ก่อนตัดสินใจซื้อบ้านและห้องชุด ต้องตรวจสอบอะไร

  AREA แถลง ฉบับที่ 697/2566: วันศุกร์ที่ 25 สิงหาคม 2566

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส  

            จากกรณีโครงการแอชตันอโศก ทำให้หลายฝ่ายตระหนกและตระหนักว่า ก่อนที่จะซื้อบ้านหรือห้องชุด เราพึงตรวจสอบอะไรบ้าง ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) มีข้อแนะนำเบื้องต้นดังนี้:

            1. ตรวจสอบกรรมสิทธิ์ที่ดินว่าถูกต้องหรือไม่ โดยนำเอกสารสิทธิ์ไปตรวจสอบที่สำนักงานที่ดินที่ทรัพย์สินนั้นตั้งอยู่ว่าเป็นเจ้าของเดียวกับโครงการของบริษัทพัฒนาที่ดินนั้นๆ หรือไม่

            2. ตรวจสอบภาระผูกพันของที่ดินโครงการที่พัฒนาว่ามีภาระผูกพันกับบุคคล นิติบุคคล หรือสถาบันการเงินใดหรือไม่ มีการขายฝาก หรือจำนองกับใครหรือไม่

            3. ตรวจสอบการขออนุญาตจัดสรรที่ดิน โดยมากโครงการต่างๆ ก็จะแสดงไว้ชัดเจน แต่อาจนำไปตรวจสอบได้ที่สำนักงานที่ดินในท้องที่

            4. ตรวจสอบสภาพสิ่งก่อสร้างให้ดีว่ามีจุดบกพร่องหรือข้อพึงแก้ไขอย่างไรบ้าง

            5. ตรวจสอบสภาพและรายละเอียดของสาธารณูปโภครวมทั้งสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการ เช่น ถนน ท่อระบายน้ำ ไฟฟ้า น้ำประปา และสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการ ทั้งนี้พึงดูว่าทางโครงการมีการวางเงินค้ำประกันสาธารณูปโภคตามที่กฎหมายกำหนดหรือไม่ เป็นเงินเท่าไหร่ ทั้งนี้สามารถตรวจสอบได้จากโครงการ และผู้ออกหนังสือค้ำประกันสาธารณูปโภค (สถาบันการเงินที่เกี่ยวข้อง)

            6. ตรวจสอบสภาพแวดล้อม ว่าอยู่ใกล้สถานที่อันไม่พึงประสงค์ เช่น กองขยะ หรืออื่นๆ หรือไม่

            7. ตรวจสอบแนวเวนคืนเพื่อการตัดถนนหรือก่อสร้างสาธารณูปโภคต่างๆ ว่ามีหรือไม่ ทั้งนี้ตรวจสอบจากกำนัน ผู้ใหญ่บ้าน องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (กทม. เมืองพัทยา อบจ. เทศบาล อบต.) กรมทางหลวง กรมทางหลวงชนบท หรือส่วนราชการอื่น

            8. ตรวจสอบผังเมือง ว่าพื้นที่ดังกล่าวสามารถสร้างอสังหาริมทรัพย์ที่เราจะซื้อหรือไม่ โดยตรวจสอบกับผังเมืองจังหวัด องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น เป็นต้น
            9. ตรวจสอบถนนและทางเข้าออกว่าได้ขออนุญาตถูกต้องหรือไม่ (จะได้ไม่ซ้ำรอยแอชตันอโศก)

            10. ตรวจสอบการขออนุญาตก่อสร้าง โดยตรวจสอบกับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นนั้นๆ

            11. ตรวจสอบว่ามีรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมในกรณีที่เป็นอาคารขนาดใหญ่พิเศษ หรืออาคารที่ต้องมีรายงานที่ตรวจสอบโดยสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม

            12. ตรวจสอบราคาและค่าส่วนกลางโดยเปรียบเทียบกับโครงการอื่นๆ

            13. ตรวจสอบการบริหารนิติบุคคลบ้านจัดสรร/อาคารชุด (ถ้ามีแล้ว) ว่าเป็นอย่างไรบ้าง

            14. ตรวจสอบความคืบหน้าในการก่อสร้างอาคารและสาธารณูปโภคว่ามีความคืบหน้าต่อเนื่องหรือไม่

            15. ตรวจสอบบริษัทพัฒนาที่ดินว่าได้มีทุนจดทะเบียนเพียงใด มีทุนที่ชำระแล้วเท่าไหร่ ผู้มีอำนาจลงนามคือใคร เป็นต้น

            16. ตรวจสอบผลงานของผู้บริหาร และบริษัทเจ้าของโครงการที่ผ่านมาว่ามีชื่อเสียงดีไหม มีข้อบกพร่องอะไรบ้าง มีข้อร้องเรียนมากไหม ทั้งนี้อาจดูจากสื่อหรือ Social Media ต่างๆ

            ถ้าตรวจสอบเองไม่ไหว ก็อาจว่าจ้างนักกฎหมาย หรือผู้ประเมินค่าทรัพย์สินไปช่วยตรวจสอบให้ก็ได้