ขายอสังหาริมทรัพย์ ต้องจ่ายค่าอะไรบ้าง

การขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นที่ดินเปล่า ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง หรือห้องชุดก็ตาม จะมีค่าใช้จ่ายหลายอย่างที่ท่านควรต้องทราบ เพื่อจะได้เตรียมเงินไว้ล่วงหน้า มิเช่นนั้นอาจไปทำเรื่องโอนไม่เสร็จก็ได้

ค่าใช้จ่ายแยกเป็น 2 อย่างใหญ่ๆ คือ ค่าธรรมเนียมอากรการโอน และภาษี

1.ค่า ธรรมเนียม การโอนอสังหาริมทรัพย์นั้นจะคิดในอัตราร้อยละ 2 ของราคาประเมิน โดยต้องตรวจสอบราคาประเมินที่สำนักงานที่ดินที่อยู่ในเขตก่อน ส่วนค่าอากรคิดร้อยละ 0.5 ของราคาซื้อขาย หรือราคาประเมินที่สูงกว่า รวมแล้วก็ไม่น้อยกว่าร้อยละ 2.5 ของราคาประเมินแน่นอนส่วนการซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดได้รับยกเว้นค่าอากร การโอนเท่านั้น

การซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างต้องนำราคาสิ่ง ปลูกสร้างรวมกับราคาประเมินที่ดินด้วย ตรงนี้ต้องหารายละเอียดว่าบ้านปลูกมากี่ปีแล้ว มีกี่ชั้น ขนาดกว้างคูณยาวเท่าไร ก่อสร้างเป็นแบบปูนทั้งหมดหรือครึ่งตึกครึ่งไม้ เจ้าหน้าที่จะมีตารางราคาประเมินไว้เสร็จ เพราะขณะขออนุญาติปลูกสร้างจะต้องขออนุญาติที่สำนักงานที่ดิน จึงมีรายละเอียดของโครงการไว้แล้ว

2.ภาษี แยกออกเป็น 2 ลักษณะ คือภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา และภาษีธุรกิจเฉพาะ

2.1 ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา คือภาษีที่เกิดจากการขายและนำมาคิดเป็นร้อยละตามจำนวนปีที่ถือกรรมสิทธิ์ (ตารางค่าใช้จ่าย) แล้วหารจำนวนปีที่ถือกรรมสิทธิ์เพื่อให้ออกมาเป็นปีเดียว เมื่อเหลือเงินเท่าไรจึงจะนำไปคิดภาษีบุคคลธรรมดาแบบอัตราก้าวหน้าตามปกติ เหมือนรายได้อื่นๆ แต่ไม่ได้รับยกเว้นเพดานขั้นต่ำ ดังนั้นจึงต้องคำนวณทั้งหมด ได้จำนวนเงินภาษีที่ต้องเสียเท่าไรนั่นคือภาษีที่ต้องเสียต่อปี เมื่อท่านถือกรรมสิทธิ์มาหลายปีก็ต้องคูณจำนวนปีที่ถือกรรมสิทธิ์ย้อนกลับไป ที่เดิม เพื่อให้เป็นเงินภาษีที่ต้องเสียทั้งหมดในวันจดทะเบียน การคำนวณภาษีแบบนี้ไม่มีการหักค่าลดหย่อนเหมือนการคำนวณปกตินะครับระวัง ด้วย!

ตารางค่าใช้จ่ายที่คิดตามจำนวนปีที่ถือกรรมสิทธิ์ คิดหักค่าใช้จ่ายเป็นร้อยละของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่อย่างใดจะสูงกว่า ตามจำนวนปีที่ถือครองดังต่อไปนี้ครับ
ถือครอง 1 ปีหักค่าใช้จ่าย 92%, 2 ปีหัก 84%, 3 ปีหัก 77%, 4 ปีหัก 71%, 5 ปีหัก 65%, 6 ปีหัก 60%, 7 ปีหัก 55%, 8 ปีขึ้นไปหัก 50%

เรื่องจำนวนปีที่ถือครองกรรมสิทธิ์คิดแบบปีปฏิทินครับ คือนับปีที่ซื้อและปีที่ขายด้วยอย่านับชนปีครับ

หากเป็นบริษัทหรือนิติบุคคลขายอสังหาริมทรัพย์อัตราค่าธรรมเนียมและค่าอากร คิดเหมือนกันครับ แต่อัตราภาษีคิดแตกต่างกัน

2.2 ภาษีธุรกิจเฉพาะ หากการขายที่ดินไม่เกิน 5 ปีนับแต่ได้กรรมสิทธิ์ ถ้าเป็นบ้านมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่เกิน 1 ปี การขายถือว่าทำเพื่อการค้าอสังหาริมทรัพย์ ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะอีกร้อยละ 3.3 ของราคาขาย นี่ก็เป็นภาษีตัวใหญ่อีกตังวหนึ่งนะครับ ทางสำนักที่ดินจะหักเอาไว้เลยในวันโอนกรรมสิทธิ์ ไม่เหมือนสมัยก่อนที่ให้ผู้ขายไปยื่นกันเอง คงไม่รู้ว่าต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ จึงไม่ได้ยื่นกันเป็นส่วนใหญ่จนถูกสรรพากรเรียกเบี้ยปรับเงินเพิ่มกันถ้วน หน้า

การขายอสังหาริมทรัพย์ตอนนี้ยากนะครับ เวลามีคนมาติดต่อซื้อก็อย่าเพิ่งดีใจรีบตกลง ให้คิดคำนวณค่าใช้จ่ายเรื่องนี้กันให้ถี่ถ้วนเสียก่อนตัดสินใจนะครับ มีหลายรายที่เดินทางไปโอนกรรมสิทธิ์แล้วต้องปาดเหงื่อจ่ายเงินด้วยความจำ เป็น บางรายก็ถึงกับยกเลิกการซื้อขายจนต้องถูกฟ้องร้อง หวังว่าปัจจุบันปัญหานี้จะน้อยลงนะครับ