หน้าแรก ตรวจหวย โปรโมชั่น เว็บบอร์ด ควิซ Pic Post
 
Page หาเพื่อน Chat หาเพื่อน Line หาเพื่อน Skype
 
อัลบั้ม แต่งรูป คำคม Glitter สเปซ ไดอารี่
 
เกมถอดรหัสภาพ เกม วิดีโอ
 
คำนวณ
 
ติดต่อเว็บไซต์ลงโฆษณาลงข่าวประชาสัมพันธ์แจ้งเนื้อหาไม่เหมาะสมเงื่อนไขการให้บริการ
 
Login เข้าสู่ระบบ สมัครสมาชิก
 
เว็บบอร์ด บอร์ดต่างๆค้นหาสร้างบอร์ด ตั้งกระทู้ใหม่

ทางออกของโรงแรมวันนี้: ขายหรือทำอะไรดี

เห็นข่าวโรงแรมประกาศขายมากมายในขณะนี้ บ้างก็บอกที่ภูเก็ตประกาศขายยกเกาะ เจ้าของคงจะถอดใจกันมากแล้ว แล้วจะทำอย่างไรดี  ดร.โสภณในฐานะผู้ประเมินค่าทรัพย์สินขอชี้ทางออก


            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านการประเมินค่าทรัพย์สินประเภทโรงแรมทั้งในและต่างประเทศ ให้ความเห็นต่อทางรอดของโรงแรมในขณะนี้บางประการ


            1. สำหรับโรงแรมที่กำลังก่อสร้างอยู่ ก็คงไม่มีปัญหา เพราะเชื่อว่าในอีก 2 ปีที่สร้างเสร็จ สมมติ ณ มกราคม 2565 สถานการณ์ก็คงคลี่คลายลงมากแล้ว วัคซีนก็คงได้รับการค้นพบแล้ว การระบาดของโรคก็คงหมดไป เช่นเดียวกับกรณีไข้หวัดใหญ่ แต่วัคซีนไข้หวัดใหญ่ก็กลายพันธุ์ เชื้อไข้หวัดใหญ่ก็กลายพันธุ์เช่นกัน  และแม้ไม่มีวัคซีนก็วางใจได้เพราะส่วนใหญ่ถึง 98% หายขาด


            2. สำหรับโรงแรมที่ติดหนี้สถาบันการเงินอยู่ก็คงต้องเจรจากัน เช่น การหยุดหนี้ทั้งต้นและดอกเป็นเวลา 6 เดือนหรือ 1 ปี ซึ่งสถาบันการเงินส่วนใหญ่ก็ยินดีให้การสนับสนุน เพราะขืนยึดโรงแรมเหล่านี้มาก็คงไม่รู้จะไปขายใครต่อในภาวะขณะนี้


            3. สำหรับโรงแรมที่ยังดำเนินการอยู่ ก็คงต้องปรับเปลี่ยนเป้าหมายจากนักท่องเที่ยวต่างชาติ มาเป็นนักท่องเที่ยวไทย และคงต้องลดราคาลงมาเป็นอย่างมากเพื่อดึงดูดให้มีผู้มาพักอาศัยในโรงแรม  ในคราววิกฤติแฮมเบอร์เกอร์ปี 2552-2554 ส่งผลให้อัตราค่าเช่าโรงแรมลดลง 25% และอัตราการเข้าพักลดจาก 60% เหลือ 40% ก็ทำให้รายได้ต่อปีลดลงไปถึง 40-50% (http://bit.ly/1Nmafqh) แต่คราวนี้คาดว่าอัตราค่าเช่าโรงแรมอาจลดลง 40% และการเข้าพักอาจเหลือเพียง 40% เป็นระยะเวลาประมาณ 1-1.5 ปี ซึ่งโรงแรมก็ต้องพยายามพยุงให้อยู่ได้


            4. สำหรับโรงแรมที่ต้องพยายามพยุงให้อยู่ได้ คงไม่สามารถลดค่าบริการ แต่คงลดค่าจ้างพนักงานลงในระดับหนึ่ง เช่น พนักงานที่มีรายได้ต่ำกว่า 25,000 บาทอาจต้องลดค่าจ้างลง 40% ที่มากกว่านั้นอาจต้องลดค่าจ้างลง 50% เป็นต้น หรืออาจใช้ประกันสังคมช่วยในฐานะ “ผู้ว่างงาน” เป็นต้น เพื่อให้ไม่ต้องปลดพนักงานหรือปลดออกให้น้อยที่สุด


            5. บ้างก็อาจปรับตัวเป็นเซอร์วิส อพาร์ตเมนท์ เพื่อให้บริการแก่รัฐวิสหกิจที่เกี่ยวข้อง ซึ่งจะทำให้มีรายได้ที่แน่นอนและต่อเนื่อง


            6. ในกรณีการขายโรงแรมนั้น ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล โรงแรมระดับ 4-5 ดาวนั้นมีอัตราผลตอบแทนของการลงทุน (Capitalization Rate) อยู่ที่ 6-8% ส่วนโรงแรม 3 ดาวอยู่ที่ 5-7% สมมติโรงแรม 3 ดาวแห่งหนึ่งมีมูลค่าในเวลาปกติอยู่ที่ 500 ล้านบาท  หากสมมติว่ารายได้หายไปหมดเลย 2 ปี ณ อัตราผลตอบแทนที่ 6% ก็จะทำให้มูลค่าหายไป 11% หรือเท่ากับ (1/1.06^2)-1 หรือเหลือมูลค่าที่ 445 ล้านบาท


            7. อย่างไรก็ตามผู้ซื้อโรงแรมก็จะพยายามที่จะขอลดราคาลงมากที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ เพื่อลดความเสี่ยงในการดำเนินการ เช่น อาจใช้อัตราคิดลดที่ 12% ต่อปีเป็นเวลา 2 ปี ซึ่งก็จะทำให้มูลค่าลดลงไป 20.3% หรือเหลือ 399 ล้านแทนที่จะเป็น 500 ล้าน


            8. กรณีการเจรจาต่อรอง ก็คงเริ่มต้นที่ราคาตลาดที่จะสามารถประเมินได้โดยผู้ประเมินค่าทรัพย์สินที่เป็นกลางและเป็นที่เชื่อถือ แล้วอยู่ที่การ “ดีดตัวเลข” ที่ทั้งสองฝ่ายเห็นสมควร  โดยอาจมีผู้ประเมินค่าทรัพย์สินทำหน้าที่เป็นที่ปรึกษาให้ความเห็นแก่ทั้งสองฝ่าย (ผู้ซื้อและผู้ขาย)


            อย่างไรก็ตามธุรกิจโรงแรมก็คงฟื้นตัวภายในเวลาไม่เกิน 2 ปีนับจากนี้ บ้างก็อาจมองว่าต้องอาศัยการมีวัคซีน แต่ในระยะใกล้ๆ นี้ ประเทศตะวันตกก็คงไม่ได้มาเที่ยวมากนัก แม้นักท่องเที่ยวระดับบนที่มีกำลังซื้อจะไม่ได้รับผลกระทบนัก  แต่การเดินทางคงยากลำบากกว่าแต่ก่อน ทำให้ “ไม่เป็นใจ” ต่อการท่องเที่ยวในระยะใกล้ๆ นี้  ประเทศจีนก็ส่งเสริมให้มีการท่องเที่ยวภายในประเทศมากกว่าไปต่างประเทศ  แต่เมื่อผ่านไประยะหนึ่ง สภาพต่างๆ ก็คงคืนสู่ภาวะปกติ

            ฝันร้ายก็คงหายไปในที่สุด แต่เราจะผ่านพ้นฝันร้ายได้อย่างไร

ขอบคุณเนื้อหา และสามารถติดตามเพิ่มเติมได้ที่: https://bit.ly/30bA63e
⚠ แจ้งเนื้อหาไม่เหมาะสม 


โพสท์โดย: doctorsopon
เป็นกำลังใจให้เจ้าของกระทู้โดยการ VOTE และ SHARE
30 VOTES (5/5 จาก 6 คน)
VOTED: nj009, Taweelux, Sarasin Santayasuk, iluhoo, Monthida Riabriang, น้องขนุนเป็นสาวแล้ว
 
ทางออกของโรงแรมวันนี้: ขายหรือทำอะไรดี
กระทู้ที่มีคอมเม้นต์ล่าสุด
ชุดประจำชาติสวมใส่ใน 31 ประเทศทั่วโลก
Hot Topic ที่น่าสนใจอื่นๆ
เม้าท์สนั่น!"มิลล่า"อยากกินพระเอกไทย"จา พนม"จนตัวสั่น!"บอม พี่มาก" เพิ่มเสน่ห์ใบหน้าจนหล่อบาดใจเปิดที่มา นายกฯ เตือนม็อบ "อย่าท้าทายกับท่านพญามัจจุราชที่มีเสนามาก"ทวิตสนั่น!! ม็อบเสื้อเหลือง ขอไม่ยอมบ้าง ขอพังฝ่าแนวรั่วกั้นของตำรวจ"นก สินจัย" เคลื่อนไหวผ่านไอจี โพสต์ภาพมินิฮาร์ท ถาม "พร้อมกันแล้วใช่ไหม"
กระทู้อื่นๆในบอร์ด ข่าววันนี้
MyHome ประกาศชัด! นำโฆษณาป้ายขนาดใหญ่ของโครงการต่างๆ MyHome ทั่ว จ.นครศรีธรรมราช ค่าเช่ารวมกว่าสองแสนบาทต่อเดือน ก่อนที่พรุ่งนี้จะไม่มีแล้ว..เหตุเกิดขณะม็อบชู 3 นิ้ว เดินผ่านแยกอุรุพงษ์ ... ไม่มีความรุนแรง มีแต่คนที่ได้สื่อสารความในใจอย่างกล้าหาญ เป็นการเผชิญหน้า ที่สามารถพูดคุยกันได้ขีดเส้น 3 วัน ม็อบราษฎร ยื่นหนังสือให้ ลั่น "นายกฯ" ต้อง "ลาออก" ไม่ออก ได้เจอคณะราษฎรแน่นอนยุติการชุมนุม!! ไม่บุกทำเนียบฯ
ตั้งกระทู้ใหม่