หน้าแรก ตรวจหวย โปรโมชั่น เว็บบอร์ด ควิซ การเงิน Pic Post แชร์ลิ้ง
 
Page หาเพื่อน Chat หาเพื่อน Line หาเพื่อน Skype
 
อัลบั้ม แต่งรูป คำคม Glitter สเปซ ไดอารี่
 
เกมถอดรหัสภาพ เกม วิดีโอ
 
คำนวณ การเงิน ราคา BitCoin/Crypto
 
ติดต่อเว็บไซต์ลงโฆษณาลงข่าวประชาสัมพันธ์แจ้งเนื้อหาไม่เหมาะสมเงื่อนไขการให้บริการ
 
Login เข้าสู่ระบบ สมัครสมาชิก
 
ตรวจหวย - ผลการออกรางวัลสลากกินแบ่งรัฐบาล งวดวันที่ 1 ตุลาคม 2565 รางวัลที่1 484669
เว็บบอร์ด บอร์ดต่างๆค้นหาตั้งกระทู้

ราชการประเมินที่ดินสีลมแพงสุด. . .ไม่จริง

ราชการประเมินที่ดินสีลมแพงสุด. . .ไม่จริง

  AREA แถลง ฉบับที่ 565/2565: วันอังคารที่ 09 สิงหาคม 2565

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส  

            ตามที่มีข่าวว่าทางราชการประเมินราคาที่ดินที่แพงที่สุดในประเทศไทยอยู่ที่สีลม ตกเป็นเงินตารางวาละ 1 ล้านบาทนั้น ไม่น่าจะถูกต้อง

            ผมในฐานะประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ซึ่งเป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินเห็นว่า ราคาที่ดินที่ทางราชการประเมินไว้สูงสุดตารางวาละ 1 ล้านบาท แถวสีลม (บางแปลง) และเพลินจิต-ชิดลม (บางแปลง) นั้นไม่ถูกต้อง เพราะราคาตลาดจริงๆ ในย่านสยามฯ ชิดลม เพลินจิต น่าจะอยู่ที่ตารางวาละ 3.5 ล้านบาท ซึ่งถือว่าแพงที่สุด

 

 


           ในขณะที่แถวสีลม ราคาตลาดอยู่ที่ 2.5 ล้านบาทต่อตารางวา ส่วนราคา 1 ล้านบาทต่อตารางวาเป็นราคาประเมินของราชการโดยกรมธนารักษ์ที่มักประเมินต่ำกว่าความเป็นจริง โดยเฉพาะบริเวณใจกลางเมืองที่ราคาที่ดินแพงๆ (เป็นประโยชน์ต่อเจ้าของที่ดินรายใหญ่ๆ เพราะเสียภาษีน้อยกว่าความเป็นจริง) ข้อนี้แตกต่างจากในกรณีต่างประเทศ โดยเฉพาะอารยประเทศที่เขามักจะประเมินราคาของทางราชการเท่าๆ กับราคาตลาดเพื่อไม่ให้เกิดความลักลั่นหรือการเลี่ยงเสียภาษีต่ำๆ เช่นในประเทศไทย

            สาเหตุที่ราคาที่ดินแถวสยามฯ ชิดลม เพลินจิตแพงกว่าก็เพราะสามารถนำมาทำศูนย์การค้าได้ โดยค่าเช่าศูนย์การค้าอยู่ที่ 3,000 – 5,000 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่ในย่านสีลมเหมาะที่จะทำเป็นอาคารสำนักงานมากกว่า ซึ่งเช่าได้ตารางเมตรละไม่เกิน 1,200 บาท แม้ว่าศูนย์การค้าจะเช่าในสัดส่วนพื้นที่ก่อสร้างต่ำกว่า เช่นประมาณ 30% ในขณะที่อาคารสำนักงานอาจเช่าได้ในสัดส่วน 50% ของพื้นที่ก่อสร้าง แต่เมื่อคิดรวมกับค่าเช่าพื้นที่ที่ต่างกัน 3 เท่าตัว ราคาที่ดินที่สะท้อนจากการพัฒนาศูนย์การค้า ก็ย่อมสูงกว่าราคาที่ดินที่ใช้สร้างอาคารสำนักงานอยู่ดี

            แม้ในอนาคตตรงมุมถนนสีลม จะมีศูนย์การค้าของกลุ่มเซ็นทรัลขึ้นมาใหม่ ที่อาจมีค่าเช่าในอัตราสูงพอๆ กับย่านสยามฯ ชิดลม เพลินจิต ก็ตาม แต่ก็เป็นเพียงโครงการ ไม่ได้เป็นย่านค้าปลีก (Retail Centre) เช่นแถวสยามฯ ชิดลม เพลินจิตแต่อย่างใด พื้นที่ส่วนใหญ่ก็ยังเป็นอาคารสำนักงานเป็นสำคัญ จึงทำให้ราคาที่ดินในย่านสีลมโดยรวม ไม่ได้สูงไปกว่าย่านสยามฯ แต่อย่างใด

            ยิ่งหากคิดจากกรณีอาคารชุดพักอาศัย เช่น ในย่านเพลินจิต มีโครงการโนเบิลเพลินจิต ซึ่งมีราคาขายประมาณตารางเมตรละ 290,000 บาท ก็ยังสูงกว่าราคาห้องชุดในโครงการอาคารชุดในย่านสีลมอยู่ดี  การที่มีห้องชุดราคาดังกล่าวนี้ สะท้อนราคาที่ดินตกตารางวาละมากกว่า 3 ล้านบาท  ยิ่งกว่านั้นในย่านเพลินจิตยังมีห้องชุดขายในราคาตารางเมตรละ 600,000 – 800,000 บาทอีกต่างหาก  ส่วนที่สีลมอาจมีโครงการใหม่คือ the Infinity ที่ขายต่อกันในราคา 240,000 บาทต่อตารางเมตรก็ยังต่ำกว่าย่านเพลินจิต  ส่วนโครงการ Dusit Residences ตรงมุมถนนสีลม-พระราม 4 ก็เป็นโครงการเซ้งระยะยาว จึงไม่ได้นำมาเปรียบเทียบ

            เมื่อพิจารณาถึงราคาห้องชุดในพื้นที่ และเมื่อสะท้อนราคาที่ดิน จะเห็นได้ว่าราคาที่ดินย่านเพลินจิตมีราคาสูงกว่า ทั้งนี้เพราะการมีห้องชุดอยู่ในแหล่งจับจ่ายค้าปลีก ย่อมสะดวกสบาย มีชีวิตชีวากว่าการอยู่ในย่านธุรกิจการเงิน ซึ่งมักเงียบเหงาในช่วงค่ำคืน เป็นต้น (ยกเว้นบริเวณถนนพัฒนพงศ์ซึ่งเป็นแหล่งท่องเที่ยวชั้นนำของย่านสีลม)  ด้วยเหตุนี้การประเมินของทางราชการที่ว่าย่านสีลมมีราคาที่ดินที่สุดในประเทศไทยจึงอาจคลาดเคลื่อน

            ยิ่งกว่านั้นในแถวสยามฯ ชิดลม เพลินจิต ยังมีรถไฟฟ้า 2 สายตัดกัน ทำให้เกิดการสัญจรมากเป็นพิเศษ และทำให้เกิดการพัฒนารอบสถานีรอบไฟฟ้าในลักษณะ Transit Oriented Development (TOD) ส่วนสีลมมีรถไฟฟ้าผ่านเพียงเส้นเดียวแค่ในช่วงครึ่งหนึ่งของถนนเท่านั้น ดั้งนั้นด้วยปัจจัยนี้ ราคาที่ดินในย่านสีลมจึงสมควรต่ำกว่าย่านสยามฯ ชิดลม เพลินจิต  และในปัจจุบัน ความเจริญยังทอดยาวไปถึงสุขุมวิทช่วงต้น (นานา) สุขุมวิท-อโศกตามแนวรถไฟฟ้าเฉลิมพระเกียรติ 6 รอบพระชนมพรรษา หรือ รถไฟฟ้าสายสีเขียว (รถไฟฟ้าบีทีเอส) อีกด้วย

            การที่ทางราชการประเมินลักลั่น ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง และประเมินต่ำกว่าความเป็นจริงจึงเป็นสิ่งที่พึงทบทวน

ขอบคุณเนื้อหา และสามารถติดตามเพิ่มเติมได้ที่: https://bit.ly/3JE8xEe
⚠ แจ้งเนื้อหาไม่เหมาะสม 


โพสท์โดย: doctorsopon
เป็นกำลังใจให้เจ้าของกระทู้โดยการ VOTE และ SHARE
40 VOTES (5/5 จาก 8 คน)
VOTED: Sarasin Santayasuk, น้องบอมอิอิ, คุณเอิง กราฟฟิค, บอมแบมมาใหม่, น้องบอมสมศักดิ์ศรี, บอบอมยิ้มแย้ม, TREB, Taweelux
Hot Topic ที่น่าสนใจอื่นๆ
Fail มีฮา จากทั่วโลก Vol. 339 (02/10/2022)เมื่อเศรษฐีรุ่นใหญ่วัย 65 ปี แต่งงานสาวพรหมจรรย์รุ่นลูกวัย 19 ปี บอกมั่นใจ รักแท้ไม่ใช่เรื่องเงิน เวลาผ่านไป 2 เดือน หย่ากันแล้ว...สาวอายุ18 จองโรงแรมหรูจัดงานวันเกิด สุดท้ายไม่มีคนมาแม้แต่คนเดียวตะขาบยักษ์ ‘ตะบองพลำ’ลำตัวยาว ขนาด 18 เมตร ที่สูญพันธุ์ไปช่วงราวๆรัชกาลที่ 5 มีอยู่จริงหรือไม่?ดังทั่วโลก!เว็บฝรั่งแชร์ภาพ Thailand only ไม่รู้จะรักหรือเกลียดดี.เสือขาวหิมะ ที่น่าเกลียดที่สุดในโลก ทำไมมันน่าเกลียดจังภาพถ่ายมุมสูงของ ‘พระราชวังต้องห้าม’ ในกรุงปักกิ่ง ประเทศจีนโศกนาฏกรรม! แฟนบอลลีกดัง ยกพวกตีกันยับ เสียชีวิตนับร้อยกว่ารายOptimus มาแล้ว!!! Tesla นำเสนอตัวต้นแบบของหุ่นรูปร่างมนุษย์นิทานเวตาลเรื่องที่ 26 ถูกเล่าเป็นภาพยนตร์แอ็คชั่นเข้มข้นซับซ้อนสุดระทึกโดยบอลลีวูด ชื่อ วิกรรมเวตา VIKRAM VEDHA รวมรีวิวไม่สปอยล์จุดสำคัญFun-แปลก-สวย-สบาย จากทั่วโลก ชุด 336 (02/10/2022)ชาวเน็ตตะลึงหลังสาวเชียร์เบสบอลเบิ้มๆคือลือ"ปารีณา" ซัด "โฟกัส" หลังแซะ "บิ๊กตู่" ย้อนถามเข้าใจประชาธิปไตยแค่ไหน แนะ แผ่เมตตาให้พ่อแม่ดีกว่าน้ำในมหาสมุทรอาร์กติกกลายเป็นกรดแล้ว!!
กระทู้อื่นๆในบอร์ด บ้าน คอนโด ที่ดิน
ยิ่งลงเรียนกับโค้ชกูรูอสังหาริมทรัพย์เท่าไหร่ ยิ่งมีโอกาสเจ๊งมากเท่านั้นทำไม UAE ไม่โดนครอบงำทั้งที่มีต่างชาติ 88%คอนโด มี สินสาคร คอนโดขายดีใกล้นิคมฯปัจจัยที่สำคัญที่ควรรู้ในการเลือกซื้อ ทาวน์โฮม ศรีราชา
ตั้งกระทู้ใหม่