หน้าแรก ตรวจหวย โปรโมชั่น เว็บบอร์ด ควิซ การเงิน Pic Post
 
Page หาเพื่อน Chat หาเพื่อน Line หาเพื่อน Skype
 
อัลบั้ม แต่งรูป คำคม Glitter สเปซ ไดอารี่
 
เกมถอดรหัสภาพ เกม วิดีโอ
 
คำนวณ การเงิน ราคา BitCoin/Crypto
 
ติดต่อเว็บไซต์ลงโฆษณาลงข่าวประชาสัมพันธ์แจ้งเนื้อหาไม่เหมาะสมเงื่อนไขการให้บริการ
 
Login เข้าสู่ระบบ สมัครสมาชิก
 
เว็บบอร์ด บอร์ดต่างๆค้นหาตั้งกระทู้

ราคาของนายหน้าและผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน

ราคาของนายหน้าและผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน

  AREA แถลง ฉบับที่ 446/2565: วันพุธที่ 22 มิถุนายน 2565

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส  

            ราคาของนายหน้า และราคาของผู้ประเมินค่าทรัพย์สินมีความเหมือนหรือแตกต่างกันอย่างไร เราจะเข้าใจราคาและมูลค่าอย่างไร

            ปกติในตอนขาย นายหน้ามักอยากได้ราคาสูงๆ เพื่อขายให้ได้กำไรงามๆ จะได้ค่านายหน้ามากๆ  ส่วนผู้ประเมินค่าทรัพย์สินหลายรายก็พยายามประเมินต่ำๆ จะได้แบกรับภาระความเสี่ยงที่อาจประเมินผิดๆ ได้น้อยลง ความจริงเป็นอย่างไร  ความจริงก็คือ ราคาเป็นตัวเลขที่จับต้องได้ว่ามีการว่ากัน มีการซื้อขายกันจริงๆ แต่ราคาอาจแตกต่างจากมูลค่าในแง่ที่เป็นราคาของผู้ซื้อ ราคาของผู้ขาย ราคาตลาดที่แท้จริงอยู่ที่ประโยชน์ใช้สอยที่คุ้มค่าที่สุดและมีราคาตลาดที่เป็นประจักษ์พยานรองรับด้วย

 

            ปกติราคาของห้องชุด ก็ขึ้นอยู่กับความสูง เช่น ห้องชุดชั้นสูงๆ ก็มักมีราคาขายที่สูงกว่าห้องชุดที่อยู่ชั้นเตี้ยๆ ลงมา อันเนื่องมาจากวิวไม่ดี สู้ชั้นสูงๆ ไม่ได้  แต่ก็มีนายหน้าบางรายบอกว่า บางครั้งห้องชุดที่อยู่ชั้นสูงๆ กลับขายได้ในราคาที่ต่ำกว่าชั้นเตี้ยๆ หรือพอๆ กับราคาห้องชุดในชั้นเตี้ยๆ เสียอีก  นัยหนึ่งเป็นการ “หักปากกาเซียน” ว่าอยู่ชั้นสูงๆ ใช่ว่าจะขายได้ในราคาสูงกว่าเสมอไป

            กรณีข้างต้นก็เกิดขึ้นได้จริง โดยเฉพาะในกรณีของผู้ที่จำเป็นต้องขาย ร้อนเงิน จึงยอมขายในราคาต่ำกว่าความเป็นจริง และการตั้งราคาที่ต่ำกว่าที่ควรจะเป็นนี้จึงทำให้ห้องชุดนั้นๆ สามารถขายออกได้  แต่ราคาที่มีการซื้อขายจริงนั้น เป็นราคาพิเศษ เป็นราคาเฉพาะที่ “ผ่าเหล่าผ่ากอ” หรือเป็น Outliers ซึ่งถือเป็นค่าผิดปกติที่เกิดขึ้นได้ และจึงทำให้ห้องชุดนั้นสามารถขายออกได้ง่ายกว่าทั่วไป

            ดังนั้นจึงไม่ใช่ว่าราคาของนายหน้าและราคาของผู้ประเมินแตกต่างกัน แต่เป็นกลยุทธ์ในการรีบขายบ้านที่ต้องลดราคาให้ผู้ซื้อตัดสินใจซื้อทันที แล้วทำไมผู้ซื้อต้องตัดสินใจซื้อเช่นนี้ สาเหตุสำคัญก็คือผู้ซื้อจะรู้สึกได้กำไรตั้งแต่ซื้อแล้ว เช่น ห้องชุดราคา 1 ล้านบาทลดเหลือ 8 แสนบาท  ถ้าในอีก 3 ปีข้างหน้าราคาไม่ขยับเลย ก็อย่างน้อยผู้ซื้อก็ได้กำไร 7.72% ต่อปีไปแล้ว ซึ่งถือว่าได้กำไร ตามสูตร

            = ((ราคาปกติ / ราคาลดพิเศษ)ถอดรูด 3) - 1

            = ((1/0.8)^(1/3))-1

            = 7.72%

            ปกติการเพิ่มขึ้นของราคาห้องชุดในแต่ละชั้น ผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินอาจกำหนดให้เพิ่มขึ้นชั้นละ 500 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งถือเป็นการเพิ่มขึ้นแบบบัญญัติไตรยางศ์ หรือ Rule of Three แต่หลังจากการซื้อขายไปแล้ว ในทางปฏิบัติในตลาดอาจแตกต่างกัน เช่น ชั้นล่างสุด ราคาอาจถูกสุดเพราะความปลอดภัย หรือวิวไม่สวย  แต่บางโครงการอาจแพงเพราะได้ที่ดินปลูกสวนหรือเข้าออกง่ายกว่า (โดยโครงการมีการรักษาความปลอดภัยดีเยี่ยม)

            ชั้นสูงขึ้นราคาก็อาจสูงขึ้นเรื่อยๆ จนถึงชั้นที่ไม่มีอาคารอื่นบัง ราคาก็อาจไม่เพิ่มขึ้นมากนัก  ชั้น Penthouse อาจมีราคาต่อตารางเมตรไม่แตกต่างจากชั้นบนๆ นัก เพราะมักมีขนาดใหญ่กว่า ราคาต่อตารางเมตรจึงถูกกว่า แต่บางโครงการที่พื้นหลังคาไม่ดี ชั้นบนสุดอาจร้อนก็ได้  และยิ่งบางโครงการที่อยู่ใกล้หรืออยู่ในชั้นที่ใกล้สวนหรือสิ่งอำนวยความสะดวก (สระว่ายน้ำ) ราคาก็อาจสูงเป็นพิเศษ (แต่บางคนก็ไม่ชอบเสียงดังเจี๊ยวจ๊าว เป็นต้น)

            กรณีนี้ยังเกิดขึ้นได้กับบ้านทั่วไป เช่น ในหมู่บ้านหนึ่ง ปกติทาวน์เฮาส์ขายกันในราคาห้องละ 3 ล้านบาท แต่ถ้ามีใครตั้งขายในราคา 2.4 ล้านบาท (ลดลง 20%) ก็น่าที่จะขายได้รวดเร็วกว่าทั่วไปมาก เว้นแต่ทาวน์เฮาส์หลังนั้นมีตำหนิพิเศษ เช่น มีคนเสียชีวิตแบบผิดปกติ เช่น ฆาตกรรม หรือมีสภาพทรุดโทรมเป็นพิเศษ  ในกรณีนั้น ราคาทาวน์เฮาส์ก็อาจต้องลดลงไปกว่านี้อีกจึงจะทำให้ทาวน์เฮาส์นั้นขายออกได้

            ในทางตรงกันข้าม ในการขายห้องชุดในโครงการอาคารชุดใหม่ๆ สักแห่งหนึ่ง ผู้ประกอบการก็อาจตั้งราคาแต่ละห้องชุดเท่ากันหมด ไม่สนใจว่าอยู่ชั้นไหน มุมไหน ทิศไหน เพื่อจูงใจให้คนรีบมาจองชั้นที่ดีที่สุดก่อน  และเมื่อคนแห่มาจองซื้อกันมากแล้ว คนที่มาทีหลัง เมื่อเห็นมีคนซื้อมากประกอบกับราคาไม่แพง ก็จะแห่ตามกันซื้อจนขาย (แทบ) หมดในเวลาอันสั้น  กลยุทธ์การขายแบบนี้จึงไม่สนใจราคาที่แตกต่างต่างกันตามชั้นเพราะถือเป็นประเด็นปลีกย่อยหยุมหยิมไป

            อย่างไรก็ตามการที่ราคาจะแตกต่างกันไปในแต่ละชั้นมากน้อยเพียงใด ก็มักขึ้นอยู่กับแต่ละตึกเอง เราจึงพึงวิเคราะห์เป็นรายตึกๆ ไป จะเหมารวมทั่วไปคงไม่ได้  ยิ่งห้องชุดที่หันไปในทิศทางที่แตกต่างกัน แถมยังมีปัจจัยด้านขนาดและรูปร่างของห้องชุดในชั้นเดียวกัน ก็ยิ่งต้องวิเคราะห์ให้ชัดเจนเป็นพิเศษ ดังนั้นแม้ว่าห้องชุดที่อยู่ชั้นสูง แต่หากมีขนาดใหญ่เกิน รูปร่างไม่ดี ทิศไม่สวย ราคาก็อาจแตกต่างกันไปได้เช่นกัน

            ราคาบ้านหรือห้องชุดที่เหมาะสมเป็นเท่าไหร่ ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินมืออาชีพจึงต้องวิเคราะห์ให้ละเอียดต่อไป

ขอบคุณเนื้อหา และสามารถติดตามเพิ่มเติมได้ที่: https://bit.ly/3Oe0lMw
⚠ แจ้งเนื้อหาไม่เหมาะสม 


โพสท์โดย: doctorsopon
เป็นกำลังใจให้เจ้าของกระทู้โดยการ VOTE และ SHARE
15 VOTES (5/5 จาก 3 คน)
VOTED: nj009, iwootjung, Sarasin Santayasuk
กระทู้ที่มีคอมเม้นต์ล่าสุด
หนุ่มบีบนมแฟนกลางถนน
Hot Topic ที่น่าสนใจอื่นๆ
สมาร์ทโฟนที่มีอายุการใช้งานแบตเตอรี่นาน 55 วันชาวโซเชียลอือฮาหล่อมากลูก!ลูกชายร้านขายน้ำขอโทษที่สื่อสารผิดพลาดโรงเรียนทำถูกแล้ว(แค่อยากบอกร้านจะปิดไม่ขายในโรงเรียนแล้วเท่านั้นเอง)รวมภาพเรียกรอยยิ้มประจำวันนี้ วันอาทิตย์ที่เป็นวันพักผ่อนสบายๆ และแดดจ้ามากๆกรุงเทพกำลังเปี๋ยนไป๋!! ไม่เคยเห็น เขตหลักสี่คึกคักแบบนี้มาก่อน ข้าราชการดูกระตือรือล้นสร้างผลงาน สนใจเข้าถึงประชาชนลูกหัวจะปวด! พ่อแม่มาส่งเข้าหอพัก เต้นสู้รุ่นพี่สุดตัว งานนี้ลูกได้แต่ยืนดูที่เหลือเป็นไร่!!แต่จอดต้องยอมใจรัฐบาลศรีลังกากล่าว "เชื้อเพลิงหมดประเทศแล้ว!!"ด่วน!!! แจ็กสัน หวัง ออกแถลงการณ์ไม่มีตั๋วกินข้าวฟรีแลนของอร่อยที่ห้ามกิน!!สัตว์คุ้มครองเจอจับปรับ (แลนกับเ...้ยต่างกันอย่างไรมีคำตอบ)ลูกชาย พูดแล้ว ปมร้านน้ำในโรงเรียน หลังปิดตำนาน 30 ปีนิด้าโพล เปิดผลสำรวจทางการเมือง "อุ๊งอิ๊ง" ขึ้นอันดับ 1 อันดับ 2ยังหาคนเหมาะสมไม่ได้ อันดับ 3 พิธา ส่วนบิ๊กตู่อยู่อันดับ 4‘วินิจ’ฮึ่ม แจงปมดราม่าศึกแดงเดือดในไทย "ขอน้อมรับผิดแต่เพียงผู้เดียว" ยันขอจัดงานให้ดีที่สุดลิ้นไก่มีไว้ทำอะไร เเล้วทำไมถึงเรียกลิ้นไก่ทั้ง ๆ ที่มันอยู่ในลิ้นคน?
กระทู้อื่นๆในบอร์ด สาระ เกร็ดน่ารู้
ช็อตเด็ดสัตว์โลก : ไอ้ไก่โต้งข้างบ้านมันเปรี้ยว ขอฟิตร่างกายเสียหน่อย เดี๋ยวพิราบอย่างเรา จะไปล่อแข้งกับมันเอง....มาทำความรู้จักกัน กับเจ้า Mosasaur ราชากิ้งก่ายักษ์ แห่งท้องทะเลสมาร์ทโฟนที่มีอายุการใช้งานแบตเตอรี่นาน 55 วันภาพถ่ายในวัยเด็กในปี 1990 ชีวิตไร้กังวลและยิ้มแย้ม
ตั้งกระทู้ใหม่