มาเรียนรู้ค่าก่อสร้างเพื่อการลงทุนกันเถอะ

                ผมในฐานะประธานเจ้าหน้าที่บริหารมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ได้สรุปถึงกรณีศึกษาราคาค่าก่อสร้างอาคารว่า ราคาดังกล่าวไม่ได้เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในช่วงไตรมาสที่ 2 ที่ผ่านมา
                ผมได้จัดทำราคาค่าก่อสร้างอาคารมาอย่างต่อเนื่อง  ทั้งนี้เป็นการดำริของผมตั้งแต่ปี 2543 และผมก็เป็นผู้รับผิดชอบงานนี้มาโดยตลอด  เพื่อให้เป็นข้อมูลประกอบการประเมินค่าทรัพย์สิน และสำหรับประชาชน และนักลงทุนทั่วไปได้ใช้ต่อไป  ในการดำเนินการของมูลนิธิฯ มูลนิธิฯ ได้แต่งตั้งให้นายสุรพงษ์ ตรีสุกล เป็นประธานคณะทำงาน และได้ดำเนินการศึกษาข้อมูลจากทางราชการและภาคสนามมาดำเนินการจัดทำราคาค่าก่อสร้าง

                ปกติ ค่าก่อสร้างอาคารประกอบด้วยค่าแรงและค่าวัสดุ ในส่วนของค่าวัสดุประกอบด้วย
                ไม้และผลิตภัณฑ์ไม้        7.61%
                ซิเมนต์       11.73%
                ผลิตภัณฑ์คอนกรีต 15.65%
                เหล็กและผลิตภัณฑ์เหล็ก 22.57%
                กระเบื้อง     6.92%
                วัสดุฉาบผิว  2.91%
                สุขภัณฑ์      2.39%
                อุปกรณ์ไฟฟ้าและประปา  12.64%
                วัสดุก่อสร้างอื่น ๆ  17.58%
                รวม   100%

                สำหรับการเปลี่ยนแปลงล่าสุดตั้งแต่เดือนมีนาคม 2559 - มิถุนายน 2559 (ไตรมาสที่ 2) สรุปว่ามีการเพิ่มขึ้นของวัสดุต่างๆ เฉลี่ย 1.2% โดยปัจจัยสำคัญก็คือเหล็กที่เพิ่มขึ้นถึง 7%  ส่วนวัสดุอื่นๆ แทบไม่มีอะไรเปลี่ยนแปลงยกเว้น คอนกรีตที่ราคาลดลง 0.8% และวัสดุก่อสร้างอื่นที่ราคาลดลง 2.0%  โดยมีรายละเอียดเป็นดังนี้:

                ไม้     0.0%
                ซีเมนต์       0.6%
                ผลิตภัณฑ์คอนกรีต -0.8%
                เหล็ก 7.0%
                กระเบื้อง     0.0%
                วัสดุฉาบผิว  0.0%
                สุขภัณฑ์      0.0%
                อุปกรณ์ไฟฟ้า       0.7%
                วัสดุก่อสร้างอื่นๆ   -2.0%
                ดัชนีรวม     1.29%

                ค่าวัสดุข้างต้นเป็นส่วนหนึ่ง แต่ราคาค่าก่อสร้างยังประกอบด้วยค่าแรง และภาษีและค่าดำเนินการต่าง ๆ  ดังนั้นค่าก่อสร้างที่แท้จริง จึงขึ้นเพียง 0.77% ในไตรมาสที่ 2 เท่านั้น โดยมีรายละเอียดดังนี้:

1. ค่าวัสดุ   60% 1.279%     60.77%
2. ค่าแรง กำไร ภาษีและค่าดำเนินการ        40% 0%   40.00%
        รวม                   100.77%

                ราคาค่าก่อสร้างจะส่งผลต่อราคาบ้านอย่างไรบ้าง หากสมมติกรณีนี้เป็นอาคารบ้านเดี่ยวหลังหนึ่ง ต้นทุนค่าก่อสร้างบ้าน จะเป็นประมาณ 1 ส่วน ส่วนต้นทุนที่ดินเป็น 2 ส่วน รวมเป็น 3 ส่วน ดังนั้นหากต้นทุนค่าก่อสร้างลดลง 1.31% ส่วนต้นทุนที่ดินเพิ่มขึ้น 0.5% โดยประมาณ จึงทำให้ราคาบ้านไม่เปลี่ยนแปลง ตามรายละเอียดดังนี้

                = {1 * (1+0.77%)} + {2 * (1 + 0.5%)}
                = 3.0177 หรือราว ๆ 3.0 ซึ่งถือว่าไม่มีการเปลี่ยนแปลงใด ๆ

                ดังนั้นราคาบ้านจึงไม่ได้เพิ่มขึ้นในรอบไตรมาส 2 ที่ผ่านมา อันที่จริงราคาค่าก่อสร้างอาคารเพิ่มขึ้นเล็กน้อย ทั้งนี้เพราะเศรษฐกิจของประเทศยังไม่กระเตื้องมากนัก การก่อสร้างต่าง ๆ จึงยังไม่มากนัก
                ท่านที่สนใจ สามารถดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ www.thaiappraisal.org/thai/value/value.php