ต่างชาติซื้อห้องชุดพุ่งกระฉูด ไม่ได้น้อยลง

 อย่าเข้าใจผิดว่าต่างชาติซื้อห้องชุดน้อยลง จนต้องออกมาตรการประเคนให้ซื้อหนักขึ้นกว่านี้ ดร.โสภณ เผย ต่างชาติซื้อห้องชุดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ทำ “นิวไฮ” นับแต่เกิดโรคระบาดโควิด-19 เมื่อปี 2563

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) เปิดเผยข้อมูลล่าสุดว่า  ณ กลางปี 2567 ต่างชาติซื้อห้องชุดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลสูงสุดถึง 2,885 หน่วย หรือคาดการณ์ว่าทั้งปี น่าจะมีผู้ซื้อรวมกันถึง 5,770 หน่วย สูงสุดนับแต่เกิดโรคระบาดโควิด-19 โดยในปี 2563 – 2566 มีการขายห้องชุดให้ชาวต่างชาติเพียง 1,017, 1243, 4,203 และ 5,036 หน่วยตามลำดับ ดังนั้นในปี 2567 จึงมีการเติบโตมากกว่าปี 2566 ถึง 13%

ที่มา: ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

            อย่างไรก็ตามจำนวนห้องชุดที่ซื้อในปี 2562 กลับยังมีมากกว่าปัจจุบัน คือในปี 2562 มีชาวต่างชาติซื้อห้องชุดถึง 6,557 หน่วย ในขณะที่ ณ ปี 2567 ซึ่งคาดว่าทั้งปีจะมีชาวต่างชาติซื้อห้องชุด 5,770 หน่วย ซึ่งถือว่าสูงสุดนับแต่เกิดโรคระบาดโควิด-19 มา ก็ยังน้อยกว่าสถิติเดิม ทั้งนี้คงเป็นเพราะเศรษฐกิจจีนและเศรษฐกิจโลกตกต่ำลง ที่สำคัญรัฐบาลจีนยังควบคุมการนำเงินตราออกนอกประเทศ เป็นต้น

            ที่ผ่านมาศูนย์ข้อมูลธนาคารอาคารสงเคราะห์ระบุว่า “ผลการศึกษาออกมาว่ายอดโอนกรรมสิทธิ์ของคนต่างชาติไตรมาส 2 ของปี 2567  ปรับตัวลดลง 6.2% และ 17.7% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน อยู่ที่ 3,342 หน่วย  11.8% มูลค่า 14,874 ล้านบาท 21.1% ของยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมด” ดร.โสภณ ขอย้ำว่าการโอนกรรมสิทธิ์ ณ ห้วงเวลาหนึ่งๆ ไม่ใช่กิจกรรมการขาย-การตลาดของห้วงเวลานั้นๆ ผู้ที่โอนกรรมสิทธิ์ปีนี้ คงจองซื้อที่อยู่อาศัยมา 3 ปี, 2 ปี, 1 ปี หรือ 6 เดือนที่ผ่านมา เพียงแต่มาโอนในปัจจุบันเท่านั้น การที่ยอดการโอนลดลง คงเป็นเพราะพวกชาวต่างชาติซื้อห้องชุดในห้วงเวลาที่ตกต่ำในช่วงโควิด-19 คือปี 2563-2565 แต่เพิ่งมาโอนในขณะนี้เท่านั้น

            ส่วนการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เป็นยอดจองซื้อในปัจจุบัน ณ กลางปี 2567 ที่สำรวจ โดยพบว่า มีห้องชุดขายกันอยู่ 97,813 หน่วย ขายไปแล้ว 17,306 หน่วย โดยในจำนวนนี้ 2,885 หน่วย ซื้อโดยชาวต่างชาติ คิดเป็น 16% ของทั้งหมด  และห้องชุดเหล่านี้ มีมูลค่า 76,355 ล้านบาท โดยต่างชาติซื้อไปถึง 18,205 ล้านบาท คิดเป็น 23% ของมูลค่าห้องชุดทั้งหมดที่มีการขาย นับว่าเป็นสัดส่วนที่สูงที่สุดเท่าที่เคยมีมาก ดร.โสภณกล่าวว่าสาเหตุเป็นเพราะกำลังซื้อคนไทยลดลงในขณะนี้ สัดส่วนที่ต่างชาติซื้อจึงสูงเพิ่มขึ้น

            สำหรับพื้นที่ที่มีต่างชาติซื้อห้องชุดมากที่สุด คือพื้นที่ในเขตรัชดา-ลาดพร้าว โดยมีต่างชาติซื้อถึง 1,024 หน่วย จาก 2,012 หน่วย รวมมูลค่าประมาณ 4,031 ล้านบาท หรือคิดเป็น 51.7% ของมูลค่าที่ขายได้ทั้งหมดในทำเลนี้  แต่ทำเลที่มีมูลค่าซื้อขายสูงสุดคือทำเลใจกลางเมือง โดยมีต่างชาติซื้อถึง 895 หน่วย จาก 3,730 หน่วย รวมมูลค่าประมาณ 10,373 ล้านบาท หรือคิดเป็น 27.7% ของมูลค่าที่ขายได้ทั้งหมดในทำเลนี้ กรณีนี้แสดงให้เห็นว่าชาวต่างชาตินิยมซื้อที่อยู่อาศัยในเขตใจกลางเมืองเป็นสำคัญจึงไม่จำเป็นที่จะอนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อห้องชุดได้ในพื้นที่ทั่วไป

            สำหรับระดับราคาที่ต่างชาตินิยมซื้อคือ 6.31 ล้านบาทโดยเฉลี่ย ซึ่งสูงกว่าราคาที่คนไทยทั่วไปซื้อ ณ ราคาประมาณ 4.5 ล้านบาท สำหรับในรายละเอียดจะพบว่า หน่วยขายที่ต่างชาติซื้อมักเป็นระดับราคา 2-3 ล้านบาท จำนวน 985 หน่วย รองลงมาคือระดับราคา 3-5 ล้านบาท จำนวน 752 หน่วย อย่างไรก็ตามระดับมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ต่างชาติซื้อมากที่สุดมีราคาตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไป

            การนี้แสดงว่าประเทศไทยควรกำหนดราคาขั้นต่ำที่ต่างชาติพึงซื้อได้ เช่น ระดับราคาไม่ต่ำกว่า 10 ล้านบาท เพื่อไม่ให้คนต่างชาติมาแย่งซื้อที่อยู่อาศัยจากคนไทย เพราะจะทำให้ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น ในประเทศตะวันตกไม่ได้กำหนดราคาขั้นต่ำที่ต่างชาติจะซื้อที่อยู่อาศัยได้ เพราะราคาที่อยู่อาศัยของประเทศเหล่านั้นมีราคาสูงอยู่แล้ว แต่ในประเทศที่ราคาที่อยู่อาศัยถูกกว่าประเทศตะวันตก มีข้อกำหนดเรื่องราคาขั้นต่ำที่จะให้ต่างชาติซื้อได้ เช่น อินโดนีเซียกำหนดไว้ประมาณ 10 ล้านบาท มาเลเซียกำหนดไว้ประมาณ 15 ล้านบาท

            ยิ่งกว่านั้น ดร.โสภณ เสนอว่าหากรัฐบาลมีนโยบายต่อผู้ซื้อชาวต่างชาติดังต่อไปนี้จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจได้เป็นอย่างยิ่ง

1. เก็บภาษีซื้อร้อยละ 10-20 ของราคาตลาด  โดยในยุโรป ฮ่องกง และสิงคโปร์เก็บประมาณร้อยละ 10-20, ร้อยละ 30 และ ร้อยละ 60 ตามลำดับ เพื่อเป็นการจูงใจ ไทยจึงอาจเก็บในอัตราที่ต่ำกว่าบ้าง
2. เก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างร้อยละ 1 ของราคาตลาด ทั้งนี้ในประเทศสหรัฐอเมริกาและประเทศตะวันตก ก็เก็บภาษีนี้ในอัตรา 1-3% ของราคาตลาดหรือตามราคาประเมินราชการ ซึ่งในต่างประเทศ ราคาประเมินราชการไม่ต่างจากราคาตลาด
3. เก็บภาษีกำไรจากการขายต่อร้อยละ 10-20 ของราคาตลาด เช่นในสหรัฐอเมริกาก็เก็บประมาณร้อยละ 20 ในไต้หวันอาจเก็บสูงถึงร้อยละ 40 เป็นต้น
4. เก็บภาษีมรดก เช่น ร้อยละ 10 ของมูลค่ากองมรดกตามราคาตลาด ส่วนในต่างประเทศเก็บในอัตราร้อยละ 20-50

            รัฐบาลยังควรกำหนดมาตรการเพิ่มเติม เช่น การกำหนดให้ชาวต่างชาติที่ซื้อบ้านหรือห้องชุดในไทย จะขายต่อได้ก็ต่อเมื่อผ่านไปเกิน 3 ปีแล้ว เพื่อป้องกันการเก็งกำไร รวมทั้งการกำหนดให้ชาวต่างชาติสามารถกู้เงินซื้อบ้านจากสถาบันการเงินในไทยได้เพื่อให้ต่างชาติสะดวกในการซื้อมากขึ้น แต่อนุญาตให้กู้ได้ไม่เกิน 50% ของราคาตลาดเพื่อกระตุ้นการเงินในประเทศและป้องกันผลประโยชน์ของสถาบันการเงินและผู้ถือหุ้นที่ปล่อยกู้

            มาตรการเหล่าจะทำให้ประเทศไทยมีเงินทุนมาพัฒนาประเทศมากขึ้น