หน้าแรก เว็บบอร์ด หาเพื่อน Chat หาเพื่อน Line หาเพื่อน Skype โปรโมชั่น Pic Post ตรวจหวย ควิซ เกมถอดรหัสภาพ Page คำนวณ คำคม วิดีโอ สเปซ เกม Play ไดอารี่ อัลบั้ม แต่งรูป Glitter
 
ติดต่อเว็บไซต์ลงโฆษณาลงข่าวประชาสัมพันธ์แจ้งเนื้อหาไม่เหมาะสมเงื่อนไขการให้บริการ
 
Login เข้าสู่ระบบ สมัครสมาชิก
 
เว็บบอร์ด บอร์ดต่างๆค้นหาสร้างบอร์ด ตั้งกระทู้ใหม่
ลงโษณาตำแหน่งนี้

สอนง่ายๆ คำนวณมูลค่าผลตอบแทนการลงทุนอสังหาฯ ของท่าน

สอนง่ายๆ คำนวณมูลค่าผลตอบแทนการลงทุนอสังหาฯ อสังหาฯของท่าน
(บ้าน, คอนโด,โรงแรม, เซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์, อะพาร์ตเมนต์, อาคารสำนักงาน, ศูนย์การค้า  )
เราจะซื้อทรัพย์สินมาชิ้นหนึ่ง เราพึงมีผลตอบแทนเท่าไหร่ ผลตอบแทนแบบนี้จะใช้คำนวณมูลค่าได้เท่าไหร่ในการลงทุนอสังหาฯ

 


ที่มา: http://www.trebs.ac.th/Thai/news/index.php?nid=57

        ทั้งนี้ที่มาของอัตราผลตอบแทนก็คือ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ได้จัดประชุมระดมสมองเกี่ยวกับการกำหนดอัตราผลตอบแทนในการลงทุนเมื่อวันจันทร์ที่ 23 พฤศจิกายน 2558 และต่อมามูลนิธิสรุปผลการศึกษาเสร็จเรียบร้อยแล้ว จึงประกาศใช้อัตราผลตอบแทนฯ ณ เดือนธันวาคม 2558 และดูรายละเอียดได้ที่ http://bit.ly/1TeWwEe

        อย่างเช่นในกรณีอะพาร์ตเมนต์ มูลนิธิกำหนดผลตอบแทนไว้ที่ 5-7% ตามแต่ที่เห็นว่าเหมาะสม ทั้งนี้คณะทำงานเห็นว่าตลาดอะพาร์ตเมนต์สำหรับชาวต่างชาติในเขตกรุงเทพฯ ชั้นในโดยเฉพาะย่านสุขุมวิทมีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้นคล้ายเซอร์วิส อะพาร์ตเมนต์ จากทิศทางการลงทุนของชาวต่างชาติจากการเปิด AEC เช่นกัน ดังนั้นจึงมีแนวโน้มในทางที่ดี

 

       

        อย่างสมมตินักลงทุนอสังหาฯท่านหนึ่งมีอะพาร์ตเมนต์ 100 หน่วย มูลค่าของอะพาร์ตเมนต์นั้นเป็นเงิน 300 ล้านบาท หากคิดอัตราผลตอบแทนที่ 6% แปลว่า ค่าเช่าสุทธิควรอยู่ที่ 18 ล้านบาท (300 ล้านบาท x 6%) หรือห้องละ 180,000 บาทต่อหน่วยต่อปี หรือเดือนละ 15,000 บาทต่อหน่วย และในการให้เช่าจริง ยังต้องมีค่าใช้จ่าย ภาษี ค่าดำเนินการ ฯลฯ ดังนั้นจึงอาจกำหนด สมมติว่าค่าใช้จ่ายเป็นเงินเพิ่มขึ้นอีกราว 25% ของค่าเช่าสุทธิ ก็แสดงว่าค่าเช่าตลาดที่ควรเรียนเก็บจากผู้เช่า ควรเป็นเงินเดือนละ 18,750 บาทต่อหน่วยนั่นเอง

        ในทางตรงกันข้าม หรือหากเราพบอะพาร์ตเมนต์หลังหนึ่ง มีค่าเช่าตลาดที่ 18,750 บาทต่อหน่วย ต่อเดือน เมื่อหักค่าใช้จ่าย ค่าดำเนินการ ภาษี ฯลฯ แล้ว จะมีรายได้สุทธิที่ 15,000 บาทต่อหน่วยต่อเดือน หรือปีละ 180,000 บาท หากมีจำนวนห้องพักอยู่ 60 ห้อง และหากใช้อัตราผลตอบแทนที่ 6% เช่นเดียวกันเพราะตั้งอยู่ในบริเวณใกล้เคียงกัน สภาพคล้ายๆ กัน มูลค่าของอะพาร์ตเมนต์นี้ ก็จะเป็นเงิน 180 ล้านบาทนั่นเอง (180,000 บาท x 60 ห้อง / 6%)

        

         อย่างในกรณีห้องชุดพักอาศัยใจกลางเมือง ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้สำรวจข้อมูลมาอย่างต่อเนื่อง และพบว่า อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า (Return on Investment) เป็นประมาณ 5.8% ต่อปี ดังนั้นหากเราสามารถทราบว่ารายได้สุทธิหลังหักค่าใช้จ่าย ภาษีและค่าดำเนินการต่าง ๆ แล้วเป็นเงิน 100,000 บาท มูลค่าของห้องชุดนั้นก็เป็นเงิน 1,724,138 บาท (100,000 หารด้วย 5.8%) อย่างไรก็ตามเราอาจตรวจสอบจากการซื้อขายในตลาดด้วยว่า ห้องชุดซื้อขายกันในราคานี้หรือไม่

 

         ในทางตรงกันข้าม ถ้าเรามีห้องชุดราคาในตลาดประมาณ 2,000,000 บาท แล้วอยากทราบว่าควรปล่อยเช่าเท่าไหร่ ก็หาได้ด้วยการนำอัตราผลตอบแทน 5.8% ที่ถือเป็นมาตรฐานมาคูณ ก็จะได้เป็นเงิน 116,000 บาท หรือเดือนละ 9,667 บาทนั่นเอง แต่นี่คือรายได้สุทธิ ในกรณีที่เราปล่อยเช่าจริง อาจต้องบวกค่าใช้จ่าย เผื่อหนี้สูญ เผื่อไม่มีคนมาเช่าเป็นบางระยะ เผื่อภาษี ฯลฯ อีกประมาณ 20% เป็นต้น เมื่อบวกเข้าไปแล้ว เราก็พึงตรวจสอบดูด้วยว่า ในท้องตลาดการเช่าห้องชุด เขาเช่ากันในราคาเท่านี้หรือไม่ ถ้าเราจะตั้งค่าเช่า ก็อาจบวกเพิ่มอีกจำนวนหนึ่งเช่น แทนที่จะเป็นปีละ 116,000 บาท ก็อาจตั้งเป็น 120,000 บาทก่อนเผื่อการต่อรองก็ได้

         สำหรับอัตราผลตอบแทนที่ 5.8% นั้นก็มาจากผลการสำรวจ ซึ่งก็แล้วแต่แต่ละโครงการ ทำเลและประเภทที่อยู่อาศัยเสียด้วย เช่นในกรณีห้องชุดที่อยู่ใจกลางเมืองใกล้รถไฟฟ้า กับห้องชุดที่อยู่ไกลออกไป อัตราผลตอบแทนก็อาจแตกต่างไปจากนี้ เราจึงพึงยึดโยงกับตลาดอยู่เสมอว่า อัตราผลตอบแทนเป็นสัดส่วนประมาณเท่าไหร่กันบ้าง เพราะอัตราต่างกันนิดเดียว มูลค่าก็ต่างกันไปมากแล้ว

 

 

         ในการลงทุนอสังหาฯจริง เรายังมีผลตอบแทนที่คาดหวังได้อีกอย่างหนึ่งก็คือราคาเพิ่มขึ้นหรือ Capital Gain หรือ Return of Investment จากผลการศึกษาของ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยเช่นกัน พบว่าแต่ละปี ราคาห้องชุดใจกลางเมืองเพิ่มขึ้น 5.1% ต่อปี แต่ก็ขึ้นอยู่กับทำเล ประเภทที่อยู่อาศัย ระดับราคา เป็นต้น ดังนั้นคิดในอีกแง่หนึ่งผลตอบแทนของการลงทุนในห้องชุด ก็สูงถึง 10.9% ต่อปี (5.8% + 5.1%) ซึ่งเป็นอัตราที่ดึงดูดความสนใจในการลงทุนพอสมควร

ส่วนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ก็สามารถปรับใช้วิธีการได้คล้ายคลึงกันดังข้างต้น ทั้งนี้มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ได้จัดทำอัตราผลตอบแทนในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ขึ้นในราวเดือนธันวาคมของทุกปี

Tag : การลงทุนอสังหาฯ

⚠ แจ้งเนื้อหาไม่เหมาะสม 


โพสท์โดย: areathai
เป็นกำลังใจให้เจ้าของกระทู้โดยการ VOTE และ SHARE
4 VOTES (4/5 จาก 1 คน)
VOTED: zerotype
 
สอนง่ายๆ คำนวณมูลค่าผลตอบแทนการลงทุนอสังหาฯ ของท่าน
Hot Topic ที่น่าสนใจอื่นๆ
10 อันดับแฟนของนักร้องลูกทุ่งสาว ที่หล่อที่สุดยกเลิกต่อเนื่อง คอนเสิร์ต "เจนนี่ ได้หมดถ้าสดชื่น"ใครฟ้องมีเงิบ!"ถนัดแดก"เคลื่อนใหวแล้วหงายไพ่"ไก่ดัมมี่"ย้ำชัดไม่กลัว!บ๊ะแล้ว!เจ้าภาพยกเลิกงาน "เจนนี่" หลังมีกระแสข่าวโกงค่าตัว-โกงเงินโหดกว่าไก่หลุม!ถนัดแดก'สุดเลือดเย็น!จัดรายการให้ชาวเขาเอามีดกะซั้วคอหมูซ้ำๆเลือดทะลัก!ดิ้นตๅยอย่างทรมานเวทีธรรมศาสตร์เตรียมพร้อมแล้วสำหรับวันพรุ่งนี้ เวลา 17.00 น.ที่สหรัฐอเมริกา "ถ้าคุณไม่เคารพเพลงชาติของเราก็ไสหัวออกไปจากประเทศไปซะ"มาร์คพิตบูลไม่ทน ขอถอนตัว เนื่องจากมีการจาบจวงเบื้องสูงสร้างแล้ว!"ตึกบียอนเซ่"หมื่นล้าน! ส้มหล่นได้อนุสรณ์สถานสุดอลังการแบบฟรีๆ"20 บุคคลอัศจรรย์"ที่พัฒนาตัวเอง จนสุดท้ายเปลี่ยนไปเป็นคนล่ะคน"เกรซ-กาญจน์เกล้า" กับบทริตา ในละครเรื่องเริงริตา เผยภาพที่กำลังลงสระว่ายน้ำ แซ่บจริงๆ"เจนนี่" ดีลงานล่ม! หลังมีกระแสข่าวโกงเงิน-ไม่ดูแลพ่อรวมภาพความฮา..ฮาจนต้องร้องขอชีวิต..!!
กระทู้อื่นๆในบอร์ด สาระ เกร็ดน่ารู้
18 ภาพเหล่านี้พิสูจน์ว่าเจ้าหญิงดิสนีย์มีจริงแมวที่มี 'สองหน้า' กลายเป็นพ่อของลูกแมว 2 ตัวที่มีแต่ละสี"20 บุคคลอัศจรรย์"ที่พัฒนาตัวเอง จนสุดท้ายเปลี่ยนไปเป็นคนล่ะคนแมวเป็นหวัด...ฤดูฝนแบบนี้แมวก็เป็นหวัดได้
ตั้งกระทู้ใหม่