หน้าแรก ตรวจหวย โปรโมชั่น เว็บบอร์ด ควิซ การเงิน Pic Post แชร์ลิ้ง
 
Page หาเพื่อน Chat หาเพื่อน Line หาเพื่อน Skype
 
อัลบั้ม แต่งรูป คำคม Glitter สเปซ ไดอารี่
 
เกมถอดรหัสภาพ เกม วิดีโอ
 
คำนวณ การเงิน ราคา BitCoin/Crypto
 
ติดต่อเว็บไซต์ลงโฆษณาลงข่าวประชาสัมพันธ์แจ้งเนื้อหาไม่เหมาะสมเงื่อนไขการให้บริการ
 
Login เข้าสู่ระบบ สมัครสมาชิก
 
เว็บบอร์ด บอร์ดต่างๆค้นหาตั้งกระทู้

พาผู้ว่าฯ ชัชชาติดูงานสวนสาธารณะในอารยประเทศ

พาผู้ว่าฯ ชัชชาติดูงานสวนสาธารณะในอารยประเทศ

  AREA แถลง ฉบับที่ 458/2565: วันอังคารที่ 28 มิถุนายน 2565

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส  

            ได้ข่าวว่าผู้ว่าฯ ชัชชาติจะสร้างสวนสาธารณะที่เดินถึงได้ในทุก 15 นาที ข้อนี้ผมจึงขออนุญาตพาผู้ว่าฯ ชัชชาติไปดูงานสวนสาธารณะในต่างประเทศกันว่าเขาทำอย่างไรจึงจะประสบความสำเร็จ

            ถ้าเราไปที่กรุงปารีส หรือกรุงลอนดอน เราจะสังเกตได้อย่างหนึ่งว่าในแทบทุกพื้นที่จะมีสวนสาธารณะขนาดเล็กๆ ประมาณ 2 ไร่กระจายตัวอยู่ทั่วไป ในยามเช้าผู้คนก็สามารถไปเดินเล่น วิ่งเล่น ออกกำลังกายได้ตามอัธยาศัย  การมีสวนสาธาณะขนาดเล็กนั้น ช่วยในการ “พักสายตา” ได้ทางหนึ่ง แต่ก็ช่วยกระตุ้นให้ผู้คนออกกำลังกายได้เช่นกัน  แม้สวนเล็กๆ จะมีผู้ใช้บริการน้อย บางสวนในกรุงเทพมหานคร มีผู้ใช้บริการ 30-100 คนเท่านั้น แต่การมีกระจายอยุ่มากมาย จะช่วยกระตุ้นและส่งเสริมให้คนมาร่วมออกกำลังกายมากขึ้น  ถ้านับปริมาณคนที่มาในสวนขนาดเล็กๆ รวมกัน ก็อาจมากกว่าคนที่ไปอยู่ในสวนลุมพินี ซึ่งเป็นสวนขนาดใหญ่เสียอีก

            ประเด็นสำคัญในใจกลางกรุงเทพมหานคร ซึ่งเราลองนึกถึงย่านสีลม สาทร สุรวงศ์ ชิดลม เพลินจิต สุขุมวิท จะเห็นได้ว่าแทบไม่มีที่ดินเหลือในการสร้างสวนสาธารณะโดยเฉพาะที่มีขนาดใหญ่แล้ว  แต่ก็ยังมีที่ดินเปล่าหลายแปลงที่แสร้งปลูกกล้วย ทำการเกษตรเพื่อเลี่ยงภาษีตามที่คนร่างกฎหมายภาษีที่ดิน (จงใจ) ร่างเพื่อให้พวกคนรวยๆ ด้วยกันได้เลี่ยงภาษี  กรณีนี้ที่ผู้ว่าฯ ชัชชาติจะเจรจากับเจ้าของที่ดิน นำที่มาทำสวน ก็ย่อมเป็นข้อเสนอที่ดี แต่ควรเลือกที่สามารถใช้งานได้นานพอสมควร หาไม่อาจไม่คุ้มกับการลงทุน

 

 

            ตามตารางข้างต้นจะเห็นได้ว่าการนำพื้นที่ว่างมาทำสวนสัก 2 ไร่ อาจมีเงินลงทุนสูง หากได้ใช้เพียงแค่ 3-4 ปี แล้วเจ้าของที่ดินเอาคืนไปพัฒนาหรือขาย ก็คงไม่ค่อยคุ้มเท่าที่ควร  สังคมพึงทราบว่าการสร้างสวนสาธารณะสักแห่งใช้เงินสูงมาก และต้องดูแลให้ดีด้วย ค่าใช้จ่ายในการดูแลก็สูงมาก ถ้าไม่ดูแลก็กลายเป็นที่รกร้างใจกลางเมือง เช่นที่เกิดขึ้นในนครหลวงของประเทศที่ยากจนหลายแห่ง เช่น สวนรัตนาในกรุงกาฐมาณฑุ  อย่างไรก็ตามค่าก่อสร้างในบางบริเวณก็อาจมีที่สูงเวอร์จนเกินไปเช่นที่คลองช่องนนทรี แต่ในที่นี้ประมาณการไว้ที่ตารางเมตรละ 5,000 บาท เพราะต้องซื้อต้นไม้ขุดล้อมมาทุกต้น ต้องดูแลสารพัด

            การเอาที่ดินของภาคเอกชนมาทำสวนเท่ากับช่วยพวกเขาเลี่ยงภาษี “ขั้นเทพ” เพราะถ้าลงทุนปลูกกล้วยหรือเลี้ยงวัว ก็จะเสียภาษีล้านละ 200 บาท แต่ถ้าให้กรุงเทพมหานครหรือส่วนราชการใด เอาที่ดินไปใช้เพื่อประโยชน์ส่วนรวม ก็ไม่ต้องเสียภาษีเลย  ดังนั้นถ้าผู้ว่าฯ ชัชชาติ เอาที่ภาคเอกชนมาทำสวน (ไม่) สาธารณะก็ทำให้เจ้าของที่ดินไม่ต้องเสียภาษี แถมอาจได้โล่ในฐานะ “คนดีศรีสังคม” ที่ดินแปลงนั้นๆ ยังได้รับการพัฒนา ได้รับการดูแลอย่างดีจากกรุงเทพมหานคร เบาใจไปได้ว่าจะไม่มีผู้เข้ามาบุกรุกครอบครองปรปักษ์

            ทางออกสำหรับในใจกลางเมืองตามที่ผมได้เห็นในกรุงกัวลาลัมเปอร์ หรือนครไทเป ก็คือผู้ว่าฯ ชัชชาติต้องอนุญาตให้ก่อสร้างอาคารในเขตใจกลางเมืองด้วยอัตราส่วนพื้นที่ก่อสร้างกับพื้นที่ดินให้สูงขึ้น เช่น ปกติให้สร้างอาคารได้แค่ 10 เท่าของพื้นที่ดิน ก็อาจเพิ่มเป็น 15-20 เท่า (เช่นอาคารวอลสตรีททาวเวอร์ สุรวงศ์) แต่ให้เจ้าของอาคารเพิ่มพื้นที่สีเขียวโดยรอบ หรือมีพื้นที่สีเขียวบนอาคาร เพื่อการพักผ่อนของผู้อยู่อาศัย เช่นนี้เราก็จะได้ “สวนลอยฟ้า” ที่ยังประโยชน์ไม่แพ้กัน
            ที่ดินตามริมคลองทั้งหลายก็พึงไปศึกษาจากต่างประเทศเช่นกัน ในฐานะที่ผมเคยเป็นที่ปรึกษาของกระทรวงการคลังในเวียดนาม ผมเห็นชัดว่าริมคลองหรือแม่น้ำขนาดใหญ่ เขาไม่ให้สร้างบ้าน แต่จะเว้นไว้ทำถนนเพื่อเพิ่มพื้นที่จราจร แต่ในกรุงเทพมหานคร กลับอนุญาตให้ผู้ที่บุกรุกผิดกฎหมายเอาเปรียบสังคมมาหลายชั่วรุ่น ได้อยู่อย่างถูกกฎหมายตลอดไป เช่น แถวคลองลาดพร้าว คลองเปรมประชากร เป็นต้น  นอกจากนั้นริมคลองบางส่วนยังสามารถนำมาสร้างสวนสาธารณะได้อีกด้วยโดยยกระดับถนนริมคลองให้สูงขึ้น ด้านใต้จึงยังเป็นลานกีฬาได้อีกต่างหาก

            ถ้าเราไปล่องแม่น้ำแซนในใจกลางกรุงปารีส หรือไปยังริมแม่น้ำฮันในใจกลางกรุงโซล เราจะสังเกตได้ว่าที่ดินริมฝั่งแม่น้ำหรือคลองขนาดใหญ่มีถนน และมีสวนสาธารณะชัดเจน  ลองนึกถึงภาพสวนสาธารณะที่ป้อมมหากาฬ ซึ่งมีทัศนียภาพที่งดงามเหมาะกับการพักผ่อน  แต่ว่าเมื่อก่อนเคยมีชุมชนบุกรุกอยู่ กรุงเทพมหานครจ่ายค่าชดเชยไปแล้วก็ยังดื้อแพ่งต่อไป ยื้อมาราว 40 ปีและสุดท้ายก็ยอมไป  ถ้าทุกวันนี้เราเอาที่ดินแปลงนี้มาสร้างเป็น “บ้านมั่นคง” ให้กับผู้บุกรุกที่ไม่มีสิทธิ์เหล่านั้น กับมีสภาพใหม่ที่เป็นสวนสาธารณะในขณะนี้ แบบไหนที่จะคุ้มค่าต่อแผ่นดินกว่านั้น

            กรุงเทพมหานครพึงสร้างสวนหย่อม ลานกีฬา ขนาดเล็กๆ มากกว่าสวนสาธารณะขนาดใหญ่ อย่างเช่น            ในกรณีสวนลุมพินี ณ ปี 2561 “มีผู้ใช้ในวันธรรมดา 11,833 ราย วันหยุดราชการ 13,500 ราย” หรืออาจอนุมานได้ว่ามีผู้ใช้บริการเฉลี่ยวันละ 12,309 คน ถ้าเป็นปี 2565 อาจมีเพิ่มขึ้น 5% รวมเป็น 14,962 คนต่อวัน หรือ  4,492,889 คนต่อปี สวนลุมพินีมีขนาด 360 ไร่ ดังนั้นอาจอนุมานได้ว่าในพื้นที่ 1 ไร่ มีผู้ใช้บริการสวนลุมพินีจำนวน 12,480 คนต่อไร่ต่อปี

            แต่สำหรับลานกีฬา 1,104 แห่งนั้น มีผู้ไปใช้สอย 17,101,973 คนในปี 2562 (นับซ้ำ) <3> โดยลานกีฬาจำนวนมากมีขนาดไม่ถึง 1 ไร่ หากสมมติว่ามีพื้นที่รวมกัน 1,000 ไร่ ก็จะมีผู้ใช้บริการลานกีฬาไร่ละ 17,102 คนต่อปี (นับซ้ำ) ซึ่งมากกว่าสวนลุมพินีเสียอีก  ยิ่งถ้าดูจากข้อมูลลานกีฬาปี 2557 ที่มีอยู่ 1,226 แห่ง มีผู้ใช้บริการถึง 29,562,880 คนใน 1 ปี (นับซ้ำ) และหากสมมติว่ามีพื้นที่ลานกีฬารวม 1,100 ไร่ ก็เท่ากับว่าในปีหนึ่งมีผู้ใช้บริการมากถึง 28,675 คนต่อปีต่อไร่ (นับซ้ำ)  นี่แสดงชัดเจนว่าลานกีฬาขนาดเล็กๆ มีประโยชน์กว่าสวนสาธารณะขนาดใหญ่มากๆ นับร้อยๆ ไร่

            การสร้างสวนสาธารณะขนาดใหญ่นับร้อยๆ ไร่ ยังเอื้ออำนวยประโยชน์แก่เฉพาะประชาชนที่อยู่อาศัยในเขตใกล้ๆ เท่านั้น เช่น สวนสาธารณะแถวศูนย์สิริกิติ์ ผู้ที่ได้รับประโยชน์สูงสุด อาจได้แก่ชาวบ้านที่อยู่แถวถนนพระรามที่ 4 ชาวบ้านในบริเวณถนนพระรามที่ 3 ที่อยู่ถัดไปก็ได้ประโยชน์น้อยกว่า ชาวพระรามที่ 2 ที่อยู่อีกฝั่งของแม่น้ำเจ้าพระยา ก็ยิ่งไม่ได้รับประโยชน์ ยกเว้นจะใช้เวลาเดินทางประมาณ 30 นาทีจึงจะถึง  ต้นทุนในการก่อสร้างสวนสาธารณะขนาดใหญ่ก็มีมากกว่าการสร้างสวนสาธารณะขนาดเล็ก ๆ เช่น ไม่เกิน 5 ไร่ หรือลานกีฬาเป็นต้น

            กรุงเทพมหานครจึงควรศึกษาแบบอย่างและบทเรียนจากต่างประเทศ ควรทบทวนการสร้างสาธารณะโดยเฉพาะที่มีขนาดใหญ่ได้แล้ว แล้วนำงบประมาณไปกระจายสร้างลานกีฬาและสวนสาธารณะขนาดย่อมๆ กระจายให้ทั่วเมือง จะเป็นประโยชน์ต่อส่วนรวมมากกว่า แต่ต้องระวังไม่เสียรู้คนคิดเลี่ยงภาษีที่ดินและสิ่งปลุกสร้าง

            ผู้ว่าฯ ชัชชาติ โปรดคิดให้รอบด้าน

 


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

ขอบคุณเนื้อหา และสามารถติดตามเพิ่มเติมได้ที่: https://bit.ly/3OuApMA
⚠ แจ้งเนื้อหาไม่เหมาะสม 


โพสท์โดย: doctorsopon
เป็นกำลังใจให้เจ้าของกระทู้โดยการ VOTE และ SHARE
45 VOTES (5/5 จาก 9 คน)
VOTED: Sarasin Santayasuk, น้องบอมอิอิ, บอมแบมมาใหม่, น้องบอมสมศักดิ์ศรี, คุณเอิง กราฟฟิค, บอบอมยิ้มแย้ม, TREB, iwootjung, nj009
Hot Topic ที่น่าสนใจอื่นๆ
สาวจับได้ว่าแฟนนอกใจ หลังสงสัย มาเบิร์นอะไรตอนตีสอง?ฉาวอีก!! "เอซรา มิลเลอร์" นักแสดง The Flash ล่าสุด ถูกตั้งข้อหาลักทรัพย์สุดสลด! รปภ. ริดสีดวงแตก เลือดไหลไม่หยุด เสียชีวิตคาป้อมไอเดียเด็ด! เพื่อนบ้าน ชอบเผาขยะควันโขมงดีนัก ต้องเจอแบบนี้ตึกทรงแปลก ออกแบบได้ไง มันไม่ถล่มลงมาแน่นะเห็นอ๊วกพุ่ง!! เบื้องหลังความอร่อย ปลาหมึกตากแห้งเน่ามาก!! "กัปตันลูกยางญี่ปุ่น" โพสต์ภาพ รถรับส่งนักกีฬา สภาพแบบนี้"อนันดา" คุกเข่ากลางสายฝน ขอ "ณัฐ ณิชชา" แฟนสาวแต่งงานหนุ่มดวงดับ! ขี่บิ๊กไบค์ไปเที่ยว เจอโค้งมรณะมีคราบน้ำมัน สุดท้าย ดับสลด"ถุงขยะที่แพงที่สุดในโลก" เห็นราคาแล้ว ใช้ถุงดำไปก่อนก็ได้นะลูกชายเขียนเรียงความวันแม่ แถมด้วยเลขเด็ด งวดนี้แม่ต้องรวย!!เมื่อแม่ค้าขายคนเดียว หมดปัญหาเงินไม่เข้า จอทีวีใหญ่มาก!!ชาวเน็ตอึ้ง! "นารา" ย้ำ มีซองแดงทุกกล่อง พอเปิดมาเท่านั้นแหละ
กระทู้อื่นๆในบอร์ด สาระ เกร็ดน่ารู้
นี่คือเหตุที่มุสลิมไม่ยอมรับ LGBTQ+ และพยายามทำให้หายไปด้วยวิธีการต่างๆ มากขึ้นภาพหาชมยาก 2540!! "เณรแอ" ภิกษุในวัดแห่งหนึ่ง ที่อวดอ้างใช้ "พลังวิเศษ"อาหารเช้าควรกินอะไรเพื่อสุขภาพ?รูปภาพเก่าๆ หาดูยาก ในประเทศจีนในช่วงทศวรรษที่ 1920 บ้านของคนจนทรุดโทรม
ตั้งกระทู้ใหม่