มาตีราคาสะพานลอยกัน

 เมื่อวันที่ 1 มีนาคม 2563 ผมยังอยู่ที่กรุงกัวลาลัมเปอร์ ผมไปประชุมที่นั่นเพื่อรายงานสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์กับนักลงทุน ไปดูงานอสังหาริมทรัพย์ประเภทสุสาน รวมทั้งไปสัมมนาวิชาการ  ปรากฏว่าโรงแรมที่ผมพัก มีสะพานลอยคนข้าม แถมยังมีบันไดเลื่อนให้คนขึ้นได้สะดวก แต่ที่แปลกก็คือบนสะพานมีร้านค้าขายอยู่ อีกทั้งยังสามารถเดินเชื่อมเข้าศูนย์การค้าได้อีกด้วย  สะพานลอยแห่งนี้มีราคาเท่าไหร่

            สะพานลอยแห่งนี้ตั้งอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า Imbi หน้าโรงแรมเบอร์จายาไทม์สแควร์ ในใจกลางกรุงกัวลาลัมเปอร์ โปรดดูที่ตั้งของสะพานลอยแห่งนี้ได้ตามแผนที่ google คือ https://bit.ly/3alHfQc ทั้งนี้สะพานลอยดังกล่าวข้ามถนน Imbi มีความยาวของสะพานตามความกว้างของถนนประมาณ 60 เมตร และตัวสะพานกว้างประมาณ 6 เมตร โดยข้างหนึ่งของตัวสะพาน (ด้านตะวันตก) แบ่งออกเป็นห้องเช่าขนาดเล็กเป็นล็อกๆ ขนาดประมาณ 3*3 เมตร จำนวนประมาณ 10 ห้อง

            หลักในการประเมินค่าทรัพย์สินใดๆ ก็คือ ทรัพย์สินใดจะมีราคาหรือมีมูลค่าได้นั้น จะต้องสร้างรายได้ ถ้าไม่สร้างรายได้ก็ไม่มีมูลค่า เช่น อากาศที่เราหายใจเข้าไป มีคุณค่ามหาศาล ขาดอากาศสัก 5 นาทีก็คงเสียชีวิต  แต่อากาศมีอยู่ทั่วไป  ไม่มีราคาค่างวดอะไร  เว้นแต่เราเอาอากาศใส่ถังไปหายใจใต้น้ำได้  การบรรจุใส่ถังแล้วนำไปขายก็สามารถขายได้ราคา เมื่อสร้างรายได้ได้ ก็จึงมีมูลค่านั่นเอง

            ในกรณีสะพานลอยทั่วไปก็เช่นเดียวกัน เราสร้างสะพานลอยกันมากมาย ก็เพื่ออำนวยความสะดวกให้คนข้ามถนน รวมทั้งอำนวยความสะดวกให้กับคนขับรถ  และเป็นการป้องกันการบาดเจ็บและเสียชีวิตจากการข้ามถนน  สะพานลอยเช่นนี้มีต้นทุนในการก่อสร้างที่แน่นอน เช่น สะพานลอยขนาดกว้าง 2 เมตร ยาว 40 เมตร และมีบันไดทางขึ้นลงอีกข้างละ 2 บันได ก็อาจมีราคาค่าก่อสร้างอยู่ที่ 5 ล้านบาท  อย่างไรก็ตามสะพานลอยเหล่านี้ไม่ได้มีมูลค่าโดยเฉพาะในเชิงธุรกิจใดๆ เพราะมันไม่สามารถนำไปสร้างรายได้ได้  ยกเว้นบนสะพานลอยบางแห่งในย่านชุมชน อาจมีคนปูผ้าขายของ แต่เงินที่ได้ก็คงเข้ากระเป๋าเจ้าหน้าที่ ไม่ได้นำไปเข้าหลวง หรือนำไปพัฒนาท้องถิ่นแต่อย่างใด

            อย่างไรก็ตามสะพานลอยที่มีอยู่ดกดื่นในเขตเมืองใหญ่ๆ นั้น อันที่จริงสร้างความยากลำบากแก่ประชาชนเป็นอย่างมาก โดยเฉพาะประชาชนผู้สูงวัยในการปีนป่ายข้ามถนน  บ้างก็เลยเสี่ยงที่จะข้ามถนนด้วยตัวเอง และคนขับรถก็ไม่คาดคิดว่าจะมีการข้ามถนนในลักษณะนี้ อุบัติเหตุจึงเกิดขึ้นได้ง่าย  อย่างไรก็ตามหากสังเกตในอารยประเทศ เขาจะให้การศึกษาคนขับรถให้เคารพกฎจราจร และคนข้ามถนน ถ้ามีคนข้ามถนน จะต้องหยุดรถ หาไม่ต้องเสียค่าปรับหรือถูกยึดใบขับขี่  และมีการควบคุมตามกฎหมายอย่างเคร่งครัด ไม่ใช่ทำแบบไฟไหม้ฟางในกรณีประเทศไทย  ดังนั้นในความเป็นจริง ในชุมชนใจกลางเมือง เราไม่ควรสร้างสะพานลอย สร้างความลำบากแก่ประชาชนคนเดินถนนด้วยซ้ำไป

            สำหรับวิธีการประเมินค่าสะพานลอยในมาเลเซียในกรณีนี้ เราสามารถทำได้โดยพิจารณาจากค่าเช่าห้องค้าต่างๆ เช่น สมมติมี 10 ห้อง ๆ ละ 25,000 บาทต่อเดือน (ตารางเมตรละประมาณ 2,800 บาท) ปีหนึ่งก็จะได้เงินประมาณ 300,000 บาท รวม 10 ห้อง ก็ได้เงิน 3 ล้านบาท  หากในแต่ละปีมีห้องว่าง ค่าใช้จ่าย ภาษี ค่าดูแล ฯลฯ 30% ก็จะมีรายได้สุทธิต่อปีประมาณ 2.1 ล้านบาท (3 ล้าน * 70%) หากสมมติให้อัตราผลตอบแทนในการคืนทุนคือ 5% เพราะค่อนข้างแน่นอนมาก ก็จะได้มูลค่าที่ 42 ล้านบาท  อันที่จริงรายได้อีกส่วนหนึ่งมาจากการเชื่อมทางเข้าศูนย์การค้าซึ่งเป็นเรื่องที่ต้องประเมินในรายละเอียดอีกส่วนหนึ่ง

            มูลค่า 42 ล้านบาทนี้หากมีต้นทุนแบบ Soft Costs ซึ่งประกอบด้วยค่าดำเนินการ ภาษี ดอกเบี้ย กำไรสุทธิแล้ว ก็อาจเป็นราว 40% ดังนั้น ต้นทุน “แข็ง” หรือ Hard Costs ซึ่งประกอบด้วยที่ดินและสิ่งก่อสร้าง จะเป็น 60% หรือราว 25.2 ล้านบาท  ถ้าสิ่งก่อสร้างนี้สมมติเป็นเงิน 20 ล้านบาท (คงต้องประเมินในรายละเอียดของต้นทุนค่าก่อสร้างในกรุงกัวลาลัมเปอร์อีกที) ก็เท่ากับว่า ต้นทุนส่วนที่เป็นที่ดินหรือในที่นี้ก็คือ “อากาศ” หรือเป็นสิทธิบนอากาศ (Air Right) นี้เป็นเงินประมาณ 5.2 ล้านบาท (25.2 - 20 ล้านบาท) นั่นเอง  และยังอาจรวมถึงที่ดินในจุดที่สะพานลอยนี้ใช้เป็นฐานในการก่อสร้าง 2 ข้างถนนอีกด้วย

            สะพานลอยในลักษณะนี้มีอยู่ทั่วไปในอินโดนีเซีย ฟิลิปปินส์ ซึ่งเป็นการเชื่อมต่อไปยังศูนย์การค้าต่างๆ ผมในฐานะที่เคยไปสอนการประเมินค่าทรัพย์สินในโครงการที่ปรึกษาของกระทรวงการคลัง อินโดนีเซีย ได้นำเสนอถึงกรณีศึกษาเหล่านี้ด้วย  ในประเทศไทยก็มีแล้วเช่นกัน เช่นที่เชื่อมต่อห้ามเซ็นทรัลเอ็มบาสซี่ ซอยสมคิด ถนนชิดลม ซึ่งเคยเป็นกรณีศึกษาว่าเป็นการขออนุญาตที่ถูกต้องหรือไม่ (http://bit.ly/1jJM2Ak) เป็นต้น

ที่มาของรูป: http://www.khajochi.com/2014/05/review-central-embassy.html