ไปลงทุนอสังหาริมทรัพย์อิหร่านกันไหม  

            ในขณะที่ท่านอ่านบทความนี้ของผมในกรุงเทพธุรกิจฉบับวันศุกร์ที่ 14 ตุลาคม 2559 ผมยังอยู่ที่ประเทศอิหร่าน ตระเวนไปหลายเมือง  และจะกลับมาในวันพรุ่งนี้  แล้วต่อไปประชุมที่ฮานอยเลย  สิ่งที่หลายท่านอาจอยากทราบก็คือ เห็นข่าวอิหร่านบูมจัง  เราจะมีลู่ทางไปลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ทั้งการก่อสร้าง พัฒนา ซื้อ ขาย เช่าในนครต่าง ๆ ในอิหร่านบ้างไหม

            พอพูดถึงอิหร่าน หลายท่านยังนึกถึงซาอุดิอารเบียหรืออาหรับ ซึ่งเป็นคนละสายกัน  หลายท่านนึกถึงการสู้รบในซีเรีย เลบานอน  หลายท่านนึกถึงอิรัก  แต่จริงๆ อิหร่านอาจมีเรื่องเขย่าโลกคือการปฏิวัติอิสลามโดยอิหม่ามโคไมนีเมื่อปี 2522 ที่เลิกระบอบกษัตริย์  และการ (ถูกหาว่า) พัฒนาอาวุธนิวเคลียร์  แต่ไม่ได้ข่าวการส่งออกการก่อการร้าย เว้นแต่การข่มขู่อย่างแข็งกร้าวต่อผู้ที่โจมตีศาสนาอิสลาม เป็นต้น

            จะเห็นได้ว่าอิหร่านมีขนาดประเทศใหญ่เป็น 3 เท่าของไทย  มีขนาดที่ดินทำกินในสัดส่วนที่น้อยกว่าไทยมาก หากคิดเป็น แต่หากคิดเป็นปริมาณที่ดินทำกินก็ใกล้เคียงกับไทย  เราอาจนึกไม่ถึงว่าเขาก็สามารถปลูกข้าว ข้าวโพด หรือสินค้าเกษตรอื่น ๆ ได้  ในอนาคตหากมีการพัฒนาเทคโนโลยีการเพาะปลูกแบบอิสราเอล น่าจะเป็นประเทศที่อุดมสมบูรณ์ก็ว่าได้  อิหร่านมีประชากรมากกว่าไทยคือมีถึงราว 81 ล้านคนในขณะที่ไทยมี 68 ล้านคน

            คนอิหร่านมีอายุเฉลี่ย 28.3 ปี แสดงว่าเป็นคนหนุ่มสาว ในขณะที่ไทยเข้าสู่วัยกลางคน อายุเฉลี่ย 36.2 ปี  อายุขัยของไทยสูงกว่าคือ 74 ปี เทียบกับ 71 ปีในกรณีชาวอิหร่าน  ประชากรของเขาก็เพิ่มปีละ 1.22% ขณะที่ไทยเพิ่มเพียง 0.35% เท่านั้น  แต่คนอยู่ในเมืองของเขามีมากกว่าเพราะสภาพอากาศที่แห้งแล้งกว่าไทย  ซึ่งถือเป็นโอกาสที่ดีในการพัฒนาที่อยู่อาศัย  อิหร่านมีนครที่มีประชากรเกินล้านคนหลายเมือง  ไม่กระจุกตัวเฉพาะในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเช่นไทย

            เศรษฐกิจหลักของอิหร่านก็อยู่ที่การส่งออกน้ำมัน  ในขณะที่ราคาน้ำมันลดต่ำลงลงทั่วโลก และถูกสหรัฐอเมริกาแซงชั่นกรณีนิวเคลียร์ จึงทำให้เศรษฐกิจภายในประเทศปั่นป่วน  อย่างไรก็ตามราคาน้ำมันที่นี่ถูกกว่าไทย เช่น เบนซินธรรมดาลิตรละ 10 บาท  ดีเซลลิตรละ 6 บาท  จริง ๆ แล้วราคาน้ำมันถูกกว่าราคาน้ำดื่มเสียอีก  อย่างไรก็ตามขณะนี้ราคาน้ำมันก็กำลังปรับตัวขึ้นรอบใหม่  ซึ่งจะส่งผลดีต่ออิหร่าน  แต่อาจส่งผลร้ายต่อประเทศไทยของเราเอง  เพราะสินค้าต่าง ๆ คงถีบตัวสูงขึ้นอย่างหนัก   

            แม้ขนาดเศรษฐกิจอิหร่านจะใหญ่กว่าไทย มีรายได้ประชาชาติต่อหัว สูงกว่าไทย (12,800 ต่อ 9,900 เหรียญสหรัฐต่อคนต่อปีระหว่างอิหร่านและไทย)  อัตราการเติบโตต่อปีก็ราว 4.2% และ 4.7% ในปี 2559-2560 (http://goo.gl/999dA0  สูงกว่าไทย)  อย่างไรก็ตามความไม่เท่าเทียมกันมีสูง  มีอัตราว่างงานสูงถึง 16% และมีประชากรต่ำกว่าเส้นความยากจนถึง 19%  และที่สำคัญอัตราเงินเฟ้อสูงมากถึง 42% เลยทีเดียว  เงินเฟ้อสูงขนาดนี้ส่งผลให้ผู้มีรายได้สูงหนีไปลงทุนในต่างประเทศมากขึ้น

            รัฐบาลก็พยายามแก้เกมด้วยการเปิดประเทศมากขึ้น  มีการตั้งเขตเศรษฐกิจพิเศษถึง 6 แห่ง (http://ow.ly/4dZP3053dM1)  แม้ว่าเขตเศรษฐกิจพิเศษเหล่านี้จะไม่ได้เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์โดยตรง  แต่ก็เกี่ยวเนื่องมาก เพราะเมื่อมีนักลงทุนแห่เข้าไปมาก ก็จะทำให้มีความต้องการที่อยู่อาศัยของนักลงทุนต่างชาติ รวมทั้งคนท้องถิ่นที่เข้าไปทำงานในเขตเศรษฐกิจเหล่านี้  โอกาสการเติบโตจึงมีอยู่ไม่น้อย

            อาจกล่าวได้ว่าตลาดที่อยู่อาศัยในอิหร่านเติบโตตั้งแต่ปี 2548 – 2555 ซึ่งเป็นผลจากความเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจ  อย่างไรก็ตาม ภายหลังจากการพัฒนา “บ้านเอื้ออาทร” ตามแบบของอิหร่าน  ก็ปรากฏว่ามีการเก็งกำไรกันมาก  ทำให้เกิดปัญหาฟองสบู่แตกในต้นปี 2556 เป็นต้นมา  ในตลาดขณะนี้มีบ้านว่าง (ที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จแต่ไม่มีคนอยู่ 1.6 ล้านหน่วย)  ประชาชนต้องการซื้อบ้านขนาดเล็กราคาถูก ๆ แต่บริษัทต่าง ๆ กลับสร้างบ้านที่ใหญ่เกินไป  คนซื้อสู้ไม่ไหว (http://ow.ly/fhwg3053eyW)

            อย่างไรก็ตามในปี 2559 นี้โดยเฉพาะในปีหน้า สถานการณ์น่าจะดีขึ้นบ้าง  ในเดือนพฤษภาคม 2559 มีการซื้อขายที่อยู่อาศัย 15,800 หน่วย เพิ่มขึ้น 8%  ทั้งที่ในช่วงตกต่ำ ตกลงมาเพียงเดือนละ 7,000 หน่วย  และในช่วงบูม มีการซื้อขายกันถึง 20,000 หน่วยต่อเดือน  นี่เป็นสัญญาณการฟื้นตัวประการหนึ่ง   และนับแต่เดือนมิถุนายน 2558 รัฐบาลก็ออกมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ใหม่ด้วยการให้กู้ซื้อบ้าน ณ อัตราดอกเบี้ยเพียง 14%  แต่ผู้ซื้อบ้านต้องฝากเงินให้ได้จำนวนหนึ่งก่อนที่จะซื้อบ้านภายหลังจาก 1 ปีที่เริ่มฝากเงิน (http://ow.ly/rVC03053eV0)

            สิ่งละอันพันละน้อยที่น่าจะเป็นข้อมูลที่เป็นประโยชน์ประกอบการพิจารณาการลงทุนในอิหร่านก็คือ

1. คนอิหร่านมีอัธยาศัยไมตรีดีมาก นักท่องเที่ยวหลายชาติที่ไปอิหร่านจะรู้สึกเช่นนี้  โดยเฉพาะประเทศไทย ได้รับความนิยมมากเป็นพิเศษ
2. คนอิหร่านมาเที่ยวไทยมากกว่าไทยไปเที่ยวอิหร่านน่าจะหลายเท่าตัว
3. กรุงเตหะรานมีรถไฟฟ้าใต้ดิน 4 สาย และยังมีแผนที่จะขยายตัวเพิ่ม อีกทั้งยังมีรถประจำทางบนช่องจราจรเฉพาะ (แบบ BRT แบบบ้านเรา) และก็เปลืองช่องทางจราจรแบบบ้านเราด้วยเช่นกัน (แต่มีผู้ใช้บริการมากกว่า)
4. ทางหลวงระหว่างเมืองจะแทบไม่มีสี่แยก ยกเว้นในเขตเมือง ทำเป็นทางลอดเพื่อให้ไม่ติดไฟแดง ซึ่งนับว่าเป็นความก้าวหน้ากว่าไทย

            ประเทศนี้กำลังเข้าสู่ความสงบ  น่าจะมีโอกาสเจริญเติบโตมาก  สมควรที่นักลงทุนไทยจะหันมามองเช่นกัน  นักลงทุนที่ว่านี้ไม่จำเป็นต้องเป็นแต่รายใหญ่ที่อุ้ยอ้าย  SMEs ที่จะแสวงหาโอกาสในต่างประเทศ พึงพิจารณา