได้ต่อปีลดลงไปถึง 40-50% (http://bit.ly/1Nmafqh) แต่คราวนี้คาดว่าอัตราค่าเช่าโรงแรมอาจลดลง 40% และการเข้าพักอาจเหลือเพียง 40% เป็นระยะเวลาประมาณ 1-1.5 ปี ซึ่งโรงแรมก็ต้องพยายามพยุงให้อยู่ได้

            4. สำหรับโรงแรมที่ต้องพยายามพยุงให้อยู่ได้ คงไม่สามารถลดค่าบริการ แต่คงลดค่าจ้างพนักงานลงในระดับหนึ่ง เช่น พนักงานที่มีรายได้ต่ำกว่า 25,000 บาทอาจต้องลดค่าจ้างลง 40% ที่มากกว่านั้นอาจต้องลดค่าจ้างลง 50% เป็นต้น หรืออาจใช้ประกันสังคมช่วยในฐานะ “ผู้ว่างงาน” เป็นต้น เพื่อให้ไม่ต้องปลดพนักงานหรือปลดออกให้น้อยที่สุด

            5. บ้างก็อาจปรับตัวเป็นเซอร์วิส อพาร์ตเมนท์ เพื่อให้บริการแก่รัฐวิสหกิจที่เกี่ยวข้อง ซึ่งจะทำให้มีรายได้ที่แน่นอนและต่อเนื่อง

            6. ในกรณีการขายโรงแรมนั้น ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล โรงแรมระดับ 4-5 ดาวนั้นมีอัตราผลตอบแทนของการลงทุน (Capitalization Rate) อยู่ที่ 6-8% ส่วนโรงแรม 3 ดาวอยู่ที่ 5-7% สมมติโรงแรม 3 ดาวแห่งหนึ่งมีมูลค่าในเวลาปกติอยู่ที่ 500 ล้านบาท  หากสมมติว่ารายได้หายไปหมดเลย 2 ปี ณ อัตราผลตอบแทนที่ 6% ก็จะทำให้มูลค่าหายไป 11% หรือเท่ากับ (1/1.06^2)-1 หรือเหลือมูลค่าที่ 445 ล้านบาท

            7. อย่างไรก็ตามผู้ซื้อโรงแรมก็จะพยายามที่จะขอลดราคาลงมากที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ เพื่อลดความเสี่ยงในการดำเนินการ เช่น อาจใช้อัตราคิดลดที่ 12% ต่อปีเป็นเวลา 2 ปี ซึ่งก็จะทำให้มูลค่าลดลงไป 20.3% หรือเหลือ 399 ล้านแทนที่จะเป็น 500 ล้าน

            8. กรณีการเจรจาต่อรอง ก็คงเริ่มต้นที่ราคาตลาดที่จะสามารถประเมินได้โดยผู้ประเมินค่าทรัพย์สินที่เป็นกลางและเป็นที่เชื่อถือ แล้วอยู่ที่การ “ดีดตัวเลข” ที่ทั้งสองฝ่ายเห็นสมควร  โดยอาจมีผู้ประเมินค่าทรัพย์สินทำหน้าที่เป็นที่ปรึกษาให้ความเห็นแก่ทั้งสองฝ่าย (ผู้ซื้อและผู้ขาย)

            อย่างไรก็ตามธุรกิจโรงแรมก็คงฟื้นตัวภายในเวลาไม่เกิน 2 ปีนับจากนี้ บ้างก็อาจมองว่าต้องอาศัยการมีวัคซีน แต่ในระยะใกล้ๆ นี้ ประเทศตะวันตกก็คงไม่ได้มาเที่ยวมากนัก แม้นักท่องเที่ยวระดับบนที่มีกำลังซื้อจะไม่ได้รับผลกระทบนัก  แต่การเดินทางคงยากลำบากกว่าแต่ก่อน ทำให้ “ไม่เป็นใจ” ต่อการท่องเที่ยวในระยะใกล้ๆ นี้  ประเทศจีนก็ส่งเสริมให้มีการท่องเที่ยวภายในประเทศมากกว่าไปต่างประเทศ  แต่เมื่อผ่านไประยะหนึ่ง สภาพต่างๆ ก็คงคืนสู่ภาวะปกติ

            ฝันร้ายก็คงหายไปในที่สุด แต่เราจะผ่านพ้นฝันร้ายได้อย่างไร