หน้าแรก ตรวจหวย โปรโมชั่น เว็บบอร์ด ควิซ การเงิน Pic Post
 
Page หาเพื่อน Chat หาเพื่อน Line หาเพื่อน Skype
 
อัลบั้ม แต่งรูป คำคม Glitter สเปซ ไดอารี่
 
เกมถอดรหัสภาพ เกม วิดีโอ
 
คำนวณ การเงิน ราคา BitCoin/Crypto
 
ติดต่อเว็บไซต์ลงโฆษณาลงข่าวประชาสัมพันธ์แจ้งเนื้อหาไม่เหมาะสมเงื่อนไขการให้บริการ
 
Login เข้าสู่ระบบ สมัครสมาชิก
 
เว็บบอร์ด บอร์ดต่างๆค้นหาตั้งกระทู้

รถไฟฟ้าสายสีส้ม ความหวังของคนกรุงซีกตะวันออก

รถไฟฟ้าสายสีส้ม ความหวังของคนกรุงซีกตะวันออก

  AREA แถลง ฉบับที่ 78/2565: วันศุกร์ที่ 28 มกราคม 2565

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส  

            รถไฟฟ้าสายสีส้มนี้กำลังจะแล้วเสร็จ เป็นสายที่ดีมากที่สุดสายหนึ่งเพราะเป็นสายที่วิ่งเข้าเมืองโดยตรง การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้านี้จะเพิ่มขึ้นมาก และจะทำให้เมืองขยายไปทางตะวันออกยิ่งขึ้น

            รถไฟฟ้าสายนี้เป็นระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนขนาดใหญ่ (Heavy Rail) มีระยะทางรวมทั้งสิ้น 39.8 กิโลเมตร แบ่งออกเป็น 2 ส่วน ได้แก่ ส่วนตะวันตก เรียกว่า ช่วงตลิ่งชัน – ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย และส่วนตะวันออก เรียกว่า ช่วงศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย – มีนบุรี (สุวินทวงศ์) โดยเมื่อวันที่ 9 มีนาคม 2553 คณะรัฐมนตรีได้มีมติเห็นชอบแผนแม่บทระบบขนส่งมวลชนทางรางในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล โดยมีโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม ช่วงตลิ่งชัน – มีนบุรี

 

            ต่อมาเมื่อวันที่ 11 มกราคม 2554 คณะรัฐมนตรีได้มีมติอนุมัติให้การจ้างที่ปรึกษาดำเนินงานโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม ช่วงตลิ่งชัน – ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย และช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ – มีนบุรี ซึ่งต่อมาคณะรัฐมนตรีได้รับความเห็นชอบตามมติคณะรัฐมนตรีเมื่อวันที่ 9 เมษายน 2559 ให้ดำเนินงานก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม ช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ– มีนบุรี (สุวินทวงศ์) ก่อน แต่ในช่วงตลิ่งชัน – ศูนย์วัฒนธรรมฯ ที่ควรจะก่อสร้างเป็นอย่างมากเพราะเข้าสู่ใจกลางเมืองโดยตรงกลับชะลอไปก่อน นับว่าน่าเสียดายเป็นอย่างยิ่ง

            สำหรับภาพรวมความก้าวหน้าของการก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้มจากการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย ณ สิ้นเดือนพฤศจิกายน 2564 ปรากฏว่าคืบหน้าไปแล้ว 88.46% โดยแยกเป็นความก้าวหน้าในรายละเอียดของโครงสร้างสถานี ดังนี้:

            OR13 : สถานี ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย เสร็จแล้ว 99.83%
            OR14 : สถานี รฟม. เสร็จแล้ว 99.11%
            OR15 : สถานี วัดพระราม 9 เสร็จแล้ว 99.53%
            OR16 : สถานี รามคำแหง 12 เสร็จแล้ว 88.76%
            OR17 : สถานี รามคำแหง เสร็จแล้ว 90.87%
            OR18 : สถานี กกท. เสร็จแล้ว 91.52%
            OR19 : สถานี รามคำแหง 34 เสร็จแล้ว 88.29%
            OR20 : สถานี แยกลำสาลี เสร็จแล้ว 74.86%
            OR21 : สถานี ศรีบูรพา เสร็จแล้ว 76.68%
            OR22 : สถานี คลองบ้านม้า เสร็จแล้ว 80.05%
            OR23 : สถานี สัมมากร เสร็จแล้ว 58.19%
            OR24 : สถานี น้อมเกล้า เสร็จแล้ว 71.79%
            OR25 : สถานี ราษฎร์พัฒนา เสร็จแล้ว 56.80%
            OR26 : สถานี มีนพัฒนา เสร็จแล้ว 69.33%
            OR27 : สถานี เคหะรามคำแหง เสร็จแล้ว 76.03%
            OR28 : สถานี มีนบุรี เสร็จแล้ว 64.96%
            OR29 : สถานี แยกร่มเกล้า เสร็จแล้ว 73.34%

            ส่วนความก้าวหน้างานโครงสร้างศูนย์ซ่อมบำรุงรถไฟฟ้าอยู่ที่ 97.49% และความก้าวหน้างานโครงสร้างอาคารจอดแล้วจร อยู่ที่ 30.67% คาดว่าภายในปี 2565 คงแล้วเสร็จได้ทั้งหมดและเปิดการเดินรถได้

            ที่น่าเสียดายอย่างหนึ่งสำหรับการสร้างรถไฟฟ้าสายนี้ก็คือ การก่อสร้างรถไฟฟ้าสายนี้ควรสร้างในคลองแสนแสบ โดยอาจสร้างเป็นแบบใต้ดิน หรือบนดินก็ได้ ซึ่งน่าจะเกิดผลกระทบน้อยกว่าการก่อสร้างบนถนนรามคำแหง และสามารถสร้างให้เกิดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมน้อยกว่าการสร้างบนถนน  ในต่างประเทศมีตัวอย่างรถไฟฟ้าที่สร้างเหนือคลอง เช่น  โครงการ Wuppertal Suspension Railway ซึ่งสร้างในเมือง Wuppertal ประเทศเยอรมนี โดยเป็นรถไฟฟ้าแบบแขวน

            ในแง่ของที่อยู่อาศัยพบว่า มีการเปิดตัวโครงการในปี 2564 ตามการคาดการณ์ของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (area.co.th) จะมีทั้งหมด 2,954 หน่วย รวมมูลค่าการพัฒนา 7,990 ล้านบาท มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยคือ 2.705 ล้านบาท โดยส่วนมากจะเป็นห้องชุดราคา 2-3 ล้านบาท จำนวน 2,180 หน่วย และห้องชุดราคา 3-5 ล้านบาทอีก 774 หน่วย  สำหรับการขายในช่วงที่ผ่านมา ยังค่อนข้างน้อย คือขายได้ 910 หน่วย และส่วนมาก 2,044 หน่วยยังรอผู้ซื้ออยู่  แสดงว่าในปี 2564 การเปิดตัวโครงการไม่คึกคักนัก และการขายก็ค่อนข้างชะลอทั้งที่การก่อสร้างรถไฟฟ้ามีความคืบหน้าไปมากแล้ว


            ในพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้านี้มีโครงการบ้านเดี่ยวราคาตั้งแต่ 10 ล้านขึ้นไป เปิดขึ้นมาจำนวนหนึ่งเหมือนกัน แต่ยังถือว่าน้อยมาก ไม่เกิน 40 หน่วย  สินค้าส่วนใหญ่ที่เปิดตัวจึงเน้นห้องชุด และคาดว่าห้องชุดเหล่านี้เป็นห้องชุดที่สำหรับการซื้อเพื่อการลงทุนหรือการเก็งกำไรตามแนวรถไฟฟ้าประมาณ 30% เพราะอสังหาริมทรัพย์ตามเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มนี้มีโอกาสเติบโตดี ที่เหลืออีก 70% คงเป็นผู้ซื้อกลุ่มที่เป็นผู้ใช้สอยเอง

            ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ประมาณการว่าในขณะนี้ในพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีส้ม ยังมีหน่วยขายรอผู้ซื้ออยู่ 13,356 หน่วย เท่ากับว่าอุปทานทั้งหมดขายไปได้แล้วประมาณ 30% รวมมูลค่าสินค้าที่ยังรอผู้ซื้ออยู่เป็นเงินรวมกัน 65,936 ล้านบาท จากการสำรวจโดยรวมของสินค้าที่อยู่อาศัยในพื้นที่คาดว่า ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 4.350 ล้านบาท ซึ่งพอๆ กับราคาที่อยู่อาศัยทั่วไปในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล

 

 

            สินค้าส่วนใหญ่ที่มีการพัฒนาในพื้นที่นี้เป็นห้องชุด โดยเป็นห้องชุดถึง 83% จากการพัฒนาทั้งหมด 44,986 หน่วย เป็นห้องชุดถึง 37,390 หน่วย ทั้งนี้ห้องชุดในตลาดขณะนี้ กลุ่มใหญ่ที่สุดเป็นห้องชุดในระดับราคา 2-3 ล้านบาท จำนวน 13,662 หน่วย หรือเท่ากับ 37% ของห้องชุดทั้งหมด  รองลงมาเป็นห้องชุดในระดับราคา 3-5  ล้านบาท จำนวน 8,707 หน่วย และห้องชุดราคา 1-2 ล้านบาท จำนวน 8,267 หน่วย  อย่างไรก็ตามก็ยังมีห้องชุดราคาแพงมากคือราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป แต่มีจำนวน 240 หน่วย ยังขายเหลืออยู่ 194 หน่วย ทั้งนี้ห้องชุดเหล่านี้มีราคาเฉลี่ยถึง 45 ล้านบาท ซึ่งเป็นสินค้าที่เป็นส่วนน้อยแต่มีมูลค่าสูงมาก  แม้ห้องชุดจะเป็นสินค้าส่วนใหญ่ แต่ก็ปรากฏว่าอัตราสินค้าที่เหลือรอการขายอยู่ไม่มากนัก โดยเฉลี่ยมีเพียง 22-31% ที่รอการขายอยู่เท่านั้น

            สินค้าที่มีการขายกันมากเป็นอันดับที่สองประมาณ 8% ก็คือ บ้านเดี่ยว ซึ่งมี 3,772 หน่วย ขายไปแล้ว 2,347 หน่วย และเหลือขายอยู่ 1,425 หน่วย หรือขายเหลืออยู่เพียง 38% เท่านั้น  บ้านเดี่ยวเหล่านี้มีราคารวมค่อนข้างสูงคือ 40,838 ล้านบาท ขายไปแล้ว 24,681 ล้านบาท ยังรอขายอยู่รวมมูลค่า 16,158 ล้านบาท โดยเฉลี่ยบ้านเดี่ยวหลังหนึ่งมีมูลค่า 10.827 ล้านบาท จึงนับว่าที่อยู่อาศัยในพื้นที่นี้เน้นระดับคุณภาพที่มีราคาสูง  โดยบ้านเดี่ยวกลุ่มใหญ่ที่สุดราคา 5-10 ล้านบาท

            ส่วนอันดับที่ 3 ก็คือทาวน์เฮาส์ ที่มีอยู่ 3,053 หน่วย หรือราว 7% ของทั้งหมด และขายไปแล้ว 2,152 หน่วย เหลืออยู่เพียง 901 หน่วย หรือเหลืออยู่ 30%  ทั้งนี้การพัฒนาทาวน์เฮาส์มีมูลค่ารวมกัน 13,949 ล้านบาท ขายไปแล้ว 9,771 ล้านบาท ยังเหลืออยู่ 4,176 ล้านบาท  ราคาเฉลี่ยของทาวน์เฮาส์ในพื้นที่นี้เป็นเงิน 4.569 ล้านบาท นับว่าเป็นทาวน์เฮาส์ในระดับราคาค่อนข้างสูง  ทั้งนี้เพราะทาวน์เฮาส์กลุ่มใหญ่ที่สุดพัฒนาในราคา 3-5 ล้านบาท เป็นสำคัญ และกลุ่มใหญ่อีกกลุ่มหนึ่งพัฒนาในราคา 5-10 ล้านบาท

            ในอนาคตคาดว่าการพัฒนาส่วนใหญ่ก็คงยังเน้นเป็นห้องชุดในระดับราคา 2-5 ล้านบาทเป็นหลักทั้งนี้คงเกาะไปตามแนวรถไฟฟ้าเป็นสำคัญ และยังมีกำลังในการเก็งกำไรอยู่พอสมควร เพราะรถไฟฟ้าสายนี้ เป็นสายที่วิ่งเข้าเมืองโดยตรง แตกต่างจากสายสีเหลือง และสายสีชมพูที่วิ่งระหว่างพื้นที่เขตต่อเมือง และเขตชานเมือง  การพัฒนาโครงการอาคารชุดจะเกิดขึ้นต่อเนื่องเพราะการเดินทางที่สะดวกขึ้นจากรถไฟฟ้าสายสีส้มนี้ ส่วนการพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบก็คงจะอยู่ห่างออกจากแนวรถไฟฟ้า

            ในด้านการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีส้มนี้ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งได้จัดทำการศึกษาการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าแต่ละสายมาตั้งแต่ต้น รวมทั้งราคาที่ดินทั่วเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลพบว่า ราคาที่ดินตามราคาตลาดที่แพงที่สุดอยู่ที่สถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย ซึ่งมีราคาตารางวาละประมาณ 960,000 บาท โดยเพิ่มขึ้นจากปี 2563 เป็นประมาณ 6% ทั้งนี้เพราะในบริเวณมีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างเข้มข้นอยู่แล้ว ราคาจึงสูงมากเมื่อเทียบกับบริเวณอื่นๆ


            รถไฟฟ้าสายสีส้มนี้ทำให้ราคาที่ดินตามริมถนนพระรามที่ 9 เพิ่มสูงขึ้นเป็นอย่างมาก เพราะมีการปรับเปลี่ยนเส้นทางให้ผ่านถนนสายนี้ ดังนั้น ราคาที่ดินที่สถานี รฟม. และสถานีประดิษฐมนูธรรม จึงค่อนข้างสูง คือเป็นราคาตลาดประมาณ 550,000 บาทต่อตารางวา หรือถือได้ว่าเพิ่มขึ้นถึง 13% ในช่วง 1 ปีที่ผ่านมา  ต่อไปในอนาคตถนนพระรามที่ 9 จะมีศักยภาพรุดหน้าตามถนนรัชดาภิเษกช่วงอโศก-ห้วยขวาง เพราะการเกิดขึ้นของรถไฟฟ้าสายสีส้มนี้เอง

            หลังจากนั้น ราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าและสถานีต่างๆ บนถนนรามคำแหงช่วงต้นถึงแยกลำสาลี จะมีราคาใกล้เคียงกัน โดย สถานีรามคำแหง 12 สถานีรามคำแหง สถานี ททท. สถานีหัวหมาก และสถานีลำสาลี จะมีราคาตารางวาละ  350,000 บาท ซึ่งเพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้า (2563) ประมาณ 11% รถไฟฟ้าสายนี้ทำให้การพัฒนาในเชิงพาณิชย์ตามแนวถนนรามคำแหงเติบโตขึ้นเป็นอย่างมาก  สมควรที่รัฐบาลจะใช้เป็นกรณีศึกษาการเก็บภาษีการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินเพราะการสร้างรถไฟฟ้าเป็นอย่างยิ่ง

            ส่วนในช่วงสถานีศรีบรูพา สถานีคลองบ้านม้า และสถานีสัมมากรจะมีราคาที่ดินพอๆ กันคือตารางวาละ 220,000 บาท  ส่วนในช่วงถัดไปคือ สถานีน้อมเกล้า สถานีราษฎร์พัฒนา สถานีมีนพัฒนา และสถานีเคหะรามคำแหง จะมีราคาพอๆ กันคือ 150,000 – 160,000  บาทต่อตารางวาเพราะอยู่ห่างออกไป  ส่วนสถานีมีนบุรี ซึ่งเป็นช่วงใจกลางความเจริญในเขตมีนบุรีมีราคาเพิ่มขึ้นเป็น 180,000 บาทต่อตารางวา หรือเพิ่มขึ้น 11%  ส่วนสถานีสุวินทวงศ์ แม้ยังมีราคาต่ำกว่าคือ ราคาตารางวาละ 140,000 บาท แต่ก็มีอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาค่อนข้างสูงคือ 11% เช่นกัน

            ในอนาคตรัฐบาลควรแก้ไขผังเมืองในบริเวณตามแนวรถไฟฟ้าสายนี้ให้สามารถก่อสร้างอาคารชุดโดยมีสัดส่วนของพื้นที่ก่อสร้างต่อพื้นที่ดินหรือ Floor Area Ratio (FAR) สูงขึ้น โดยอาจให้สูงขึ้นถึง 10:1 ในบริเวณรอบสถานีรถไฟฟ้าระยะ 500-1,000 เมตร และมีการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพิ่มขึ้น รวมทั้งภาษีการเพิ่มขึ้นของราคาตามการนำความเจริญโดยรถไฟฟ้าสายสีส้มนี้ด้วย

ขอบคุณเนื้อหา และสามารถติดตามเพิ่มเติมได้ที่: https://bit.ly/3IHW3tr
⚠ แจ้งเนื้อหาไม่เหมาะสม 


โพสท์โดย: doctorsopon
เป็นกำลังใจให้เจ้าของกระทู้โดยการ VOTE และ SHARE
60 VOTES (5/5 จาก 12 คน)
VOTED: nuudaw, nj009, Thasanee Thima, iluhoo, น้องบอมอิอิ, NooTip, บอมแบมมาใหม่, น้องบอมสมศักดิ์ศรี, พาเรียว เพียวพราว, บอบอมยิ้มแย้ม, TREB, Sarasin Santayasuk
Hot Topic ที่น่าสนใจอื่นๆ
สับปะรด​ สับปะรด​ สับปะรดรถไฟฟ้าสายสีเหลืองเชื่อมรถไฟฟ้า 3 สาย พร้อมเปิดให้บริการภายในปี 65รวบหัวหน้า รปภ.หื่น 'ฉุดสาวร้านสะดวกซื้อ' ข่มขืนคาห้องน้ำ ยอมรับเคยจีบแต่ไม่ติด_ึงว่าอย่างไร_ีกระติก_ึงว่ามา⁉️ แม่ได้เห็นหมดแล้ว เผยสิ่งที่ แตงโม ทำทิ้งไว้ว้าว! บางจากลดราคาน้ำมัน 20 บาท เงื่อนไขอย่างไร เริ่มเมื่อไหร่ เข้ามาเช็คด่วนเรื่องราวของ"monkey island" เกาะลิงทดลองที่ไม่เหลืออาหารไว้บนเกาะในซานดิเอโก มังคุดจากไทยลูกละ 170 บาทยังไงเนี่ย หลังแฟนเพจ แตงโม โพสต์รูป ผู้ชายคนนี้ พร้อมแคปชั่นว่า …"เอเจนซี่" ของ "แอมเบอร์ เฮิร์ด" กล่าวว่า อาชีพของแอมเบอร์กำลังตกอยู่ในอันตราย และไม่มีใครต้องการจ้างเธออีกทนายตั้ม ษิทรา"โพสต์เผยสาเหตุเฟสบุ๊คแตงโมออกมาป่วน!สยอง! นั่งกินข้าวอยู่ 'น้ำเหลืองไหลลงมา' ตามผนังจนหยดลงพื้น พบห้องข้างบนตายเป็นศw!"ซากปลาวาฬหลังค่อม"การค้นพบสุดแปลกที่อยู่ในป่าด่วน!! เฟซบุ๊ก"แตงโม" ปลิวแล้ว‼️ ล่าสุดโผล่เคลื่อนไหวในไอจีพร้อมกับโพสต์ภาพนี้⁉️
กระทู้อื่นๆในบอร์ด บ้าน คอนโด ที่ดิน
มาแล้ว อัตราดอกเบี้ยบ้านอัปเดตเดือน พฤษภาคม 2565 มาดูกันว่าธนาคารไหน ให้ดอกเบี้ยต่ำสุดบ้านในฝันของใครหลาย ๆ คนแจกหนังสือ “วิพากษ์ผังเมือง8 ธุรกิจ Wellness บิ๊กอสังหาฯ ร่วมกับพันธมิตร งบลงทุนรวม 1.5 แสนล้านบาท
ตั้งกระทู้ใหม่