หน้าแรก ตรวจหวย โปรโมชั่น เว็บบอร์ด ควิซ Pic Post
 
Page หาเพื่อน Chat หาเพื่อน Line หาเพื่อน Skype
 
อัลบั้ม แต่งรูป คำคม Glitter สเปซ ไดอารี่
 
เกมถอดรหัสภาพ เกม วิดีโอ
 
คำนวณ
 
ติดต่อเว็บไซต์ลงโฆษณาลงข่าวประชาสัมพันธ์แจ้งเนื้อหาไม่เหมาะสมเงื่อนไขการให้บริการ
 
Login เข้าสู่ระบบ สมัครสมาชิก
 
เว็บบอร์ด บอร์ดต่างๆค้นหาสร้างบอร์ด ตั้งกระทู้ใหม่

หลังโควิด: เครื่องบิน สนามบิน โรงแรม สนามกีฬา ราคาจะลด?

หลังโควิด-19 ราคาทรัพย์สินบางประเภทจะลดลงอย่างเด่นชัด แต่ไม่ต้องกลัว ราคาอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป ราคาไม่ลดลงหรอก มันแค่คำขู่ การโฆษณาชวนเชื่อ และการส่งเสริมการขายเท่านั้น

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) เชื่อว่าราคาทรัพย์สินหลายประเภทต้องลดลงอย่างแน่นอน เช่น เครื่องบินลำหนึ่งๆ ที่จอดทิ้งไว้เฉยๆ ราคาจะลดลงตามลำดับ  การประเมินค่าเครื่องบินนี้ ศูนย์ข้อมูลฯ เคยประเมินเครื่องบินให้กับสำนักงานการบินพลเรือนแห่งประเทศไทย รวมทั้งสนามบินบ่อฝ้ายที่อำเภอหัวหิน จังหวัดประจวบคีรีขันธ์

วิธีการประเมินค่าทรัพย์สินประเภทเครื่องบินก็ใช้วิธีการเปรียบเทียบตลาด โดยมีข้อมูลตลาดจากการสำรวจและซื้อข้อมูลจาก แหล่งข้อมูลที่เชื่อถือได้ในระดับนานาชาติ แผนการประเมินในรายละเอียด และแหล่งที่มาของข้อมูลจะเปิดเผยเมื่อได้รับการว่าจ้าง โดยที่ผู้เขียนเป็นนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์สากลและสมาชิก RICS และ IAAO ซึ่งเป็นสมาคมนานาชาติด้านประเมินค่าทรัพย์สิน จึงมีเครือข่ายที่สามารถหาข้อมูลได้  ถ้าไม่มีแหล่งข้อมูลที่เชื่อถือได้ การประเมินค่าก็จะเป็นไปได้ยาก

แต่ในเบื้องต้น หากเราพิจารณาว่าอุตสาหกรรมการบินลดลงเหลือเพียง 20% ในระยะเวลา 2 ปีนับจากนี้  ในขณะที่ต้นทุนในการดำเนินการมีมากขึ้นทุกวันอย่างต่อเนื่อง  มูลค่าของเครื่องบินก็จะลดลงตามลำดับ  อย่างหนึ่งที่พึงรู้ก็คือเครื่องบินพาณิชย์ลำใหญ่ๆ อย่างแอร์บัสลำหนึ่งจะมีอายุขัยประมาณ 25 ปี  แต่สำหรับสายการบินชั้นดีก็คงไม่ใช้งานนานขนาดนั้น ราคาซากก่อนหมดอายุขัยก็คงน้อยลงตามลำดับเช่นกัน

โควิดทำให้การ “บินว่อน” แบบสมัยก่อนสะดุดหยุดลง ต้นทุนการบินจะสูงขึ้น ระยะเวลาในการใช้เตรียมตัวก่อนและหลังบินก็จะมากขึ้นอีก  ส่งผลต่อเนื่องกับสนามบินทั่วโลก  สนามบินร้างที่พบเห็นหลายแห่งในสหรัฐอเมริกา ในประเทศจีนที่ใช้งานน้อยกว่าปกติ ก็คงยิ่งแทบจะไม่มีผู้ใช้สอย  มูลค่าของสนามบินจะมีต่ำมาก แต่ต้นทุนค่าก่อสร้างจะสูงกว่าสนามบิน ดังนั้นเราจะเอาต้นทุนมาเป็นมูลค่าก็คงไม่ได้

ที่เกี่ยวเนื่องกันก็คือโรงแรม แม้ในปัจจุบันจะมีประกาศขายมากมาย แต่ก็คงขายได้ไม่มากนัก สำหรับการประเมินก็คงต้องใช้วิธีการแปลงรายได้เป็นมูลค่าในการซื้อขาย เป็นต้น  กรณีตัวอย่างหนึ่งก็คือ เมื่อเร็วๆ นี้ มีกรณีโรงแรมมิราเคิล แกรนด์ คอนเวนชัน ที่ผู้บริหารออกมาบอกว่าสูญรายได้เดือนละ 200 ล้าน แต่เป็นรายได้รวมของ 5 บริษัท เฉพาะตัวโรงแรมแห่งนี้เอง อาจสมมติเป็นเงิน 100 ล้านบาทต่อเดือน ถ้าสมมติว่าข้อมูลนี้เป็นจริง เราก็อาจตั้งสมมติฐานว่า รายได้สุทธิหลังหักค่าใช้จ่ายแล้วอาจเป็น 30% หรือ 30 ล้านบาท (แต่กรณีนี้อาจจะมากกว่านี้เพราะเป็นโรงแรมสำหรับจัดประชุมเป็นสำคัญ)

ในการประเมินค่าโรงแรมอาจพิจารณาจากอัตราผลตอบแทนในการลงทุน (Capitalization Rate) ซึ่งมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย กำหนดไว้ที่ประมาณ 6-8% ในกรณีโรงแรม 4-5 ดาว ดังนั้นในกรณีนี้จึงสมมติคร่าวๆ เป็น 7%  หากรายได้สุทธิ (ก่อนหักดอกเบี้ย/ภาษี) ของโรงแรมมิราเคิลฯ เป็นเงินเดือนละ 30 ล้านบาท หรือปีละ 360 ล้านบาท  มูลค่าของโรงแรมจึงเป็นเงิน 5,143 ล้านบาท (รายได้สุทธิหารด้วยอัตราผลตอบแทน คือ 360 ล้านหารด้วย 7%)

ในกรณีปกติที่เจ้าของโรงแรมไม่เดือดร้อน ก็คงไม่คิดขาย เพราะนอกจากว่าโรงแรมนี้จะสร้างรายได้ให้แล้ว ยังมีมูลค่าเพิ่มขึ้นในแต่ละปี และเป็นเกียรติและศักดิ์ศรีของเจ้าของโรงแรมด้วย  ในกรณีจะขายจริง ผู้ขายอาจจะเรียกราคาเพิ่มขึ้นอีก 20% เป็น 6,172 ล้านบาท  หากสมมติฐานในกรณีเลวร้ายที่รายได้หายไปเป็นเวลา 2 ปี ณ อัตราดอกเบี้ย 6% ต่อปี ก็เท่ากับมูลค่าเหลือ 4,577 ล้านบาท (5,143*(1/(1+6%)^2)) จะเห็นได้ว่ามูลค่าอาจจะลดลงไปประมาณ 11% เหลือ 89% ของมูลค่าปกติ  แต่ผู้ซื้ออาจบอกว่าอาจมีความเสี่ยงที่สถานการณ์จะแย่ต่อไปเป็นเวลา 4 ปีแทน 2 ปี ก็จะทำให้มูลค่าหดหายไป ทำให้มูลค่าอาจเหลือเพียง 4,074 ล้านบาท (5,143*(1/(1+6%)^4)) ซึ่งทำให้มูลค่าลดลงเหลือเพียง 79% ของมูลค่าตลาด

อย่างไรก็ตามราคาซื้อขายจริงก็คงขึ้นอยู่กับ “กำลังภายใน” ของแต่ละฝ่าย ทั้งผู้ซื้อ ผู้ขาย สถาบันการเงินที่เกี่ยวข้อง อนาคตของตลาดการท่องเทียวในประเทศ ตลอดจนอนาคตของการจัดอบรมสัมมนา ฯลฯ  แต่อย่างหนึ่งที่จะเห็นได้ก็คือ ราคาซื้อขายจริง คงไม่น่าจะบวก/ลบ 20% ของมูลค่าตลาด  แต่ถ้าเทียบกับราคาเรียกขายที่อาจสูงถึง 6,172 ล้านบาท ราคาที่ประสงค์จะซื้ออาจต่ำกว่าถึง 34% เลยทีเดียว

ในกรณีที่ๆ เป็นชุมนุมชนอย่างสนามกีฬา ราคาจะลดลงบ้างไหม เพราะการรวมตัวของประชาชนจำนวนมากมายอาจก่อให้เกิดการแพร่ของเชื้อโรคได้  บรรดาสนามกีฬาฟุตบอลในประเทศอังกฤษ ราคาจะตกต่ำลงหรือไม่อย่างไร  โดยเฉพาะในช่วงโควิดสนามกีฬาก็คงไม่ได้รับการใช้งาน สนามบินหลายแห่ง อย่างสนามบินดอร์ตมุนด์ ก็แปลงสภาพเป็นโรงพยาบาลสนามไป  ดังนั้นก็คงต้องใช้เวลาประมาณ 2 ปีจึงจะทำให้พฤติกรรมการแออัดกันในสนามกีฬากลับมาใหม่

ผู้เขียนและคณะมีประสบการณ์ในการประเมินค่าสนามกีฬาสมโภชเชียงใหม่ 700 ปี ซึ่งเป็นสนามกีฬาขนาดใหญ่ ต่อไปก็ยังจะมีสนามกีฬาขนาดใหญ่อีกหลายแห่งที่จะเกิดขึ้น  สิ่งเหล่านี้จะตอบโจทย์การใช้ในอนาคตหรือไม่ การคาดการณ์จำนวนผู้ใช้บริการจะเปลี่ยนแปลงไปหรือไม่  ค่าความเสี่ยง (Risk Premium) จะมีมากขึ้นหรือไม่อย่างไร เป็นสิ่งที่นักวิจัยหรือผู้ประเมินค่าทรัพย์สินต้องพิจารณาให้ดีก่อนที่จะประเมินค่าในอนาคต

บ้างก็บอกว่าแม้แต่ห้องชุดพักอาศัยก็คงได้รับความนิยมน้อยลงไปเพราะโควิด 19 มีบางคนย้ายออกจากห้องชุดในเมืองจริงเพราะไม่ต้องการสัมผัสลิฟท์ หรือใช้สาธารณูปโภค สาธารณูปการร่วมกับบุคคลอื่น บางคนถึงขนาดย้ายออกไปอยู่ชั่วคราวแถวเขาใหญ่ หรือตามริมทะเล เพื่อเปลี่ยนบรรยากาศให้ดูเบาบางลง ซึ่งก็เคยเกิดขึ้นแล้วในช่วงเกิดน้ำท่วมใหญ่ปี 2554 ที่บางคนย้ายไปอยู่ที่อื่นถึง 3 เดือนในช่วงดังกล่าว  แต่ปรากฏการณ์นี้เกิดขึ้นเฉพาะกับผู้มีรายได้สูง

ตั้งแต่มีโควิด-19 โครงการอาคารชุดต่างๆ ก็มีมาตรการป้องกันที่ได้ผลดี  การอยู่อาศัยในโครงการอาคารชุด แม้มีความหนาแน่น (High Density) แต่ไม่ได้มีความแออัด (Overcrowdedness) เพราะมีความเป็นส่วนตัวสูง มีผนังที่กันเสียงและกันเชื้อโรคได้เป็นอย่างดี  ตั้งแต่มีโควิด-19 มาก็ไม่พบว่าผู้ติดเชื้อที่มีอยู่ในโครงการอาคารชุดไม่กี่แห่งได้แพร่เชื้อเช่นเดียวกับกรณีโรคซาร์ส ในฮ่องกงในสมัยก่อนแต่อย่างใด  ดังนั้นกรณีนี้คงเป็นแค่คำโฆษณาชวนเชื่อของนักพัฒนาที่ดินบ้านแนวราบ เพื่อชิงส่วนแบ่งตลาดกับอาคารชุดเป็นสำคัญ

            โควิด-19 แม้จะส่งผลกระทบบ้าง แต่ไม่มากในระยะยาว และทรัพย์สินก็ยังอยู่ ไม่เหมือนสึนามิ แผ่นดินไหว พายุ ที่ทำลายทรัพย์สินลงไป  อย่าไปตกใจเกินเหตุ

ที่มา: https://marketeeronline.co/archives/99018

⚠ แจ้งเนื้อหาไม่เหมาะสม 


โพสท์โดย: doctorsopon
เป็นกำลังใจให้เจ้าของกระทู้โดยการ VOTE และ SHARE
25 VOTES (5/5 จาก 5 คน)
VOTED: Sarasin Santayasuk, iluhoo, Monthida Riabriang, อธิปบดี, ไทยเฉย
 
หลังโควิด: เครื่องบิน สนามบิน โรงแรม สนามกีฬา ราคาจะลด?
Hot Topic ที่น่าสนใจอื่นๆ
ถ้าไว้ผมยาวศอกหนึ่ง ผมที่ยาวเป็นศอกก็บังเพื่อนข้างหลัง.."ดร.วีระ รองปลัด ศธ." กล่าวพร้อมทำท่า!กู้ที่ไหนไม่ผ่าน รีบด่วน ยืมเงินผ่านทางไลน์ อนุมัติทันที ไม่ต้องส่งเอกสาร 1 นาที เงินเข้าแล้ววินาทีช๊อค! สาวไทยเล่น Slot machine แจ็คพอตแตกรับ 71 ล้านบาทยืมเงินด่วน กรุงศรี ให้ 20,000 รับเงินได้เลย ไม่ต้องค้ำ
กระทู้อื่นๆในบอร์ด ข่าววันนี้
น้องเจแปน ผู้สมัคร สจ.กะเทย (LGBT) คนแรก จังหวัดตากน้องเจแปน ผู้สมัคร สจ.กะเทย (LGBT) คนแรก จังหวัดตากเลือกตั้งท้องถิ่น อบจ.ตาก ผู้สมัคร สจ. กะเทย(LGBT) คนแรก จังหวัดตากโครงการ “รถแลกแจกแถม” รถเก่าแลกรถใหม่แสนคัน ตามนโยบายของรัฐบาล อยู่ในระหว่างการดีไซน์มาตรการที่ชัดเจน โดย ศบศ.
ตั้งกระทู้ใหม่