ประเมินค่าท่าเรือทำอย่างไร

  การประเมินค่าหรือการกำหนดมูลค่าของท่าเรือก็เพื่อการซื้อหรือขายท่าเรือ การประเมินศักยภาพในการลงทุนหรือร่วมทุน การกำหนดมูลค่าในฐานะสินทรัพย์ ท่าเรือน้ำลึกหรือท่าเรือใดๆ ที่จำเป็นต้องประเมินค่า

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ในฐานะผู้ประเมินค่าทรัพย์สินกล่าวว่า มูลค่าของท่าเรือขึ้นอยู่กับปัจจัยต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง เช่น ที่ตั้ง ขนาด โครงสร้างพื้นฐาน ความสามารถในการขนถ่ายสินค้า ทั้งนี้อาจบ่งถึงประสิทธิภาพและประสิทธิผลของท่าเรือ รวมทั้งคู่แข่งและภาวะตลาดของท่าเรือว่าเราอยู่ในยุคสมัยใด เช่น ขาขึ้น หรือขาลง เป็นต้น

            อาจกล่าวได้ว่าการประเมินค่าของท่าเรือหนึ่งๆ เป็นงานที่ค่อนข้างท้าทายสำหรับงานประเมินค่าทรัพย์สินเป็นอย่างยิ่ง เพราะไปเกี่ยวข้องกับปัจจัยต่างๆ มากมาย เช่น กฎหมาย ตลาดและการแข่งขัน ทรัพยากรมนุษย์ เทคโนโลยี ธุรกิจ ภูมิศาสตร์ สภาพทางกายภาพ สมุทธศาสตร์ สิ่งแวดล้อม อุทกศาสตร์ และสาขาอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง ทั้งนี้ ผลตอบแทนของการลงทุนเป็นสิ่งที่เจ้าของ นักลงทุนหรือผู้มีส่วนเกี่ยวข้องให้ความสำคัญมากที่สุด

            โดยสังเขปแล้ว วิธีการประเมินมูลค่าท่าเรือดำเนินการโดย

            1. วิธีต้นทุน โดยทำการประมาณต้นทุนในการสร้างใหม่หรือฟื้นฟูท่าเรือขึ้นใหม่ โดยปัจจัยที่พึงพิจารณาร่วมก็คือค่าเสื่อมราคา เงินเฟ้อ และที่สำคัญคือความก้าวหน้า/ทันสมัยของทางเทคโนโลยีในการสร้างท่าเรือใหม่และในตอนสร้างครั้งแรก อย่างไรก็ตามวิธีการนี้อาจไม่สะท้อนมูลค่าก็ได้ หากภาวะตลาดตกต่ำหรือภาวะตลาดกำลังคึกคักสุดขีด

            2. วิธีการเปรียบเทียบตลาดโดยเปรียบเทียบกับท่าเรืออื่นๆ ที่คล้ายคลึงกัน ซึ่งก็คงหาได้ยากมาก อาจเป็นท่าเรือในภาคเดียวกัน ในประเทศเดียวกัน ในภูมิภาคเศรษฐกิจเดียวกัน หรือในที่อื่นๆ ของโลก โดยหาข้อมูลที่เพิ่งมีการซื้อขายไม่นานนัก หรือเพิ่งมีการประเมินค่าท่าเรือไป แต่ข้อจำกัดก็คือความยากในการหาข้อมูลเปรียบเทียบ อาจต้องซื้อข้อมูลจากแหล่งข้อมูลที่น่าเชื่อถือในต่างประเทศในราคาแพงมาก

            3. วิธีแปลงรายได้เป็นมูลค่า ซึ่งก็คือการประมาณมูลค่าในปัจจุบันของกระแสเงินสดในอนาคตที่คาดว่าจะได้รับจากการดำเนินกิจการท่าเรือดังกล่าว วิธีการนี้คำนึงถึงรายได้ที่เกิดจากท่าเรือและที่เกี่ยวข้องอื่นๆ ทั้งหมด มาหักด้วยค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินงานและการบำรุงรักษาท่าเรือ เช่น ค่าบริหารจัดการ ค่าแรง ค่าบำรุงรักษา ค่าเสื่อมราคา ฯลฯ

            ปกติในการประเมินค่าทรัพย์สิน เรามักใช้ EBITDA เป็นตัวชี้วัดสำคัญ (EBITDA: Earnings before Interest, Tax, Depreciation, and Amortization) หรือกำไรจากการดำเนินงานของท่าเรือก่อนหักดอกเบี้ย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย ซึ่งก็คือกำไรส่วนที่เป็นเงินสด ทั้งนี้ค่าเสื่อมราคาเป็นค่าใช้จ่ายเป็นงวดๆ ของสินทรัพย์ที่มีตัวตน จับต้องได้ เช่น เครื่องจักร (การทยอยหักอายุใช้งานคงเหลือไปเรื่อย) ส่วนค่าตัดจำหน่ายได้แก่ค่าใช้จ่ายเป็นงวดๆ ของสินทรัพย์ไม่มีตัวตน เช่น ซอฟต์แวร์คอมพิวเตอร์ เป็นต้น

            ถ้าหากว่าท่าเรือดังกล่าวมี EBITDA ที่สูงกว่าค่าเสื่อมและค่าตัดจำหน่าย แสดงว่าท่าเรือนั้นเป็นสินทรัพย์ในการทำธุรกิจได้อย่างคุ้มค่า แต่ถ้ามี EBITDA ต่ำๆ  ท่าเรือนั้นก็ต้องเพิ่มประสิทธิภาพในการทำธุรกิจจากสินทรัพย์ที่มี เพื่อทำให้เกิดความสามารถในการทำกำไร หรือหากสินทรัพย์ไม่มีประสิทธิภาพก็อาจต้องขายออกไป เพื่อลดค่าเสื่อมลง จะได้มีประสิทธิผลในการทำกำไร และสร้างมูลค่าต่อไป

            ตลาดการขนถ่ายสินค้า Logistics ต่างๆ เป็นสิ่งชี้ขาดว่าท่าเรือนั้นจะมีมูลค่าเท่าไหร่ เพราะการลงทุนในท่าเรือเป็นการลงทุนระยะยาว เราจึงต้องเข้าใจให้ชัดเจนว่าอนาคตจะส่งผลกระทบต่อธุรกิจอย่างไรและความสามารถในการทำเงินของนักลงทุน นักลงทุนควรตระหนักว่ามูลค่าตลาด (ราคาที่นักลงทุนยินดีที่จะจ่าย) และมูลค่าทางเศรษฐกิจหรือผลตอบแทนจากการลงทุนที่นักลงทุนคาดว่าจะได้รับจากการวางแผนของตน บางครั้งมูลค่าทั้งสองอาจแตกต่างกันตาม “ภาวะตลาด”

            การประเมินค่าของท่าเรือหนึ่งๆ หากจากบริษัทประเมินมาทำการประเมินค่า อาจได้ราคาที่แตกต่างกันราว “ฟ้ากับเหว” ก็เป็นได้ ทั้งนี้จะพิสูจน์ว่าบริษัทใดประเมินได้สอดคล้องกับความเป็นจริงหรือไม่ก็ต้องให้แต่ละบริษัทนำข้อมูลมา “แบ” ให้ชัดเจน รวมทั้งสมมติฐานที่นำมาพิจารณาพร้อมเหตุผลประกอบที่รับฟังได้ การประเมินค่าท่าเรือจึงเป็นเสมือนงานฝีมือมากกว่าการคำนวณ “ส่งเดช” จากตัวเลขที่บางครั้งไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง และไม่สามารถพยากรณ์อนาคตที่จะเกิดขึ้นได้

            ด้วยเหตุนี้ในการประเมินค่าท่าเรือ ผู้ประเมินจึงพึงรวบรวมข้อมูลให้ได้มากและชัดเจนที่สุด เช่น ข้อมูลบัญชีการเงิน (ย้อนหลัง-ยิ่งนานยิ่งดี) ภาษีที่จ่ายไป ใบอนุญาตและเอกสารทางกฎหมาย สัญญาและการเช่าช่วง ยิ่งกว่านั้นผู้ประเมินยังต้องเป็น “นักวิจัย” เพราะต้องศึกษาวิจัยภาวะตลาดตลาด รวมถึงการสัมภาษณ์กับบุคคลผู้มีส่วนได้ส่วนเสีย (Beneficiaries) คณะผู้บริหารของท่าเรือ ตลอดจน “คู่แข่ง” หรืออื่นๆ ที่จำเป็น ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับขอบเขตงานและงบประมาณที่เกี่ยวข้องอีกด้วย

            แม้การประเมินค่าทรัพย์สินจะเน้นการใช้วิธีการแปลงรายได้เป็นมูลค่า แต่รายได้ต่างๆ ก็คงต้องเทียบกับตลาดหรือคู่แข่ง หรือต้องพิจารณาว่าใครคือลูกค้ารายใหญ่อันดับแรกๆ ของท่าเรือดังกล่าว รายได้ของแต่ละรายเป็นอย่างไร การรักษาลูกค้าเป็นอย่างไร มีการมาใช้บริการซ้ำหรือไม่ บ่อยเพียงใด สัญญาต่างๆ มีผลต่อเนื่องในอนาคตมากน้อยเพียงใด เป็นต้น

            ท่าเรือเป็นอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ จำเป็นต้องประเมินอย่างถ้วนถี่ นักลงทุน เจ้าของจึงพึงลงทุนประเมินค่าให้ชัดเจน จะได้ไม่ “ฆ่าควาย เสียดายเกลือ”