จาการ์ตา: ที่อยู่อาศัยน่าลงทุน

 ดร.โสภณเชียร์ให้นักลงทุนไทยไปลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในกรุงจาการ์ตาเสมอมา จนถึงวันนี้ก็ยังเชียร์ว่ากรุงจาการ์ตาจะเป็นแหล่งลงทุนอันดับแรกของไทยนอกประเทศ มาดูได้จากผลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยล่าสุดของ ดร.โสภณ

           เมื่อเร็ว ๆ นี้ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้ไปกรุงจาการ์ตานำเสนอผลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยของกรุงจาการ์ตา ซึ่งเป็นผลการสำรวจที่กว้างขวางที่สุดเท่าที่เคยมีการสำรวจกันมาและล่าสุดเมื่อเดือนธันวาคม 2559 นี้เอง การสำรวจนี้ดำเนินการโดยศูนย์ข้อมูล AREA (www.area.co.th) ซึ่งได้เคยสำรวจต่อเนื่องทั้งที่กรุงกาฏมาณฑุ พนมเปญ มะนิลา ฮานอย โฮจิมินซิตี้ อีกด้วย

           การสำรวจครั้งนี้ครอบคลุมโครงการที่อยู่อาศัยทั้งหมด 411 โครงการในเขตกรุงจาการ์ตาและ ปริมณฑล ซึ่งเรียกว่า Jadebotabek ครอบคลุมพื้นที่ 5 จังหวัด Jakarta Depok Bogor Tangerang และ Bekasi (เดี๋ยวนี้ยังรวม Cianjur Regency เข้าไปอีกด้วย) คล้ายกับเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล รวมจำนวนหน่วยขายทั้งหมด 221,905 หน่วย รวมมูลค่าการพัฒนาประมาณ 687,154 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 3.095 ล้านบาท ราคานี้ถูกกว่าค่าเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่ราคา 3.5 ล้านบาท

           ผลการสำรวจเบื้องต้นพบว่าในจำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมดในตลาด 221,905 หน่วย เป็นห้องชุดถึง 63% เมื่อ 10 ปีก่อนศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่าห้องชุดมีเสนอขายในตลาดไม่ถึงครึ่งหนึ่ง นี่แสดงให้เห็นว่าการใช้ที่ดินในกรุงจาการ์ตามีความเข้มข้นขึ้นเป็นอย่างมากโดยเฉพาะหลังจากการนำแนวคิดการพัฒนาที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้ปานกลางค่อนข้างน้อยแบบ "บ้านเอื้ออาทร" ที่ศึกษามาจากประเทศไทยมาใช้ ส่วนทาวน์เฮาส์มีส่วนแบ่งอยู่ในตลาดประมาณ 33% บ้านแฝดมีอีกเกือบ 3% ในกรุงจาการ์ตาแทบไม่มีบ้านเดียวเลย

           เมื่อเจาะลงไปในรายละเอียดจะพบว่า ที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่เน้นไปทางตลาดล่าง โดยห้องชุดที่มีการนำเสนอขายมากที่สุดเป็นห้องชุดในราคา 1-2 ล้านบาทจำนวน 60,922 หน่วย ซึ่งมีส่วนแบ่งเกือบครึ่งหนึ่งของตลาดห้องชุด หรือเกือบ 27% ของตลาดที่อยู่อาศัยทั้งหมดในกรุงจาการ์ตา ห้องชุดกลุ่มใหญ่อันดับที่สองมีราคาประมาณ 0.5-1.0 ล้านบาท ส่วนทาวน์เฮาส์นั้นยังมีการเสนอขายในราคาต่ำกว่า 500,000 บาทถึง 10,380 หน่วย ทั้งนี้ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 400,000 บาท ทาวน์เฮาส์กลุ่มใหญ่ที่สุดขายกันอยู่ในราคา 1-2 ล้าน และกลุ่ม 0.5 - 1.0 ล้านบาท ทาวน์เฮ้าส์ส่วนใหญ่ (66%) มีจำนวน 48,675 หน่วย ขาย ในราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท โดยรวมแล้วที่อยู่อาศัยถึง 62% ก็ขายในราคาไม่เกินนี้

           ที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ถึง 64% หรือ 141,043 หน่วยนั้น ขายไปเรียบร้อยแล้ว ปริมาณคงเหลือของทั้งตลาดมีเพียง 80,862 หน่วยเท่านั้น อย่างไรก็ตามอัตราการขายได้ต่อเดือนในขณะนี้ค่อนข้างต่ำคือเพียง 2% ต่อเดือน โดยห้องชุดขายได้เฉลี่ยสูงกว่าคือ 3% ต่อเดือน และโดยเฉพาะห้องชุดราคาถูกไม่เกินหนึ่งล้านบาทขายได้โดยเฉลี่ยประมาณ 4% ต่อเดือน การที่อัตราการขายค่อนข้างช้าคงเป็นเพราะการชะลอตัวของเศรษฐกิจจาก 7% เหลือ 5% แต่ก็ยังถือว่าเป็นอัตราการเจริญเติบโตที่สูงกว่าอัตราของประเทศไทยในขณะนี้ การที่ค่าเฉลี่ยอัตราการขายต่อเดือนค่อนข้างต่ำนั้นไม่พึงกังวลนักเพราะส่วนใหญ่เป็นหน่วยขายเดิมที่เปิดมาก่อนหน้านี้แล้ว สินค้าใหม่ที่เปิดในปี 2559 ขายได้ดีกว่า

           เมื่อพิจารณาแยกตามทำเลจะพบว่าในทำเลใจกลางกรุงจาการ์ตามี 36 โครงการประกอบด้วยที่อยู่อาศัย 34,134 หน่วยหรือ 15% ของทั้งหมด มีราคาขายเฉลี่ย 4.8 ล้านบาทต่อหน่วย ทำเลที่อยู่อาศัยที่มีราคาเฉลี่ยสูงสุดก็คือกรุงจาการ์ตาตะวันตก โดยมีราคาเฉลี่ย 6.6 ล้านบาทต่อหน่วย ในทำเลทั้งสองแห่งข้างต้นนี้แม้ให้มีส่วนแบ่งจำนวนหน่วยเพียง 28% แต่มีมูลค่าการพัฒนาโดยรวมสูงถึง 51% ของทั้งตลาด ในทางตรงกันข้ามทำเลที่มีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยต่ำสุดก็คือ Bekasi ซึ่งตั้งอยู่ทางตะวันออกของกรุงจาการ์ตา และเป็นย่านอุตสาหกรรม ทั้งนี้ราคาเฉลี่ยเป็นเงิน 1.5 ล้านต่อหน่วย

           สำหรับการเปลี่ยนแปลงราคาที่อยู่อาศัยในรอบหนึ่งปีที่ผ่านมาพบว่าราคาเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 4.2% ซึ่งก็ใกล้เคียงกับกรณีของเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ทั้งนี้ในเขตทำเล Depok ทางใต้ของกรุงจาการ์ตาและเป็นเขตที่อยู่อาศัยที่เดินทางเข้าเมืองได้ค่อนข้างสะดวก มีการเพิ่มขึ้นสูงสุดคือ 6.2% ที่อยู่อาศัยในย่านใจกลางเมืองก็เพิ่มขึ้นมากเป็นพิเศษประมาณ 5.5% ส่วนในเขตรอบนอกไกลออกไปเพิ่มเพียง 2% - 3% เท่านั้น จะสังเกตได้ว่าสินค้าราคาถูกโดยเฉพาะที่ไม่เกิน 500,000 บาทราคาเพิ่มขึ้นไม่มากนัก ทั้งนี้คงเป็นเพราะมีการเก็งกำไรน้อยนั่นเอง ห้องชุดโดยรวมมีราคาเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 5.1% แสดงถึงความต้องการสินค้าประเภทนี้ในตลาด

           สำหรับอัตราผลตอบแทนในการลงทุนด้านการให้เช่า ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส คำนวณโดยใช้ค่าเช่า 10 เดือนหารด้วยราคาขาย โดยถือว่าเป็นอัตราผลตอบแทนสุทธิต่อปี จากการวิเคราะห์พบว่าอัตราค่อนข้างสูงถึง 6.3% นี่อาจแสดงว่ากลุ่มผู้มีรายได้น้อยที่ยังไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองได้ ยังอาศัยการเช่า ยังมีอีกมากพอสมควร จะเห็นได้ว่าที่อยู่อาศัยในราคาไม่เกินหนึ่งล้านบาทสามารถมีอัตราผลตอบแทนสูงถึง 7.2% โดยเฉพาะกลุ่มห้องชุดที่ขายราคาดังกล่าวนี้ ก็มีอัตราผลตอบแทนที่ 7.2% เช่นกัน

           สำหรับข้อเสนอแนะนั้น ดร.โสภณขอเสนอให้นักลงทุนที่สนใจในตลาดที่อยู่อาศัยของกรุงจาการ์ตา ลงทุนซื้อห้องชุดพักอาศัยเพราะราคาเพิ่มขึ้นสูงพอสมควรทีเดียว ในกรณีการพัฒนาที่อยู่อาศัยควรพัฒนาในแนวราบและในสินค้าราคาปานกลางค่อนข้างถูกไปก่อน เพื่อศึกษาและรวบรวมและจัดระเบียบกำลังพลให้ดีก่อนที่จะขยายตัวไปสู่ส่วนอื่นๆ ส่วนในเชิงนโยบายสำหรับรัฐบาลอินโดนีเซียซึ่ง ดร.โสภณเคยไปทำงานในโครงการที่ปรึกษา ดร.โสภณว่าเราควรส่งเสริมให้มีการก่อสร้างอะพาร์ตเมนต์สำหรับผู้มีรายได้น้อยหรือปานกลางค่อนข้างน้อยเพราะมีอัตราผลตอบแทนที่ดีจนเมื่อเขาพร้อมแล้วค่อยไปหาซื้อที่อยู่อาศัยในตลาดเปิดต่อไป การลงทุนในที่อยู่อาศัยประเภทเช่าน่าจะเป็นภาระน้อยกว่าการก่อสร้างใหม่

           อันที่จริง ดร.โสภณยังมีข้อมูลเจาะลึกในรายละเอียดแยกตามทำเล 9 ทำเล แต่ละทำเล แยกตามที่อยู่อาศัยอีก 5 ประเภท และแต่ละประเภทยังแยกเป็นอีก 7 ระดับราคา วิเคราะห์ให้เห็นถึงอุปสงค์ อุปทาน อัตราการขายได้ ระยะเวลาที่ต้องใช้ในการขายให้หมด การเปลี่ยนแปลงราคา การเช่า ฯลฯ แต่เสียดายหน้ากระดาษอาจจำกัด ท่านใดสนใจลงทุนต้องศึกษาข้อมูลให้ดีจะวิเคราะห์ด้วยลูกแก้วหรือลางสังหรณ์ไม่ได้อย่างเด็ดขาด

           มีข้อมูลดี มีชัยไปกว่าครึ่ง

การนำเสนอผลการศึกษา ณ กรุงจาการ์ตา

 

แผนที่โครงการอสังหาริมทรัพย์ กรุงจาการ์ตา