ดร.โสภณ เสนอวิธีการจัดการบ้านว่าง 1.3 ล้านทั่วไทย

ดร.โสภณ เสนอวิธีการจัดการบ้านว่าง 1.3 ล้านทั่วไทย

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส  

            อาจกล่าวได้ว่าประเทศไทยเข้าสู่ภาวะ “ผู้สูงวัย” แล้ว ขณะนี้จำนวนบ้านเกิดใหม่เพิ่มขึ้นตลอด แต่จำนวนประชากรกลับเพิ่มขึ้นน้อยมากและเริ่มจะลดลงทำให้เกิดปัญหา “บ้านว่าง” ถึงขณะนี้ประมาณ 1.3 ล้านหน่วย รวมมูลค่า 2.6 ล้านล้านบาท เรื่องนี้รัฐบาล นักพัฒนาที่ดิน และประชาชนผู้บริโภคควรทำอย่างไรดี

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้นำข้อมูลของการไฟฟ้านครหลวงมาวิเคราะห์ประเด็นปัญหาบ้านว่าง โดยพบว่าในประเทศไทยมีบ้านว่างอยู่เป็นจำนวนมาก ทั้งนี้ บ้านว่างหมายถึงบ้านที่สร้างเสร็จแล้ว แต่ไม่มีผู้เข้าอยู่อาศัย หรือเคยมีผู้เข้าอยู่อาศัยแล้ว แต่ย้ายออก บ้านว่างมีทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว และห้องชุด

            บ้านว่างเหล่านี้บางส่วนก็มีผู้ใช้สอยเช่นกัน แต่น้อยมาก เช่น ใช้ไฟฟ้าเพียงไม่ถึง 15 หน่วยต่อเดือน อาจจะเข้ามาทำความสะอาดเป็นครั้งคราว ยิ่งกว่านั้นยังมีบ้านอีกจำนวนหนึ่งที่แม้แต่มิเตอร์ไฟฟ้าก็ถูกถอดทิ้งไปแล้ว  อย่างไรก็ตาม “บ้านว่าง” คงไม่ได้หมายเฉพาะถึง “บ้านร้าง” หรือบ้านที่ถูกทิ้งร้างไว้โดยไม่มีผู้เข้าอยู่อาศัยมานาน แบบ “บ้านผีสิง” หรือซากของอาคาร เพราะส่วนใหญ่เพียงแต่ปิดทิ้งไว้เท่านัน

            จากข้อมูลของการไฟฟ้านครหลวงพบว่า ในเขตบริการไฟฟ้าของการไฟฟ้าฯ  มีบ้านว่างอยู่ประมาณ 500,000 หน่วย  แต่หากนับรวมทั้งเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ซึ่งรวมบางส่วนของการไฟฟ้าส่วนภูมิภาคด้วย ก็จะมีบ้านว่างรวมกันถึง 617,923 หน่วย ซึ่งถือว่ามีจำนวนมากทีเดียว ทั้งนี้บ้านทุกประเภทในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลมีอยู่ 4,654,370 หน่วย ดังนั้นจึงเท่ากับว่าบ้านว่างมีสัดส่วนถึง 13.3% ของบ้านทั้งหมด หรือบ้านทุกๆ 8 หน่วยจะมีบ้านว่างอยู่ 1 หน่วย ซึ่งนับว่าสูงมาก

            ยิ่งหากพิจารณาจากขอบเขตทั่วประเทศ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ประมาณการว่าจะมีบ้านว่างรวมกันถึง 1,309,551 หน่วย จากที่อยู่อาศัยทั่วประเทศจำนวน 27,708,635 หน่วย หรือประมาณ 4.7% นั่นหมายความว่าในทั่วประเทศมีบ้านว่างอยู่ประมาณ 1 หลังในทุกๆ 21 หลัง (หรือหน่วย)

            จำนวนบ้านว่าง 1,309,551 หน่วยในไทยนี้ยังนับว่าน้อยเมื่อเทียบกับประเทศญี่ปุ่น ข่าวจาก Nikkei  รายงานว่ามีบ้านว่างอยู่ 8.5 ล้านหน่วย จากทั้งหมด 80 ล้านหน่วย เป็นสัดส่วนบ้านว่างถึง 10% หรือมากกว่าไทยถึง 6 เท่า  ญี่ปุ่นมีประชากร 125 ล้านคน แสดงว่าบ้านแต่ละหลังมีคนอยู่เพียง 1.56 คนเท่านั้น หากเปรียบเทียบกับไทยที่มีบ้านอยู่ 27.7 ล้านหน่วย แต่มีประชากร 66 ล้านคน แสดงว่าบ้านในประเทศไทยมีประชากรอยู่เฉลี่ยราว 2.4 คนต่อหลัง หรือมากกว่าญี่ปุ่นเกือบเท่าตัว ยิ่งกว่านั้นในกรณีประเทศเกาหลีใต้อาจมีบ้านว่าง 1.5 ล้านหน่วย (มากกว่าไทย) และจีนน่าจะมีบ้านว่างตามการศึกษาประมาณ 50 ล้านหน่วย

            จำนวนบ้านว่างในญี่ปุ่นเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ อย่างไรก็ตามในกรณีกรุงเทพมหานครและจังหวัดโดยรอบบางส่วนในเขตบริการไฟฟ้าของการไฟฟ้านครหลวง ปรากฏว่าในเดือนมกราคม 2564 มีจำนวนบ้านว่าง 525,889 หน่วย แต่ในเดือนมกราคม 2565 จำนวนบ้านว่างกลับลดลงเหลือ 505,062 หน่วย แสดงว่าสถานการณ์ไม่ได้ย่ำแย่ลง แต่กลับดีขึ้นที่มีผู้กลับมาใช้สอยบ้านว่างมากขึ้น

            จำนวนบ้านว่าง 1.3 ล้านหน่วยนี้หากเฉลี่ยหน่วยละ 2 ล้านบาท เท่ากับมีมูลค่ารวมกัน 2.6 ล้านล้านบาท หรือเกือบเท่างบประมาณแผ่นดินไทย หากปีหนึ่งมีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ทั่วประเทศจำนวน 200,000 หน่วย ก็เท่ากับว่าแทบไม่ต้องเปิดโครงการใหม่ถึงราว 6 ปีก็ยังมีอุปทานที่อยู่อาศัยเพียงพอแก่ผู้สนใจซื้อ  การปล่อยบ้านว่างทิ้งไว้เฉยๆ โดยที่กระบวนการขายทอดตลาดค่อนข้างไม่มีประสิทธิภาพ ก็เท่ากับปล่อยให้ที่อยู่อาศัยเหล่านี้เป็นความสูญเปล่าทางเศรษฐกิจ (Economic Waste)

            แนวทางการแก้ไขก็คือควรประเมินค่าทรัพย์สินบ้านเหล่านี้ตามสภาพในราคาตลาด เช่น หากเฉลี่ยหน่วยละ 2 ล้านบาท ก็พึงเก็บภาษีปีละ 2% หรือ 40,000 บาท  เพื่อกระตุ้นให้เจ้าของมาใช้สอย หรือขายเพื่อเพิ่มอุปทานในตลาดให้แก่ผู้สนใจซื้อ เมื่อมีอุปทานเข้าสู่ตลาดมากขึ้น ราคาบ้านก็จะไม่สูงจนเกินไป ความสามารถในการซื้อบ้านของประชาชนก็จะไม่ได้ผลกระทบ

            หากบ้านหลังใดไม่ได้มีการเคลื่อนไหวใดและไม่ได้เสียภาษีมานานถึง 3 ปีติดต่อกัน รัฐบาลก็ควรที่จะนำบ้านเหล่านี้มาประมูลขาย เพื่อนำเงินมาเสียภาษีที่ติดค้างไว้  หากไม่สามารถหาเจ้าของได้ในขณะนั้น เมื่อขายแล้วก็นำเงินไปฝากที่สถาบันการเงิน เพื่อให้เจ้าของ (ถ้ามี) มารับในภายหลัง  รัฐบาลของมหาชน จะปล่อยให้คนบางกลุ่มเก็บทรัพย์ไว้เก็งกำไรโดยไม่เสียภาษีไม่ได้ การนี้รัฐบาลควรปรับปรุงระบบการขายทรัพย์ของกรมบังคับคดีให้มีประสิทธิภาพ และให้เกิดความโปร่งใสเพื่อเปิดโอกาสให้ประชาชนได้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองโดยไม่ต้องสิ้นเปลืองทรัพยากรในการก่อสร้างใหม่

            การซื้อบ้านเก่ามาปรับปรุงใหม่  ผู้ซื้อก็ต้องซื้อวัสดุก่อสร้างมาปรับปรุง ซ่อมแซม ต่อเติม หรือซื้อเฟอร์นิเจอร์ใหม่ หรือไปขอสินเชื่อ ประกันภัย ฯลฯ ซึ่งล้วนแต่เป็นการทำให้เกิดผลกระทบในเชิงบวกต่ออุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้องเช่นเดียวกับการสร้างบ้านใหม่เช่นกัน  การซื้อบ้านว่างเหล่านี้ยังมีราคาค่อนข้างถูกเมื่อเทียบกับบ้านมือหนึ่ง ทำให้ประชาชนสามารถมีบ้านได้ง่ายขึ้นโดยไม่ต้องสร้างบ้านประชารัฐ หรือบ้านเอื้ออาทรแต่อย่างใด

            กรณีการลดลงของประชากรสร้างความห่วงใยแก่การพัฒนาที่ดินในเมืองเป็นอย่างมาก บางท่านอาจสงสัยว่าอุตสาหกรรมการพัฒนาที่อยู่อาศัย เช่น ของญี่ปุ่นจะถึงทางตันหรือไม่ เพราะประชากรก็เกิดน้อยลง (โดยในปี 2553 ประชากรญี่ปุ่นมีราว 126 ล้านคน และถึงปี 2603 อาจเหลือเพียง 87 ล้านคนเท่านั้น) ยิ่งกว่านั้นจำนวนบ้านว่างก็เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องโดยในรอบ 10 ปี (2553-2563) บ้านว่างเกิดเพิ่มขึ้น 2 ล้านหน่วย แต่ ดร.โสภณ ชี้ว่าถึงแม้มีบ้านว่างมากขึ้น แต่ก็ยังมีการผลิตที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น โดยปีหนึ่งๆ ในญี่ปุ่นมีการผลิตที่อยู่อาศัยใหม่ประมาณ 8 แสนหน่วย อุตสาหกรรมที่อยู่อาศัยในญี่ปุ่นจึงยังเติบโตต่อไปเพราะ

            1. บ้านว่างส่วนมากอยู่ในชนบทและเป็นบ้านเดี่ยว การซ่อมแซมก็อาจไม่คุ้ม จึงปล่อยทิ้งไว้

            2. ความต้องการที่อยู่อาศัยของคนโสด หรือพ่อ/แม่เลี้ยงเดี่ยวก็มีเพิ่มขึ้น ต้องการบ้านแบบเฉพาะมากขึ้น

            3. บ้านและห้องชุดใหม่ๆ มีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ดีกว่า

            ดังนั้นความต้องการที่อยู่อาศัยใหม่ๆ จึงยังเกิดเพิ่มขึ้น คาดว่าในปีหนึ่งๆ มีความต้องการที่อยู่อาศัยใหม่ๆ ราว 2 แสนหน่วย ด้วยเหตุนี้บริษัทพัฒนาที่ดินจึงยังมีงานทำอยู่ แต่ส่วนมากเป็นบริษัททั่วไป บริษัทใหญ่ก็มี โดยบริษัทใหญ่ๆ จะพัฒนาอาคารชุดในเขตเมืองมากกว่า ส่วนผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินท้องถิ่นก็พัฒนาที่อยู่อาศัยในโครงการเล็กๆ เป็นสำคัญ ธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยไม่ได้เป็นแบบกึ่งผูกขาดแบบไทย ที่บริษัทพัฒนาที่ดินรายใหญ่สุด 10 แห่งแรกครองส่วนแบ่งตลาดถึง 50% ของโครงการเปิดใหม่ในแต่ละปี

            ยิ่งกว่านั้น ดร.โสภณยังเสนอให้มีการจัดเก็บภาษีบ้านว่าง โดยบ้านที่ไม่มีผู้อยู่อาศัยหรือจ่ายค่าไฟน้อยกว่าปกติ เช่น 15 แอมแปร์ลงมา ควรจัดเก็บภาษีร้อยละ 0.1 และเพิ่มเป็นร้อยละ 0.5, 1.0, 2.0 และ 3.0 ทุกปีจนถึงปีที่ 10 หากยังไม่มีผู้เข้าอยู่อาศัยอีก ก็ให้ทางนิติบุคคลบ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลอาคารนำออกขายทอดตลาด เมื่อขายได้แล้ว ก็หักค่าส่วนกลาง (ถ้ามี) เพื่อเก็บเงินที่เหลือไว้ให้เจ้าของบ้านผ่านบัญชีธนาคาร

            บ้านว่างเป็นทรัพยากรสำคัญของชาติที่ควรนำมาใช้ประโยชน์ให้คุ้มค่าที่สุดเพื่อสังคมส่วนรวม