ที่ดิน 3.1 ล้านบาท/ตรว. สร้างห้องชุดขายได้ในราคาเท่าไหร่

        วันนี้มีข่าวว่าจะมีการซื้อที่ดินตารางวาละ 3.1 ล้านบาทแถวถนนเพลินจิต หากมีการซื้อขายกันจริงตามนั้น ราคาห้องชุดที่เหมาะสมที่จะขายได้ควรเป็นเงินเท่าไหร่        ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้ให้ข้อคิดว่า หากมีการซื้อขายที่ดินในราคาตารางวาละ 3.1 ล้านบาท จะสามารถขายห้องชุดได้ในาคาตารางเมตรละ 460,000 บาท อย่างไรก็ตามในขณะนี้ราคาที่ดินตามราคาตลาดยังอยู่ที่ประมาณ 2.13 ล้านบาทต่อตารางวา

        สำหรับวิธีในการคิดก็สมมติให้ที่ดินแปลงดังกล่าวมีขนาด 1,000ตารางวา หากมีราคาตารางวาละ 3.1 ล้านบาท ก็เป็นเงิน 3,100 ล้านบาท ส่วนในการก่อสร้างนั้นในบริเวณดังกล่าวตามผังเมืองปัจจุบัน สามารถก่อสร้างได้ 10 เท่าของขนาดที่ดิน (พื้นที่ก่อสร้าง: ที่ดิน (FAR= 10:1 https://goo.gl/aXskt9) ดังนั้นที่ดิน 1,000 ตารางวาหรือ 4,000 ตารางเมตร จึงก่อสร้างได้ 40,000 ตารางเมตร

        ตามข้อมูลของมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย มาตรฐานราคาค่าก่อสร้างสูงสุดสำหรับอาคารชุดสูงใหญ่ก็คือ 30,000 บาทต่อตารางเมตร (https://goo.gl/wec9m) ในที่นี้สมมติให้ค่าก่อสร้างเพิ่มเป็น 50,000 บาทต่อตารางเมตร ก็จะทำให้ค่าก่อสร้างโดยรวมเป็นเงิน 2,000 ล้านบาท และเมื่อรวมกับราคาที่ดินก็จะเป็นเงิน 5,100 ล้านบาท แต่นี่ยังไม่ได้เป็นมูลค่า เป็นค่า Hard Costs ซึ่งประกอบด้วยที่ดินและอาคาร ในที่นี้จึงสมมติให้มีสัดส่วนเป็น 55% ของมูลค่า ส่วนอีก 45% เป็น Soft Costs ซึ่งประกอบด้วยค่าดำเนินการ ดอกเบี้ย ภาษี กำไรสุทธิ และอื่น ๆ

        ดังนั้นมูลค่าของโครงการจึงเป็นเงิน 9,273 ล้านบาท (5,100 ล้านบาท หารด้วย 55%) และในที่นี้ยังสมมติให้พื้นที่ๆ จะขายได้มีสัดส่วนเพียง 50% เพราะที่เหลือเอาไว้เป็นพื้นที่ส่วนกลางสำหรับโครงการสุดหรูแบบนี้ ดังนั้นพื้นที่ๆ จะสามารถขายได้จริงจากพื้นที่ก่อสร้าง 40,000 ตารางเมตร จึงเป็นเพียง 20,000 ตารางเมตร และดังนั้นราคาขายต่อหน่วยจึงเป็นเงิน 463,636 บาทต่อตารางเมตร หรือประมาณ 460,000 บาทนั่นเอง

        ที่ผ่านมาบริเวณแถวถนนราชดำริ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ก็เคยประเมินไว้ ณ ราคาสูงสุดประมาณ 420,000 บาท ทั้งนี้เฉพาะหน่วยหรือชั้นที่ดีที่สุดเท่านั้น การที่ทั้งโครงการมีราคาเฉลี่ย 460,000 บาท อาจทำให้ห้องชุดบางหน่วยที่อยู่ในชั้นสูงๆ และมีทัศนียภาพที่ดี มีราคาสูงถึง 500,000 บาทต่อตารางวาก็เป็นไปได้เช่นกัน