ทางยกระดับ M9 บางขุนเทียน-บางบัวทองกับโอกาสทอง

            ตามที่จะมีการก่อสร้างทางยกระดับ M9 บางขุนเทียน-บางบัวทองบนถนนกาญจนาภิเษกในปัจจุบัน จะทำให้เป็นทางยกระดับตลอดแนว โดยจะเป็นโครงการร่วมทุนไม่เกิน 4.75 หมื่นล้านบาทโดยจะแล้วเสร็จในปี 2572 (เปิดประมาณประมาณปลายปี 2568)

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวถึงโครงการทางยกระดับ M9 (กาญจนาภิเษก) นี้ว่าโดยที่ในพื้นที่นี้มีการจราจรที่หนาแน่นมาก จึงมีความจำเป็นต้องก่อสร้างทางยกระดับนี้ขึ้น โดยบริเวณ “บรมราชชนนี-กาญจนาภิเษก” มีจำนวนรถรวม 352,702 คันต่อวัน ส่วนในช่วง “เอกชัย-กาญจนาภิเษก” มีการจราจรถึงรวม 211,482 คันต่อวัน ซึ่งสูงกว่าบริเวณแยกสุทธิสาร-วิภาวดีรังสิต ที่มีปริมาณรถรวม 180,094 คันต่อวันเสียอีก

            ทั้งนี้ ครม.อนุมัติลงทุนก่อสร้างแบบยกระดับตลอดแนวถนนวงเหวนฯ ทล.เสนอเปิดกรอบวงเงินร่วมทุนเอกชนไม่เกิน 4.75 หมื่นล้านบาท โดยจะเปิดประมูลปลายปี 68 ก่อสร้าง 4 ปี (พ.ศ.2572) ทั้งนี้คาดว่าจะให้เอกชนลงทุน 100% ทั้งนี้โครงการนี้มีความยาว 35.85 กม.วงเงินลงทุนโครงการ 56,035 ล้านบาทได้แก่

            - วงเงินค่าจัดกรรมสิทธิ์ที่ดิน 4,253.30 ล้านบาท และ

            - วงเงินร่วมลงทุนเอกชนที่เป็นมูลค่าปัจจุบัน 47,521.04 ล้านบาท

            โดยระยะเวลาโครงการ รวมทั้งสิ้น 34 ปี โดยแบ่งออกเป็น 2 ระยะ (1) ออกแบบและก่อสร้าง 4 ปี (สามารถเปิดให้บริการบางส่วนก่อนได้) (2) ดำเนินงานและบำรุงรักษา 30 ปี (นับตั้งแต่เอกชนเปิดให้บริการได้ครบทั้งสาย) สำหรับค่าธรรมเนียมผ่านทางตามอัตราค่าธรรมเนียมผ่านทางที่กำหนด โดยให้มีการปรับขึ้นทุก 5 ปี โดยอัตราค่าธรรมเนียมผ่านทาง

            - รถยนต์ 4 ล้อ 10 บาท + 1.50 บาท/กม.

            - รถยนต์ 6 ล้อ 15 บาท + 2.40บาท/กม.

            - รถยนต์มากกว่า 6 ล้อ 25 บาท + 3.45 บาท/กม.

            สำหรับผลกระทบในพื้นที่ก็คือ จะทำให้ราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะการมีทางขึ้น 8 จุด ทางลง 6 จุดและมีทางแยกต่างระดับ 5 แห่ง (ได้แก่บริเวณบางขุนเทียน บรมราชชนนี ศรีรัชบางใหญ่ และบางบัวทอง) โดยมีการ

ก่อสร้างเป็นทางยกระดับขนาด 6 ช่องจราจร ดังนั้นผู้ที่จะเดินทางจากในใจกลางเมืองผ่านวงแหวนรอบนอก (กาญจนาภิเษก) ไปยังพื้นที่นี้ก็จะสะดวกยิ่งขึ้น  ดังนั้นผู้ที่จะเดินทางจากในใจกลางเมืองผ่านวงแหวนรอบนอก (กาญจนาภิเษก) ไปยังพื้นที่นี้ก็จะสะดวกยิ่งขึ้น

            สำหรับการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดิน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้มีแปลงตัวอย่างไว้ 3 แปลง บริเวณถนนกาญจนาภิเศก แยกบางบอน แยกบางแวก และแยกบางใหญ่ โดยมีราคาที่ดินที่แตกต่างกันไปบ้างดังนี้:

            1. บริเวณแยกบางบอน ราคาที่ดินในปี 2560 เป็นเงินตารางวาละ 78,000 บาท แต่คาดว่าในปี 2568 จะเป็นเงิน 126,000 บาท บริเวณนี้อาจไม่ได้มีอะไรเปลี่ยนแปลงมากนัก เพราะไม่ได้มีแหล่งการพัฒนาในเชิงพาณิชย์มากนัก

            2. บริเวณแยกบางแยก ราคาที่ดินในปี 2560 อยู่ที่ 85,000 บาทต่อตารางวา แต่คาดว่าในปี 2568 จะเพิ่มเป็น 165,000 บาทต่อตารางวา เนื่องจากในบริเวณนี้มีการพัฒนาเชิงพาณิชย์โดยเฉพาะศูนย์การค้าหลายแห่งที่เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง

            3. บริเวณแยกบางใหญ่ มีราคาที่ดินต่ำสุดในปี 2560 ที่ 75,000 บาทต่อตารางวา แต่คาดว่าในปี 2568 ราคาที่ดินจะเป็นเงินตารางวาละ 134,000 บาท ทั้งนี้เพราะในบริเวณนี้มีศูนย์การค้าหลายแห่ง รวมทั้งยังมีรถไฟฟ้าวิ่งผ่านอีกด้วย

            ในส่วนของราคาที่อยู่อาศัยประเภทต่างๆ อาจแยกเป็นทำเลหลักๆ ได้แก่:

            1. ทำเลเพชรเกษม-พระรามที่ 2 มีถนนกาญจนาภิเษกขนาด 10-12 เลน ที่ตัดขวางในแนวเหนือใต้ ทั้ง 3 เส้นทางสอดประสานให้การเดินทางเข้าออกพื้นที่พระราม 2 เอกชัย บางบอน บางขุนเทียน ต่อเนื่องกับพื้นที่จังหวัดสมุทรสาคร เข้าสู่ใจกลางเมืองหรือแม้กระทั่งไปเหนือ ใต้ ออก ตก ได้สะดวกสบาย เมื่อมีการสร้างทางด่วน M9 ก็ย่อมจะเพิ่มศักยภาพขึ้นอีก ทั้งนี้กลุ่มใหญ่ที่สุดเป็นทาวน์เฮาส์ โดยขณะนี้เหลืออยู่ 9,085 หน่วย รองลงมาเป็นห้องชุด 5,887 หน่วย แต่ก็ยังมีภาวการณ์ขายที่ยังไม่เชื่องช้านัก

            2. ทำเลปิ่นเกล้า ซึ่งเป็นแหล่งพักอาศัยใกล้เมือง เดินทางสะดวก สามารถใช้ถนนปิ่นเกล้า-นครชัยศรี ถนนคู่ขนานลอยฟ้า รวมทั้งสะพานพระราม 8 เข้าสู่บริเวณเกาะรัตนโกสินทร์ บริเวณพุทธมณฑลมีถนนตัดใหม่เพิ่มหลายสาย พร้อมทางด่วน เพื่อเชื่อมเมืองให้ใกล้มากยิ่งขึ้น ขณะนี้พื้นที่ส่วนใหญ่พัฒนาได้เฉพาะบ้านเดี่ยวขนาดที่ดินตั้งแต่ 100 ตรว. ขึ้นไปเท่านั้น และแนวโน้มร่างผังเมืองใหม่จะเน้นที่อยู่อาศัยมากขึ้น อุปทานในพื้นที่นี้ไม่มากนัก ยังมี่รอการขายเพียง 5,811 หน่วย โดยกลุ่มใหญ่สุดเป็นบ้านเดี่ยว 2,158 หน่วย รองลงมาเป็นห้องชุด 1,917 หน่วย และทาวน์เฮาส์ 1,278 หน่วยเท่านั้น

            3. ทำเลบางบัวทอง ปัจจุบันมีโครงการที่พักอาศัยแนวราบขยายตัวไปยังบริเวณดังกล่าว สิ่งอำนวยความสะดวกยังมีไม่นัก แต่ทำเลใกล้เคียงอย่างถนนรัตนาธิเบศร์ ถนนกาญจนาภิเษก ถนนนนทบุรี-ปทุมธานี และถนนบางกรวย-ไทรน้อย มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบ ถือเป็นจุดชดเชยได้ดี  ส่วนย่านราชพฤกษ์ - นครอินทร์ - รัตนาธิเบศร์ ทั้ง 3 เส้นทางเป็นถนนสายหลักสำคัญที่เชื่อมต่อพื้นที่อยู่อาศัยในย่านบางกรวย บางใหญ่และเมืองนนทบุรี เข้ากับพื้นที่กรุงเทพฯ พื้นที่นี้มีหน่วยขายรอการขายในปัจจุบัน 35,955 หน่วย แยกเป็นทาวน์เฮาส์มากสุดที่ 13,580 หน่วย รองลงมาเป็นบ้านเดี่ยวในจำนวนพอๆ กันคือ 11,468 หน่วย ส่วนห้องชุดแทบไม่มีเลย

            ผลการก่อสร้างถนนยกระดับหรือทางด่วน M9 จะทำให้พื้นที่นี้มีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง และควรสร้างสะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาอีกหลายๆ แห่งเพื่อความสะดวกในการเดินทางข้ามมาทำงานในฝั่งพระนคร

ที่มา: กรมทางหลวง  http://www.doh-motorway.com/#project