การเลือกซื้อบ้านเดี่ยว

ขอบคุณรูปบ้านเดี่ยว จาก supalia.com

ปัจจุบัน "บ้านเดี่ยว" เป็นที่อยู่อาศัยที่ได้รับความนิยมเพิ่มสูงขึ้นมาอย่างต่อเนื่อง ด้วยปัจจัยของอัตราดอกเบี้ยที่ลดต่ำลง ส่งผลให้กำลังการซื้อของประชาชนเพิ่มสูงขึ้นตามไปด้วย จากคนที่เคยมีความสามารถผ่อนบ้านได้เดือนละ 7,000-8,000 บาท ซึ่งโดยปกติในภาวะอัตราดอกเบี้ย 13-14% จะสามารถซื้อหาได้เพียงทาวน์เฮาส์ 1 หลัง แต่เมื่ออัตราดอกเบี้ยลดลงเหลือ 6-7% ทำให้เงินที่เคยผ่อนบ้านจำนวนเท่าเดิม สามารถขยับขยายซื้อบ้านเดี่ยวได้อย่างไม่ยากเย็น

จะเห็นได้ว่าในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ตลาดบ้านเดี่ยวได้รับความสนใจจากผู้ซื้ออยู่ไม่น้อยทีเดียว โครงการจัดสรรต่างหันมาเปิดโครงการบ้านเดี่ยวกันอย่างคึกคัก ซึ่งส่วนใหญ่ก็ประสบความสำเร็จในการขายด้วยดี เมื่อตลาดบ้านเดี่ยวเปิดกว้างมีสินค้าหลากหลายรูปแบบให้ได้เลือกอย่างมากมาย ผู้ซื้อจึงจำเป็นต้องสรรหาสิ่งที่ดีที่สุดให้กับตัวเอง ในการซื้อบ้านเดี่ยวสักหนึ่งหลัง นอกจากเรื่องรูปแบบบ้านถูกใจและราคาที่เหมาะสมกับกำลังทรัพย์แล้ว ยังมีเรื่องที่ผู้ซื้อควรที่จะต้องรู้มากมายในการตัดสินใจซื้อเพื่อให้ได้ บ้านที่ดีและคุ้มค่าที่สุด

-ขนาดของที่ดินและลักษณะของที่ดิน ที่ในการก่อสร้างบ้านเดี่ยว ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 กำหนดให้ต้องมีเนื้อที่ไม่ต่ำกว่า 50 ตารางวา เมื่อทำการปลูกสร้างบ้านแล้วจะต้องมีพื้นที่เปิดโล่งเพียงพอที่จะทำเปิดช่อง เปิดได้ (ในกรณีที่ผู้ซื้อต้องการจะเจาะหน้าต่างเพิ่มหรือเปิดผนังด้านใดด้านหนึ่งใน ภายหลัง) ซึ่งเทศบัญญัติการก่อสร้างอาคาร กำหนดให้ตัวบ้านจะต้องห่างจากเขตอย่างน้อยที่สุด 2 เมตร หรือมีพื้นที่ปิดโล่งรอบตัวบ้านไม่ต่ำกว่า 2 เมตร นั่นเอง นอกจากนั้นความกว้าง-ยาวของที่ดินไม่ควรจะแตกต่างกันมาจนเกินไป เพราะจะมีผลต่อรูปร่างหรือความสัมพันธ์ระหว่างพื้นที่ใช้สอยไม่ดีเท่าที่ควร

ข้อพิจารณาที่สำคัญอีกประการหนึ่ง คือ ตำแหน่งการปลูกสร้างบ้านในโครงการจัดสรรมักจะมีที่ดินจำกัด หลักโดยทั่วไป คือไม่ควรวางตำแหน่งของตัวบ้านไว้กลางพื้นที่พอดี เพราะจะทำให้พื้นที่ย่อยๆ ที่เป็นพื้นที่เปิดโล่งไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้เต็มที่ การเลือกซื้อบ้านเดี่ยวจึงควรพิจารณาถึงตัวบ้านที่วางตำแหน่งให้มีพื้นที่ เปิดโล่งเป็นพื้นที่เดียวกันให้มากที่สุด เพื่อสามารถใช้พื้นที่นั่นให้เกิดประโยชน์ได้สูงสุด

นอกจากนั้นการเลือกบ้านเดี่ยวในโครงการจัดสรรจะต้องพิจารณาในเรื่องทิศทาง ของแดด ลม และฝนเป็นองค์ประกอบที่สำคัญเช่นกัน เนื่องจากลักษณะของอาคารที่ดีจะต้องมีการถ่ายเทอากาศที่ดีตลอดทั้งบ้าน แต่การเลือกซื้อบ้านเดี่ยวในโครงการจัดสรรมักจะมีข้อจำกัดในเรื่องของ พื้นที่ ลักษณะรูปทรงของอาคารที่ผู้ซื้อต้องเลือกแบบตามที่โครงการกำหนด ดังนั้นการเลือกตำแหน่งและทิศทางของบ้านให้ถูกต้องตามหลักธรรมชาติแล้วจะ ช่วยให้บ้านอยู่อาศัยได้อย่างสบายและไม่เสียค่าใช้จ่ายที่อาจจะตามมาภายหลัง เช่น การติดตั้งเครื่องปรับอากาศ และค่าไฟฟ้าที่สูงขึ้น เป็นต้น

การพิจารณาตำแหน่งบ้านให้สอดคล้องกับธรรมชาติ ต้องคำนึงถึงแสงแดด จากการเดินทางของดวงอาทิตย์จากทิศตะวันออกไปทิศตะวันตกในลักษณะอ้อมไปทางทิศ ใต้แดดจะเริ่มแรงในช่วงบ่าย ดังนั้นถ้าห้องใดที่ผู้ซื้อไม่ต้องการให้ได้รับความร้อนมาก เช่น ห้องนอน จึงไม่ควรให้อยู่ในตำแหน่งทางทิศตะวันตก หรือตะวันตกเฉียงใต้ แต่ถ้าหลีกเลี่ยงไม่ได้ก็ควรให้ตัวบ้านในทิศดังกล่าวมีส่วนป้องกันแดด หรือปลูกต้นไม้ให้เกิดร่มเงา เป็นต้น

-การจัดประโยชน์ใช้สอยภายในบ้าน เมื่อก้าวเข้าสู่ในตัวบ้าน สำหรับการเลือกซื้อบ้านเดี่ยวแล้ว จะต้องพิจารณาประโยชน์ใช้สอยในแต่ละห้องที่มีลักษณะการใช้ที่แตกต่าง การเลือกซื้อบ้านที่ดีจะต้องคำนึงถึงประโยชน์ใช้สอยที่ถูกต้องกับการใช้งาน ในแต่ละพื้นที่ พื้นที่ในแต่ละบ้านจะแบ่งเป็นส่วนสำคัญ ดังนี้

ห้องนอน จะเป็นห้องที่สำคัญที่สุดในบ้าน เพราะเป็นห้องที่ใช้สำหรับการพักผ่อนนอนหลับ ดังนั้นห้องนอนที่จะสนองตอบต่อการพักผ่อนได้ดีที่สุดควรจะต้องอยู่ทางทิศ ตะวันออกและทิศใต้ เพื่อรับแสงแดดในตอนเช้าและไม่ร้อนในตอนบ่าย ส่วนห้องนอนที่อยู่ทางทิศใต้ จะได้รับลมธรรมชาติ สำหรับห้องนอนควรจะมีหน้าต่างอย่างน้อย 2 ด้าน เพื่อให้อากาศถ่ายเทได้สะดวก

ห้องน้ำ เป็นห้องที่มีความสำคัญเป็นอันดับ 2 ตำแหน่งของห้องน้ำต้องคำนึงถึงการใช้ที่สะดวก อยู่ในที่มิดชิด และไม่ควรให้ห้องน้ำอยู่ต้นลม ถ้าสามารถเลือกห้องน้ำที่อยู่ทางทิศตะวันตกได้ เพราะแดดและความร้อนจะช่วยให้ห้องน้ำแห้งได้ง่ายและไม่อับชื้น

ห้องรับแขก ห้องอาหาร และห้องพักผ่อนนั่งเล่น เป็นห้องที่ต้องการความสบายในการใช้งาน และถือเป็นหน้าตาของบ้าน ถ้าผู้ซื้อสามารถเลือกได้ ทั้งห้องรับแขก ห้องอาคารและห้องนั่งเล่น ควรตั้งอยู่ในแนวทิศเหนือ-ใต้ เพื่อให้ได้รับลมธรรมชาติ ห้องรับแขกควรที่จะอยู่ด้านหน้าสุดของตัวบ้าน ห้องอาหารควรอยู่ติดกับห้องครัว เพื่อสะดวกในการใช้สอย

ห้องครัว เป็นส่วนที่ควรจะอยู่ในตำแหน่งด้านหลังของตัวบ้าน โดยเฉพาะครัวแบบไทยควรที่จะแยกออกเป็นส่วนเฉพาะ การเลือกตำแหน่งห้องครัวใช้หลักเดียวกับตำแหน่งห้องน้ำ คือไม่อยู่ต้นลมมีอากาศถ่ายเทได้สะดวก เพื่อป้องกันการอับชื้น และมีทางเข้าออกได้สะดวก

-การพิจารณาราคาบ้านที่เหมาะสม นอกจากการพิจารณาในเรื่องของ ที่ดิน ตำแหน่งบ้าน และการใช้ประโยชน์ใช้สอยภายในบ้าน ซึ่งเป็นข้อพิจารณาตามหลักสถาปัตยกรรมศาสตร์ เพื่อให้ผู้ซื้อได้เลือกบ้านเดี่ยวที่อยู่อาศัยได้อย่างสุขสบาย ในเรื่องของราคาเป็นอีก ปัจจัยหนึ่งที่ผู้ซื้อควรรู้ว่า บ้านในระดับราคาที่จะซื้อ ควรมีการใช้วัสดุมาตรฐานอะไรบ้าง เพื่อให้ผู้ซื้อสามารถตรวจสอบจากโครงการจัดสรรได้ว่าบ้านที่ขายราคาสูงเกิน ไปหรือไม่ หรือในราคาบ้านที่เท่ากัน โครงการไหนมอบสิ่งที่เพิ่มขึ้นจากมาตรฐานที่เป็นประโยชน์ต่อผู้ซื้อบ้าง เพื่อนำมาเป็นข้อมูลเปรียบเทียบในการเลือกซื้อ

โดยปกติราคาบ้านในโครงการจัดสรร จะประกอบไปด้วยต้นทุนในการพัฒนา 3 ส่วน คือ ต้นทุนที่ดินดิบ ต้นทุนการพัฒนาสาธารณูปโภค และต้นทุนในการก่อสร้าง ในส่วนของต้นทุนที่ดินดิบบริษัทพัฒนาที่ดินแต่ละรายจะไม่แตกต่างกันมากนัก ยิ่งในปัจจุบัน ผู้ประกอบการมักจะหาซื้อที่ดินโครงการที่เป็นสินทรัพย์ที่ธนาคารยึดมาทำให้ ได้ราคาถูกกว่าก่อน สำหรับต้นทุนการพัฒนาสาธารณูปโภคจะถูกกำหนดราคาขั้นต่ำตามกฎหมายอยู่แล้วต้น ทุนจึงไม่แตกต่างเช่นเดียวกัน แต่ในส่วนของต้นทุนการก่อสร้างบ้านแต่ละประเภทจะมีความแตกต่างกันออกไป ตามการใช้วัสดุ และฝีมือในการบริหารการก่อสร้าง

สำหรับต้นทุนการก่อสร้าง ส่วนใหญ่บริษัทพัฒนาที่ดินจะจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างในลักษณะที่เรียกว่า Breakdown คือแยกส่วนงานไว้ชัดเจนทั้งค่าแรง ค่าวัสดุก่อสร้าง โดยคิดเป็นราคาต่อตารางเมตร ทั้งนี้เพื่อให้เกิดความสะดวกในการเปลี่ยนแปลงวัสดุก่อสร้างของผู้ซื้อ สำหรับบ้านเดี่ยว ที่ว่าจ้างก่อสร้างในลักษณะดังกล่าว ถ้าเลือกใช้วัสดุปกติราคาจะตกประมาณ 7,000-8,000 บาทต่อตารางเมตร ถ้าเลือกใช้วัสดุค่อนข้างดีราคาตารางเมตรละ 12,000-18,000 บาท ถ้าเป็นการก่อสร้างที่ใช้วัสดุชั้นดีต้นทุนก่อสร้างจะสูงกว่า 22,000 บาทต่อตารางเมตร โดยมีอัตราเปลี่ยนแปลงบวกลบไม่เกิน 15% ทั้งนี้ราคาดังกล่าวจะยังไม่รวมค่าตกแต่งค่าออกแบบ งานระบบ งานโครงสร้าง รวมทั้งงบการตลาดที่ส่วนใหญ่ผู้ประกอบการจะบวกเข้าไปในราคาขายด้วย