ที่ดินอาร์ซีเอ เอาไปทำอะไรดี

ที่ดินอาร์ซีเอ เอาไปทำอะไรดี

  AREA แถลง ฉบับที่ 446/2566: วันศุกร์ที่ 09 มิถุนายน 2566

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส  

            ที่ดินอาร์ซีเอที่มีลักษณะเป็นเส้นก๋วยเตี๋ยวยาวประมาณ 1.2 กิโลเมตร กว้างประมาณ 60 เมตร เอาไปทำอะไรดีจึงจะคุ้มค่าหลังหมดสัญญาเช่าแล้ว

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ให้ความเห็นต่อกรณีที่ดินที่ตั้งของโครงการอาร์ซีเอ (RCA หรือ Royal City Avenue) ในปัจจุบันซึ่งกำลังจะหมดอายุลงในไม่ช้าว่า ที่ดินแปลงนี้ควรจะนำไปพัฒนาเป็นอะไรได้บ้าง มีโอกาสที่จะพัฒนาอะไรได้อนาคต

            ก่อนอื่นคงต้องทราบว่าโครงการอาร์ซีเออยู่ในเขตห้วยขวาง และเป็นถนนสายเชื่อมระหว่างถนนพระราม 9 กับถนนเพชรบุรีนี้ ริเริ่มโดยกลุ่มชาญอิสระ และต่อมาดำเนินการโดย บจก.นารายณ์ร่วมพิพัฒน์ ของกลุ่มธนาคารกรุงเทพ ทั้งนี้แต่แรกตั้งใจให้เป็นแหล่งรวมของอาคารสำนักงานขนาดกลางๆ แต่เมื่อเวลาผ่านไป ก็กลับกลายมาเป็นแหล่งที่มีชื่อเสียงทางด้านย่านสถานบันเทิงมากมาย ไม่ว่าจะเป็น บาร์ไนท์คลับ และ งานแสดงดนตรีต่าง ๆ โดยมากนักท่องเที่ยวจะเป็นวัยรุ่น ส่วนใหญ่เป็นนักศึกษามหาวิทยาลัย

            ใน Wikipedia (https://bit.ly/2lVCg4Y) ระบุว่าอาร์ซีเอมีสะพานข้ามคลองอยู่ 3 จุด และมีจุดเริ่มต้นที่บริเวณถนนพระราม 9 ที่แยกผังเมือง บริเวณขาเข้าแยกผังเมืองออกไปทางถนนพระราม 9 มีสะพานข้ามคลองสาธารณะอยู่ 1 จุด เมื่อเข้ามาในพื้นที่แล้ว ถนนจะไปทางทิศตะวันออกเฉียงใต้แล้วข้ามคลองสามเสน จากนั้นไปตัดกับถนนจตุรทิศที่แยกอาร์ซีเอ ที่แยกอาร์ซีเอรถยนต์ที่มาจากแยกผังเมืองจะไม่สามารถตรงไปได้ ต้องไปกลับรถหน้าโรงพยาบาลปิยเวทเพื่อไปเข้าถนนอาร์ซีเอต่อ จากนั้นผ่านรูท 66 แล้วผ่านอาคารสำนักงานใหญ่ของบริษัท กรุงเทพประกันชีวิต จำกัด (มหาชน) และ บริษัท ปูนซีเมนต์เอเซีย จำกัด (มหาชน) เมื่อเลยสำนักงานใหญ่ทั้ง 2 บริษัทแล้ว จะมีสะพานข้ามคลองสาธารณะอยู่อีก 1 จุดซึ่งอยู่ตรงหน้าร้านอาหารเสฉวนและอยู่ตรงข้ามออฟฟิศเมทสาขาอาร์ซีเอ เมื่อข้ามสะพานมาแล้ว จะมีทางแยกไปสิ้นสุดสุดบนถนนเพชรบุรี ส่วนเส้นทางหลักนั้นจะไปสิ้นสุดที่ซอย เพชรบุรี 47 (ซอยศูนย์วิจัย)

            ราคาที่ดินติดถนนพระรามที่ 9 คงเป็นเงินตารางวาละ 800,000 บาท ในขณะที่บนถนนเพชรบุรีตัดใหม่ ราคาที่ดินตกเป็นเงินประมาณ 740,000 บาท อาจกล่าวได้ว่าที่ดินบนถนน RCA น่าจะเป็นเงินประมาณ 400,000 บาทในเบื้องต้น อย่างไรก็ตามหากสามารถเพิ่มเติมศักยภาพได้ ราคาที่ดินน่าจะสูงกว่านี้  อย่างไรก็ตามค่าเช่า 30 ปี น่าจะเป็นเงินเพียง 50% ของมูลค่าตลาด หรือประมาณ 200,000 บาทต่อตารางวา แต่ทั้งนี้ก็ขึ้นอยู่กับประเภทการใช้สอยที่ดิน

            มูลค่าของที่ดินอาร์ซีเอนี้จะสูงขึ้นหากสามารถผ่านกระบวนการจัดรูปที่ดิน ให้ที่ดิน (กึ่ง) “ตาบอด” โดยรอบได้ประโยชน์ด้วยก็จะทำให้ที่ดินอาร์ซีเอมีมูลค่าเพิ่มขึ้นด้วย เพราะจะไม่ใช่เป็นเพียงที่ดินแนวยาวเป็นเส้นก๋วยเตี๋ยว (ยาว 1,200 เมตร และกว้าง 60 เมตร) แต่จะทำให้ศักยภาพที่ดินโดยรอบที่มีอาร์ซีเอเป็นทางออก เพิ่มขึ้นด้วย และทำให้มีโอกาสการพัฒนาใหม่ๆได้ด้วยเช่นกัน  ทั้งนี้การจัดรูปที่ดิน จะทำให้ที่ดินที่ (กึ่ง) ตาบอด สามารถเพิ่มมูลค่าขึ้นมหาศาล ยังประโยชน์แก่ทุกฝ่ายโดยเฉพาะฝ่ายเจ้าของที่ดินอาร์ซีเอ ทึ่จะได้ที่ดินที่ผนวกเข้ามามากขึ้นในยามวางแผนการพัฒนาโครงการ

            สำหรับแนวทางการพัฒนาอาจเป็นดังนี้:

            1. เป็นศูนย์รวมสถานบันเทิงในลักษณะเป็น Entertainment Complex เป็นอาคารรวมของสถานบันเทิงโดยเฉพาะสำหรับการเที่ยวกลางคืน เช่นเดียวกับพื้นที่ธนิยะ พัฒนพงศ์ หรือรัชดาภิเษก

            2. เป็นศูนย์รวมของการพัฒนาในเชิงพาณิชย์ประเภทอาคารสำนักงาน โดยให้เช่าที่ดินระยะยาวเพื่อการพาณิชยกรรมเป็นสำนักงานให้เช่าในระยะเวลาประมาณ 30-50 ปี เป็นต้น

            3. เป็นเส้นทางลัดเชื่อมต่อระหว่างถนนเพชรบุรีตัดใหม่และถนนพระรามที่ 9 โดยอาจทำเป็นอุโมงค์ใต้ดิน ทำเป็นรถไฟฟ้ามวลเบา

            ในการให้เช่า การรถไฟแห่งประเทศไทยอาจให้เช่าเพียงรายเดียวในการพัฒนาที่ดินแปลงนี้ หรือวาง Master Plan ให้มีผู้เช่าหลายราย แต่ว่าแต่ละรายพึงที่จะมีกำหนดเวลาก่อสร้างที่ชัดเจน หาไม่การรถไฟฯ อาจยกเลิกสัญญาเช่าได้เพื่อจะได้ไม่เกิดการผูกขาด และก่อนให้เช่า ควรมีการเปิดกว้างทำการประเมินค่าทรัพย์สินและทำการประมูลให้เรียบร้อยเสียก่อน

            ร่วมกันปกป้องผลประโยชน์ของชาติ
 

หมายเหตุ: บทความนี้เคยลงในมติชน วันที่ 13 พฤษภาคม 2566 - 22:06 น. https://www.matichon.co.th/economy/news_3978351

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน