สัญญาณอันตราย: บ้านขายช้า ขายอืดมาก

                ขณะนี้บ้านทุกประเภท ทั้งบ้านแนวราบและห้องชุดขายอืด ขายช้ามาก นี่เป็นสัญญาณอันตรายที่ชี้ถือภาวะตลาดที่ "ฝืด" หนัก และสะท้อนว่าเศรษฐกิจไม่ได้ดีจริงอย่างที่ "คุย"

               ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลเพียงแห่งเดียวที่ติดตามสำรวจข้อมูลภาคสนามอย่างต่อเนื่องที่สุดในประเทศไทยตั้งแต่ พ.ศ. 2537 พบสิ่งผิดปกติในวงการที่อยู่อาศัยในประเทศไทยว่า ในช่วงปี 2559 ที่ผ่านมาโครงการที่เปิดใหม่ในปีดังกล่าวขายได้ในสัดส่วนที่น้อยลงกว่าปี 2558 ทีผ่านมา แสดงถึงภาวะที่ย่ำแย่ในวงการที่อยู่อาศัย

                ในปี 2559 สินค้าที่ขายดีที่สุดก็ยังเป็นห้องชุดพักอาศัย โดยที่เปิดตัวมาในปี 2559 ทั้งหมด 100% มีที่ขายได้ 48% ทั้งนี้ก็อยู่ที่ว่าโครงการไหนเปิดก่อนและหลัง แต่เมื่อมาเฉลี่ยรวมแล้ว ก็มีสัดส่วนถึงเกือบครึ่งหนึ่ง ที่ขายดีรองลงมาคือตึกแถว ขายได้ 25% ทั้งนี้ตึกแถวหรืออาคารพาณิชย์ พัฒนาขึ้นมาไม่มากนักและคงเป็นตึกแถวที่สามารถประกอบการค้าได้จริง รองลงมาก็คือทาวน์เฮาส์ ขายได้ราว 17% ส่วนบ้านแฝด ขายได้ 15% และบ้านเดี่ยวได้ 11% จากทั้งหมดที่เปิดขายในปี 2559

                อาจกล่าวได้ว่าห้องชุดแทบทุกระดับราคาขายได้ดีมาก ยกเว้นห้องชุดราคาเกิน 20 ล้านบาทขึ้นไปที่ขายได้เพียง 33% ในปีแรกที่เปิดตัวดังนั้นจึงจะเห็นได้ว่าสินค้าราคาแพง ๆ ในปี 2559 เปิดตัวน้อยกว่าปี 2558 ส่วนทาวน์เฮาส์ราคา 10-20 ล้านบาทขายได้ดีมากเมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ย คงเป็นสินค้าจำนวนน้อย ไม่อาจถือเป็นข้อสรุปได้ ส่วนบ้านเดี่ยวก็ขายได้ในสัดส่วนที่ใกล้เคียงกันในแทบทุกระดับราคา

                เมื่อพิจารณาโดยรวมแล้ว สินค้าที่เปิดใหม่ในปี 2559 ขายได้ 33% ซึ่งต่ำกว่าสัดส่วนที่ได้ในปี 2558 ที่ขายได้ถึง 42% ถือว่าแตกต่างกันมากพอสมควร อย่างไรก็ตามในกรณีห้องชุดพักอาศัย สัดส่วนที่ขายได้ในปี 2559 ที่ 48% น้อยกว่าตัวเลขในปี 2558 ที่ขายได้ 53% ก็จริง แต่ก็ถือว่าแตกต่างกันไม่มากนัก ที่เห็นแตกต่างกันมากก็คือทาวน์เฮาส์ที่ขายได้ 17% ในขณะที่ปีก่อนขายได้ถึง 30% และบ้านเดี่ยวที่ขายได้ 11% ในขณะที่ปีก่อนหน้าขายได้ถึง 19% ในปีแรกที่เปิดตัว

                การที่สัดส่วนสินค้าใหม่ขายได้ลดลง แสดงถึงกำลังซื้อที่ตกต่ำลง ประชาชนอาจมีเงินซื้อแต่ไม่พร้อมจะลงทุนในขณะนี้ หรือบางส่วนก็ไม่มีฐานะเพียงพอที่จะลงทุน ดังนั้นจึงอาจกล่าวได้ว่า ภาวะตลาดในปี 2559 ค่อนข้างย่ำแยก กรณีนี้ยังไม่นับรวมถึงการที่มีผู้ขอกู้แล้วไม่ผ่านอีกเป็นจำนวนมาก หรือปัญหาอื่นในวงการพัฒนาที่อยู่อาศัย หากการพัฒนาเศรษฐกิจของประเทศเติบโตไปตามเป้าหมาย สถานการณ์ก็อาจดีขึ้น แต่ถ้าไม่ได้เป็นไปตามเป้าหมาย ก็อาจทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2560 กลับตกต่ำลงก็ได้

                ผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินจึงพึงระวัง อาจต้องเพิ่มอัตราเสี่ยง (Risk Premium) ในการคำนวณระยะเวลาในการขายให้ดีกว่านี้ และอาจต้องเตรียมแผนถอยไว้ด้วย