หน้าแรก ตรวจหวย โปรโมชั่น เว็บบอร์ด ควิซ การเงิน Pic Post
 
Page หาเพื่อน Chat หาเพื่อน Line หาเพื่อน Skype
 
อัลบั้ม แต่งรูป คำคม Glitter สเปซ ไดอารี่
 
เกมถอดรหัสภาพ เกม วิดีโอ
 
คำนวณ คำนวณค่างวดผ่อนรถ
 
ติดต่อเว็บไซต์ลงโฆษณาลงข่าวประชาสัมพันธ์แจ้งเนื้อหาไม่เหมาะสมเงื่อนไขการให้บริการ
 
Login เข้าสู่ระบบ สมัครสมาชิก
 
เว็บบอร์ด บอร์ดต่างๆค้นหาสร้างบอร์ด ตั้งกระทู้ใหม่

ทำไมราคาที่ดินในซอย ถึงถูกกว่าราคาที่ดินติดถนนใหญ่มาก?

หลายคนสงสัยว่าทำไมที่ดินอยู่ใกล้กัน แค่ถนนกว้างไม่เท่ากันไม่กี่เมตรถึงขายที่ดินได้ในราคาที่ต่างกันนัก? โดยเฉพาะที่ดินในซอยที่ราคาจะถูกกว่าที่ดินติดถนนใหญ่มาก ๆ เป็นเพราะอะไร? เดี๋ยวเรามาดูกันชัด ๆ ถึงเหตุผล และตัวอย่างว่าที่ดินลักษณะเหมือนกัน ทำเลเดียวกัน แต่ถนนด้านหน้าที่ดินขนาดต่างกัน จะมีราคาที่ดินต่างกันขนาดไหน?

 

ราคาที่ดิน ขึ้นอยู่กับ ศักยภาพในการพัฒนา

ยิ่งสร้างอาคารได้ใหญ่ขึ้น มูลค่าโครงการสูงขึ้นก็ตั้งราคาที่ดินได้สูงขึ้น

 

สาเหตุที่ราคาที่ดินในซอย ถูกกว่าที่ดินติดถนนใหญ่มาก นั่นเป็นเพราะว่า ความกว้างถนนหน้าที่ดิน มีผลต่อศักยภาพในการพัฒนาอาคาร ถ้าถนนแคบกว่า 6 เมตรจะนำไปพัฒนาเป็นอาคารขนาดไม่เกิน 2000 ตร.ม. เท่านั้น ทำได้เพียงโครงการแนวราบ ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ทาวน์โฮม อาคารพานิชย์ โฮมออฟฟิศ เป็นต้น ถึงแม่ที่ดินจะอยู่ในทำเลดี พื้นที่สีผังเมืองที่มี FAR สูง แต่ก็ไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้มากนัก

อ่านเพิ่มเติม: สรุป! ถนนกว้างเท่านี้ สร้างอาคารได้ขนาดเท่าไหร่?

ส่วนที่ดินในซอยที่กว้างไม่ถึง 10 เมตร จะพัฒนาอาคารสูง อาคารขนาดใหญ่พิเศษไม่ได้ ก็จะพัฒนาได้เพียงอาคาร Low-rise สูงน้อยกว่า 23 เมตร พื้นที่ไม่เกิน 9,999 ตร.ม. หากไปเทียบกับที่ดินแปลงที่ติดถนนใหญ่กว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไปที่พัฒนาอาคารสูง และอาคารขนาดใหญ่พิเศษได้ จะมีพื้นที่อาคารน้อยกว่า พื้นที่ขายน้อยกว่า มูลค่าโครงการต่ำกว่า ทำให้ราคาที่ดินต่ำกว่านั่นเอง

คิดเหมือนเราเป็นแม่ค้าขายขนมเค้ก ถ้าจะขายขนมเค้กชิ้นละ 50 บาท เราก็จะยอมจ่ายเงินสูงกว่าสำหรับต้นทุนค่าเตาอบที่อบขนมได้ 500 ชิ้น/วัน มากกว่าเตาอบที่อบขนมได้เพียง 100 ชิ้น/วัน เพราะถ้าเราขายได้เยอะขึ้น ก็สามารถแบกรับต้นทุนที่สูงกว่าได้ ถ้าเทียบเป็นที่ดิน ถ้าที่ดินทำเลเดียวกัน นำไปพัฒนาเป็นคอนโดขายได้ราคาต่อตร.ม. พอ ๆ กัน ที่ดินที่สามารถนำไปพัฒนาคอนโดมิเนียมได้จำนวนห้องมากกว่า ก็จะขายได้ในราคาสูงกว่า เพราะ developer สามารถรับต้นทุนที่สูงขึ้นได้ หากคุ้มค่าต่อการลงทุน

 

หากถนนหน้าที่ดินกว้าง 5 เมตร, 6 เมตร, 10 เมตร ราคาที่ดินจะต่างกันขนาดไหน

ถ้ามีที่ดินขนาด 1.5 ไร่ รูปร่างเหมือนกัน อยู่ในทำเลพื้นที่สีผังเมืองสีแดง พ.5 (ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม) FAR 10:1 OSR 3% เหมือนกัน แต่มีทางเข้าออกสู่ถนนขนาดไม่เท่ากัน จะมีศักยภาพในการพัฒนาต่างกัน ทำให้ราคาที่ดินต่างกันมาก ถึงแม้แปลงที่ดินจะอยู่ใกล้กันก็ตาม

ในกรณีนี้ หากสร้างอาคารได้สูงสุดตาม FAR จะสร้างอาคารได้พื้นที่ 24,000 ตร.ม./แปลงที่ดิน แต่เมื่อดูศักยภาพคู่กับความกว้างถนนแล้ว บางแปลงอาจไม่สามารถสร้างอาคารได้เต็มศักยภาพของ FAR ได้ อาจต้องสร้างหลายอาคารในที่ดินแปลงเดียวกัน ส่วนจะสร้างได้กี่อาคารนั้นก็ต้องดูรูปร่างที่ดิน หน้ากว้างที่ดิน เพื่อกำหนดระยะห่างระหว่างอาคาร และระยะร่นอีกด้วย

จะเห็นว่าถ้าที่ดินติดถนนกว้างไม่ถึง 6 เมตรจะสร้างอาคารขนาดใหญ่ไม่ได้ ทำให้ไม่สามารถพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียม อะพาร์ตเมนต์ หรืออาคารที่ต้องการใช้พื้นที่มาก ๆ เพราะไม่สามารถใช้ประโยชน์ที่ดินได้สูงนัก จึงมีศักยภาพในการพัฒนาเป็นโครงการแนวราบ ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ทาวน์โฮม อาคารพานิชย์ โฮมออฟฟิศ เป็นต้น โดยจะพัฒนาได้กี่อาคารนั้นก็ขึ้นอยู่กับการวางผัง และการกำหนดระยะห่างระหว่างอาคารอีกด้วย อย่างไรก็ตามหากไม่ใช่โครงการ Hi-end ระดับราคาแพงมาก มูลค่าโครงการจะไม่สูงเท่ากับการพัฒนาคอนโดมิเนียม ทำให้ต้นทุนราคาที่ดินที่ developer จะซื้อเพื่อนำไปพัฒนาโครงการขายไม่สูงนักเมื่อเทียบกับที่ดินแปลงอื่น

ส่วนที่ดินติดถนนกว้างตั้งแต่ 6 แต่ไม่ถึง 10 เมตรก็สามารถพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียม หรือ อะพาร์ตเมนต์ได้ แต่เป็นได้เพียงอาคารสูงไม่เกิน 8 ชั้น (Low-rise) และ อาคารขนาดใหญ่ <10,000 ตร.ม. เพราะไม่สามารถพัฒนาอาคารสูง หรือ อาคารขนาดใหญ่ได้ ทีนี้ หากเรามาลองเทียบกันว่า ที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมเหมือนกัน ขนาดเท่ากัน ทำเลเดียวกัน แต่ติดถนนกว้างต่างกันคือ 6 เมตร และ 10 เมตร ตามลำดับ จะสามารถตั้งราคาขายที่ดินได้ต่างกันขนาดไหน? ด้วยวิธีการคำนวณต้นทุนราคาที่ดิน (Residual Method) โดยมีหลักการดังนี้

 

ราคาที่ดิน = มูลค่าโครงการ – ค่าใช้จ่าย – กำไรขั้นต้น

 

จะเห็นว่าที่ดินลักษณะเหมือนกัน ทำเลเดียวกัน แต่ถนนหน้าที่ดินกว้างต่างกัน ก็ทำให้ราคาที่ดินต่างกันได้มากถึง 2.47 เท่า เพราะที่ดินติดถนน 6 เมตร สร้างอาคารได้เพียง 9,999 ตร.ม. ในขณะที่ที่ดินติดถนนกว้าง 10 เมตร สามารถสร้างอาคารได้สูงสุดตามศักยภาพ FAR 10:1 คือ 24,000 ตร.ม. ทำให้มูลค่าโครงการต่างกันอย่างมาก เมื่อหักค่าใช้จ่ายต่าง ๆ และกำไรขั้นต้นแล้ว คงเหลือต้นทุนราคาที่ดินต่างกัน โดยแปลงที่ดินถนนกว้าง 6 เมตร มีต้นทุนราคาที่ดิน 206,645 บาท/ตร.วา ส่วนที่ดินแปลงที่ติดถนนกว้าง 10 เมตร มีต้นทุนราคาที่ดิน 510,000 บาท/ตร.วา ทั้งที่ตั้งราคาขายคอนโดเท่ากัน แต่ต้นทุนราคาที่ดินที่คำนวณออกมาได้ ซึ่งสามารถใช้ตั้งเป็นราคาขายที่ดินได้นั้นต่างกันเพราะพื้นที่อาคารที่ก่อสร้างได้ต่างกันนั่นเอง เพราะฉะนั้น ก่อนจะซื้อ-ขายที่ดิน ต้องวิเคราะห์ศักยภาพที่ดินให้ดี จึงจะสามารถตั้งราคาขายที่เหมาะสมได้

ดังนั้น หากมีคนถามว่าที่ดินอยู่ในทำเลเดียวกัน ทำไมราคาถึงไม่เท่ากัน ก็สามารถตอบได้ว่า ศักยภาพในการพัฒนาของที่ดินแต่ละแปลงไม่เท่ากัน ทำให้สามารถตั้งราคาขายได้ต่างกันนั่นเอง

หากคุณต้องการคำนวณต้นทุนราคาที่ดินตามตัวอย่างข้างต้น ก็ทำได้ไม่ยาก เพราะคุณสามารถใช้เครื่องมือคำนวณต้นทุนราคาที่ดิน ในเว็บไซต์ Feasy โปรแกรมวิเคราะห์การลงทุนอสังหาฯ ออนไลน์ เพียงเพิ่มข้อมูลที่ดินของคุณเข้าไป ก็สามารถ “สร้างแผนการลงทุน” เข้าถึงข้อมูลตลาดในพื้นที่ คู่แข่งและสถานที่สำคัญ รวมไปถึงคำนวณต้นทุนราคาที่ดินโดยมีข้อมูลมาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง ประกอบการตัดสินใจ

สมัครสมาชิก ทดลองใช้ฟรี ที่นี่ www.feasyonline.com/member/register
(แพคเกจฟรี สามารถวิเคราะห์ที่ดินได้ 1 แปลง เก็บข้อมูลไว้ตลอดไป)


Keywords: ราคาที่ดิน, ความกว้างถนน, ศักยภาพที่ดิน

ไม่พลาดข่าวสำคัญ แค่กดเป็นเพื่อน กับ LINE @FEASY

 #กฎหมายอสังหาฯ #ที่ดิน #ราคาที่ดิน

⚠ แจ้งเนื้อหาไม่เหมาะสม 


โพสท์โดย: nonshee10
เป็นกำลังใจให้เจ้าของกระทู้โดยการ VOTE และ SHARE
 
 
ชื่อ
ทำไมราคาที่ดินในซอย ถึงถูกกว่าราคาที่ดินติดถนนใหญ่มาก?
Hot Topic ที่น่าสนใจอื่นๆ
"พระม็อบ 3 นิ้ว" โอดเอกชัย ปะทะ เอกชัย! อีกฝ่ายยันนี่ก็ตัวจริง "สรุปแล้วฉันเป็นใครเนี่ย" เปิดวิดีโอคอลมีช็อก ด่ากลับอย่างรั่วเที่ยงก็พัก ฮากันครับราคาทองวันที่ 21 มกราคม 2564 พุ่งสูงมาก"แทค ภรัณยู" งานเข้า ชาวเน็ตเดือด!! เทียบ "ดาราเป็นโควิด VS คนทั่วไปเป็นโควิด"ยังจำได้มั้ย? "รุจ" รองหนึ่ง Mister asia 2012แฟชั่นล้ำๆยุคนี้ ทำไมหน้าตามันคุ้นๆ แปลกๆแม่เวียดนาม ร่ำไห้หนัก!! หอบลูกทำงานที่ไทย ไม่นึกว่าจะพามาตๅย ด้วยความประมาทของครู ซ้ำถูกร้อยเวรโกหก เรื่องไม่คืบ'วาดิม' เปิดตัวแฟนใหม่สวีทกันสุดๆ ชาวเน็ตเป็นงง แล้วซาร่ากับลูกล่ะ?เกิดเหตุระเบิดที่มาดริด เสียชีวิต 3 ราย5 วันเกิด เสือนอนกิน มีเงินกินใช้ตลอดปีลุ้นตัวโก่ง!! "บิ๊กปั๊ด" พูดมีนัย คดีน้องชมพู่ พบอาจมีเงิบกันทั้งประเทศ"กาละแมร์" โดนแซะ หลังให้กำลังใจ "มะตูม" ติดโควิด ลั่น!! "อาหารเสริม กาละแมร์ช่วยได้ค่ะ"
กระทู้อื่นๆในบอร์ด บ้าน คอนโด ที่ดิน
4 ขั้นตอน การออกแบบบ้าน ง่ายๆสำหรับมือใหม่อยากเป็นนายหน้าขายบ้าน ขายคอนโด เริ่มต้นอย่างไร ตอบทุกคำถามที่นี่ !2021 Travel Trends เทรนด์การท่องเที่ยวยุคใหม่จะไม่เหมือนเดิมอีกแล้วคอนโดรัชดา-ลาดพร้าว ทำเลที่ยังบูมอย่างต่อเนื่องจากอดีตถึงปัจจุบัน
ตั้งกระทู้ใหม่