วิธีการประเมินมูลค่าโรงแรม

วิธีการประเมินมูลค่าโรงแรม

  AREA แถลง ฉบับที่ 825/2566: วันจันทร์ที่ 02 ตุลาคม 2566

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส  

            โรงแรมถือเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่งที่มีผู้ลงทุนทั่วโลกตั้งแต่ระดับ “โรงเตี๊ยม” ไปจนถึงโรงแรมสุดหรูห้าหรือหกดาว ในปัจจุบันมีนักลงทุนต่างประเทศมาลงทุนด้านโรงแรมในไทยมากขึ้น หรือแม้แต่นักลงทุนไทยเองก็มีการขยายกิจการ เราจึงควรมาพิจารณากันว่า โรงแรมซึ่งเป็น อสังหาริมทรัพย์ที่มีความซับซ้อนกว่าที่อยู่อาศัยทั่วไป ควรถูกประเมินอย่างไรจึงจะสมควร ไม่เสียรู้

            โรงแรมเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่น่าท้าทายในการประเมินค่า เพราะไม่เพียงแต่เกี่ยวข้องกับ “อสังหาริมทรัพย์” ยังต้องพิจารณาถึง “สังหาริมทรัพย์” อื่น (อันได้แก่ เครื่องใช้ไม้สอยต่าง ๆ โต๊ะ ตู้ เตียง จาน ชาม ฯลฯ) และยังอาจรวมไปถึง “ทรัพย์ที่จับต้องไม่ได้” (intangible assets) อันได้แก่ยี่ห้อหรือชื่อเสียงของกิจการ การประเมินค่าโรงแรมแห่งหนึ่งจึงอาจหมายรวมถึงการประเมินมูลค่ากิจการ (business valuation)

            โดยหลักการแล้ว การประเมินค่าโรงแรมเป็นสิ่งที่ไม่มีอะไรซับซ้อน เพราะโรงแรมเป็นทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ (commercial properties) จึงประเมินด้วยการวิเคราะห์รายได้สุทธิของโรงแรมเฉลี่ยในแต่ละปี แล้วนำมาหารด้วยอัตราผลตอบแทนที่สมควรสำหรับธุรกิจนี้ ณ ห้วงเวลาที่เหมาะสม ก็จะได้เป็นมูลค่าสุทธิของโรงแรมนั้น ๆ และหากต้องการคำนวณเฉพาะค่าของ “อสังหาริมทรัพย์” ก็เพียงหัก “สังหาริมทรัพย์” ออกจากมูลค่าที่ประเมินได้ โดยหาราคาตลาดของ “สังหาริมทรัพย์” ณ เวลาที่ประเมินแล้วหักด้วยค่าเสื่อม

            ยิ่งกว่านั้นหากประสงค์จะทราบมูลค่าของยี่ห้อหรือชื่อเสียงกิจการ ก็ทำได้โดยการเปรียบเทียบกิจการโรงแรมธรรมดา ณ ระดับเดียวกับกับกิจการโรงแรมที่มีเครือข่ายกว้างขวางเป็นที่ยอมรับกันทั่วไป แล้ววิเคราะห์ดูว่า กิจการโรงแรมที่มีชื่อเสียงดีกว่าสามารถใช้ชื่อเสียงสร้างรายได้ ได้สูงกว่าจริงหรือไม่เพียงใด เป็นต้น

อุปสรรคในการประเมินโรงแรม

            อย่างไรก็ตาม การประเมินค่าโรงแรมในความเป็นจริงก็มีอุปสรรคหรือความยากลำบากในการบรรลุผลบางประการเช่นกัน อุปสรรคสำคัญในการประเมินค่าโรงแรมก็คือ ข้อมูลเกี่ยวกับการซื้อขายกิจการประเภทนี้ มีการซื้อขายน้อย ข้อมูลราคาที่ซื้อขายอาจเชื่อถือไม่ได้ (ไม่ได้แจ้งตามราคาจริง) และข้อมูลไม่มีการแพร่หลายเท่าที่ควร ทำให้การประเมินโดยวิธีการเปรียบเทียบตลาด ซึ่งเป็นวิธีที่ดี เชื่อถือได้และจับต้องได้มากที่สุดไม่อาจทำได้โดยสะดวก

            อุปสรรคประการต่อมาก็คือ ข้อมูลค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ของโรงแรมแต่ละแห่ง ซึ่งอาจจะเป็นความยากลำบากในการแยกแยะ “ทำความสะอาด” เพื่อให้เห็นชัดว่า ค่าใช้จ่ายใดเป็นไปเพื่อการสร้างรายได้ให้กับกิจการโรงแรมนั้น ๆ อย่างสมเหตุสมผล ไม่สูงหรือต่ำกว่าความเป็นจริงด้วยเหตุผลทางบัญชี ความแตกต่างและการ “ทำความสะอาด” ข้อมูลจึงเป็นภาระหน้าที่ที่สำคัญก่อนที่จะมาถึงขั้นตอนการวิเคราะห์เพื่อการประเมินค่าทรัพย์สิน

            อุปสรรคประการที่สามก็คือ “สถานการณ์” ซี่งอาจแปรเปลี่ยนได้ในอนาคต เราไม่อาจทราบได้แน่ชัดว่าจำนวนเงินประมาณการ (estimated amount of value) ที่เราวิเคราะห์ไว้จะเป็นจริงได้หรือไม่ เพราะล้วนขึ้นอยู่กับอนาคต อนาคตมีความไม่แน่นอน การคำนวณต่าง ๆ อาจผิดพลาดได้ ส่งผลต่อมูลค่าที่ประเมินได้ ในทำนอง “คนคำนวณหรือจะสู้ฟ้าลิขิต” ผมเองไม่เชื่อ “ฟ้าลิขิต” แต่โอกาสที่ “คนคำนวณ” ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริงนั้น มีค่อนข้างสูง

การรวบรวมข้อมูลเพื่อการประเมิน

            ในการประเมินค่าโรงแรมนั้น ก่อนอื่นเราต้องรู้ว่าโรงแรมของเราเป็นโรงงแรมประเภทไหน เป็นโรงแรมเพื่อการพักผ่อน (resort hotel) โรงแรมหรูหรา (luxury hotel) โรงแรมจัดประชุม (convention hotel) โรงเตี๊ยม (limited services hotel) หรือโรงแรมเช่ายาว <3> แล้วจึงรวบรวมข้อมูลต่อไปนี้:

            1. อัตราการครอบครองห้องพักของโรงแรมแห่งนี้ แนวโน้มการเปลี่ยนแปลงของอัตราดังกล่าว สถานะของโรงแรมที่จะประเมินโดยเปรียบเทียบ

            2. ข้อมูลทางการเงิน โดยเปรียบเทียบแต่อดีต เช่นระยะเวลา 10 ปี รายได้จากส่วนต่าง ๆ เช่น ห้องพัก อาหาร-เครื่องดื่ม (F & B: food and beverage) รายได้อื่น ๆ รวมทั้งรายจ่ายเพื่อการบำรุงรักษา พลังงาน ภาษีและค่าดำเนินการอื่น

            3. แนวโน้มความเปลี่ยนแปลงของโรงแรมนี้โดยเปรียบเทียบ การวิเคราะห์ความเสี่ยง การวิคราะห์ความสามารถของเจ้าของและคณะผู้บริหาร

            4. ข้อมูลการซื้อ-ขาย-เช่าโรงแรมในบริเวณใกล้เคียง

            5. ข้อมูลต้นทุนค่าก่อสร้าง ตกแต่ง ร่วมทั้งค่าที่ดิน

            6. ข้อมูลภาวะตลาดท่องเที่ยวระดับเมือง ภาค ประเทศและภูมิภาคที่เกี่ยวข้อง

            7. ข้อมูลเปรียบเทียบการดำเนินกิจการโรงแรมในเมือง ภาค ประเทศและภูมิภาคใกล้เคียง <4>

            ในทางปฏิบัติ แม้ข้อมูลการซื้อขายจะหาได้ยาก แต่ก็ต้องพยายามหาเพื่อใช้เป็นประจักษ์หลักฐานที่ชัดเจน อีกประการหนึ่งก็คือการเปรียบเทียบระหว่างโรงแรมต่าง ๆ ต้องดำเนินการอย่างรอบคอบ กลุ่มบุคคลหนึ่งที่สามารถจะช่วยให้ความรู้ได้ก็คือผู้บริหารโรงแรมต่าง ๆ ซึ่งถือเป็นผู้รู้ในวงการ (industrial expert) ซึ่งหยั่งรู้ถึงภาวะตลาด คู่แข่งและทิศทางในอนาคต (ผู้ประเมินอาจไม่ได้อยู่ในวงการโรงแรมโดยตรงจึงต้องอาศัยผู้รู้จริง) ยิ่งกว่านั้น ผู้ประเมินยังต้อง “ทำความสะอาด” ข้อมูลที่ได้ทั้งจากภายในและภายนอกโรงแรมที่ประเมินให้ดีเพื่อว่า จะได้ข้อมูลที่เชื่อถือได้ อันจะนำไปสู่การวิเคราะห์ที่เชื่อถือได้ต่อไป

ขั้นตอนการประเมินโรงแรม

            ในความเป็นจริง ขั้นตอนการดำเนินการสามารถสรุปได้โดยสังเขปดังนี้:

            1. การประเมินสถานะและสถานการณ์ตลาดของโรงแรมที่จะประเมินเชิงเปรียบเทียบว่าอยู่ในห้วงไหนของวัฏจักรชีวิตธุรกิจ เพื่อใช้พิจารณาการประมาณการกระแสรายได้ ระยะเวลาการรับรู้รายได้ และความผันแปรในอนาคต

            2. การวิเคราะห์ทำเลที่ตั้ง (ถนน ทางเข้า การเข้าถึง การมองเห็น ที่จอดรถ สาธารณูปโภค สาธารณูปการ ผังเมือง) เพื่อการกำหนดความอ่อนไหว (sensitivity) ของรายได้ในอนาคต

            3. วิเคราะห์รายได้สุทธิ ด้วยการศึกษาเกี่ยวกับกระแสรายได้จากทุกแหล่ง ค่าใช้จ่าย อัตราว่าง ค่าบำรุงรักษา ฯลฯ ซึ่งเป็นรายการที่สมควรทั้งหมด รายได้สุทธินี้อาจเป็น ณ ปีหนึ่ง หรือเป็นการประมาณการกระแสรายได้ก็ได้

            4. ประมาณการอัตราผลตอบแทนจากข้อมูลในอดีตที่ผ่านมา ประกอบกับการประมาณการความอ่อนไหวในอนาคต

            5. ดำเนินการวิเคราะห์มูลค่าตามวิธีการแปลงรายได้เป็นมูลค่า (income approach to value) ซึ่งหากนำมาวิเคราะห์โดยตรง (direct capitalization approach) ก็คือการใช้วิเคราะห์ตามสูตรพื้นฐาน คือ มูลค่า = รายได้สุทธิ หารด้วยอัตราผลตอบแทน หรือ เพื่อการวิเคราะห์ตามกระแสเงินสดในระยะยาว (DCF: discounted cashflow)พร้อมด้วยสมมติฐานต่าง ๆ

            6. ความจริงอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ก็ควรใช้วิธีการแปลงรายได้เป็นมูลค่าเป็นสำคัญ แต่เพื่อการเปรียบเทียบผล การทบทวนมูลค่าที่ประเมินได้และอาจนำไปสู่การปรับปรุงตัวเลขที่วิเคราะห์ได้ ก็ควรทำการประเมินด้วยวิธีการเปรียบเทียบตลาด (market approach to value) และการประเมินโดยวิธีต้นทุน (cost approach to value) เช่นกัน

            อนึ่งในที่นี้คงไม่สามารถแจกแจงวิธีการประเมินโดยการเปรียบเทียบตลาดและวิธีต้นทุนในรายละเอียด แต่อาจกล่าวได้ว่าการประเมินโดยวิธีเปรียบเทียบตลาดนั้นก็เป็นไปตามหลักที่ว่า ทรัพย์สินของเราควรจะขายได้ตามราคาขายจริงของทรัพย์สินที่เปรียบเทียบได้ใกล้เคียงที่สุด ส่วนวิธีต้นทุนก็ถือหลักว่า มูลค่าของสิ่งหนึ่งเท่ากับต้นทุนในการหาอีกสิ่งหนึ่งมาทดแทนด้วยวิธีการสร้างใหม่นั่นเอง

ข้อสังเกต

            ในที่นี้มีข้อสังเกตบางประการคือ

            1. การประเมินค่าทรัพย์สินโรงแรมด้วยวิธีใดก็ตาม สิ่งสำคัญอันดับแรกจึงอยู่ที่ข้อมูล ผู้ประเมินจำเป็นต้องแสดงให้เห็นว่า ตนได้ข้อมูลมาอย่างไร และที่สำคัญตนมีความเห็นต่อข้อมูลต่าง ๆ อย่างไรเพื่อนำมาใช้วิเคราะห์หามูลค่าที่ประเมินได้ นอกจากนี้ผู้ประเมินยังต้องแสดงวิธีการประเมินที่ชัดเจน อธิบายให้เข้าใจได้เพื่อผู้ว่าจ้าง นักลงทุนหรือผู้เกี่ยวข้องอื่นสามารถศึกษาได้ว่า มูลค่าที่ประเมินนั้นสมเหตุสมผลหรือไม่เพียงใด

            2. การแสดงวิธีทำที่ชัดเจนนี้ ในด้านหนึ่งเป็นการแสดงความตรงไปตรงมา (objectivity) ต่อการวิเคราะห์ผล ไม่เป็นการเอาเปรียบผู้ใช้บริการหรือผู้เกี่ยวข้องอื่น และนี่เองการประเมินค่าทรัพย์สินจึงเป็นศาสตร์ ที่ใช้วิชาความรู้ไม่ใช้การคาดเอาที่อธิบายให้กระจ่างไม่ได้ ในอีกด้านหนึ่ง ก็เป็นการช่วยปกป้องผู้ประเมินเอง เพราะหากผู้มีส่วนได้เสีย ได้นำรายงานนี้ไปใช้ ก็ต้องสมมติว่า ได้ทำการศึกษาวิธีการทำและเห็นควรด้วยแล้ว (หาไม่ก็คงต้องซักถาม) จะโยนความผิดพลาดจากความไม่แน่นอน (uncertainty) มาให้ผู้ประเมินไม่ได้ (ยกเว้นในกรณีที่ผู้ประเมินตั้งใจโกงหรือฉ้อฉล)

            3. อัตราผลตอบแทนในการลงทุนโรงแรม สามารถหาได้จาก “สรุปอัตราผลตอบแทนในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ปี 2566 (https://t.ly/mye8c) ซึ่งจัดทำทุกปีโดยมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย เพียงแต่ในช่วงโควิด-19 (พ.ศ.2563-2565) ไม่ได้กำหนดอัตราผลตอบแทนไว้ ทั้งนี้โดยที่ปี 2566 สถานการณ์ฟื้นคืนและจะได้กำหนดอีกครั้งในสิ้นปี 2566 นี้ ดังนั้นจึงอาจอนุโลมใช้อัตราผลตอบแทนในปี 2562 ไปพลางก่อน หรืออาจวิเคราะห์จากการสำรวจตลาด การการวิจัยเชิงคุณภาพจากการสัมภาษณ์ผู้บริหารโรงแรมแต่ละแห่ง เป็นต้น

            4. การวิเคราะห์ด้วย DCF นั้น มักใช้สำหรับโรงแรมใหม่ๆ ที่รายได้ยังไม่เสถียรเป็นสำคัญ แต่ถ้าเป็นในกรณีโรงแรมที่ดำเนินการตามปกติอยู่แล้ว ก็อาจใช้วิธี Direct Capitalization ได้เลย โดยใช้รายได้หารด้วยอัตราผลตอบแทนในการลงทุน และระยะเวลาที่จะเก็บกินได้ เช่น โรงแรมนี้ยังสามารถเก็บกินได้อีก 40 ปี ปีหนึ่งก็มีอัตราค่าเสื่อมที่ 2.5% บวกกับอัตราผลตอบแทนที่ 7% (แล้วแต่กรณี) และอาจบวกด้วยความเสี่ยง ซึ่งแล้วแต่ในแต่ละทำเล ประเภทโรงแรม เป็นต้น

            5. ข้อมูลประกอบการวิเคราะห์ราคา รายได้ อัตราผลตอบแทน ยังสามารถหาเปรียบเทียบได้ตามแหล่งข้อมูลออนไลน์ต่างๆ เพื่อนำมาประกอบการประเมินค่าทรัพย์สิน ยิ่งในกรณีโรงแรมของเราอยู่ในแหล่งท่องเที่ยวสำคัญ เราอาจต้องซื้อชุดข้อมูลจาแหล่งที่น่าเชื่อถือในต่างประเทศ ซึ่งมีอยู่หลายแหล่ง โดยมีค่าใช้จ่ายในการซื้อข้อมูลอยู่ไม่น้อยเช่นกัน

            โดยสรุปแล้ว การประเมินค่าโรงแรมอยู่ที่ข้อมูลที่เชื่อถือได้ ทั้งในตัวทรัพย์สินเองและในอุตสาหกรรมนี้ บวกกับการคำนวณและการคาดการณ์ที่สมเหตุสมผล เราก็จะสามารถประเมินค่าโรงแรมได้สอดคล้องกับความเป็นจริง และความเป็นจริงเป็นสิ่งสัมพัทธ์ สถานการณ์เปลี่ยนมูลค่าก็เปลี่ยน ต้องประเมินใหม่เป็นระยะๆ เช่นทุก 6 เดือนเป็นต้น

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน