หน้าแรก เว็บบอร์ด หาเพื่อน Chat หาเพื่อน Line หาเพื่อน Skype โปรโมชั่น Pic Post ตรวจหวย ควิซ Page คำนวณ คำคม วิดีโอ สเปซ เกม Play ไดอารี่ อัลบั้ม แต่งรูป Glitter
 
ติดต่อเว็บไซต์ลงโฆษณาแจ้งเนื้อหาไม่เหมาะสมเงื่อนไขการให้บริการ
 
Login เข้าสู่ระบบ สมัครสมาชิก
 
เว็บบอร์ด บอร์ดต่างๆค้นหาสร้างบอร์ด ตั้งกระทู้ใหม่

มหาวิหาร Svetitskhoveli Cathedral มีค่าเพราะร้านค้าโดยรอบ

มหาวิหาร Svetitskhoveli Cathedral มีค่าเพราะร้านค้าโดยรอบ

  AREA แถลง ฉบับที่ 103/2563: วันจันทร์ที่ 17 กุมภาพันธ์ 2563

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
  

            บางคนบอกว่าโบราณสถานโดยเฉพาะศาสนสถานเก่าแก่ ทั้งหลายหาค่ามิได้ กล่าวคือสูงค่าเป็นอย่างยิ่งจนไม่อาจประเมินเป็นตัวเงิน  เราลองมามองความจริงในอีกแง่หนึ่ง

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์
เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ในฐานะผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ได้ไปเยือนประเทศจอร์เจียเมื่อไม่นานมานี้ จึงทดลองประเมินค่ามหาวิหาร Svetitskhoveli Cathedral ว่ามูลค่ามาจากร้านค้าและกิจกรรมทางเศรษฐกิจโดยรอบ

            จากการเดินสังเกตการณ์โดยรอบในเบื้องต้น ตามทางเดินสู่มหาวิหารแห่งนี้ พบร้านค้าขายของที่ระลึกอยู่ทั่วไป  นอกจากนี้ยังมีร้านอาหาร โรงแรมที่พักและอื่นๆ จากการสอบถามมัคคุเทศก์พบว่า

            1. ร้านค้าต่างๆ มีค่าเช่าเดือนละประมาณ 2,000 ลารี่ หรือ 20,360 บาท (ลารี่ละ 10.18 บาท)
            2. ร้านค้าเฉลี่ยมีขนาด 20 ตารางเมตร จึงตกเป็นเงินตารางเมตรละ 1,018 บาท
            3. รอบมหาวิหารตามทางเดินโดยรอบมีระยะทางราว 300 เมตร มีพื้นที่ค้าปลีกประมาณ 5,000 ตารางเมตรโดยประมาณ
            4. ดังนั้นค่าเช่าต่อปีจึงเป็นเงิน 61.08 ล้านบาท (1,018 x 5,000 ตรม. x 12 เดือน)
            5. หากมีค่าใช้จ่ายสุทธิต่อค่าเช่า 10% ซึ่งต่ำมากเพราะมีผู้มาท่องเที่ยวเพิ่มขึ้นมากในขณะที่ไม่มีค่าใช้จ่ายในการส่งเสริมการขายเยี่ยงศูนย์การค้า และมีค่าใช้จ่ายในการจัดการไม่มากนัก ค่าน้ำไฟ ก็ออกโดยผู้เช่าต่างหาก
            6. ดังนั้นรายได้สุทธิต่อปีจึงเป็นเงิน 54.972 ล้านบาทต่อปี
            7. ในขณะนี้ อัตราผลตอบแทนตามพันธบัตรรัฐบาลจอร์เจียคือ 8.822% (https://bit.ly/2Wu5Uwf)
            8. หากใช้อัตราข้างต้นในการประเมินมูลค่ากิจการค้าปลีกโดยรอบ ก็จะเป็นเงินประมาณ 668.76 ล้านบาท (54.972 / 8.822%)
            9. นอกจากกิจการค้าปลีกเหล่านี้ยังมีโรงแรม ร้านอาหารและกิจกรรมอื่นที่เกิดขึ้นและดำรงอยู่ได้เพราะมหาวิหารแห่งนี้ อาจประมาณการโดยคร่าวๆ ทั้งสิ้น 2,000 ล้านบาท
            10. ถ้าไม่มีมหาวิหารแห่งนี้ รายได้จากร้านค้าต่างๆ ก็คงแทบไม่มี โรงแรมที่พักคงแทบจะเปิดไม่ได้ หรือหากเปิดกิจการได้ ก็เป็นเพียงกิจกรรมตามปกติของเมืองทั่วไปที่ไม่มีแหล่งท่องเที่ยว อาจสร้างรายได้ๆ เพียงครึ่งเดียว และอาจเปิดกิจการได้เพียงจำนวนครึ่งเดียวของสภาพที่เป็น แหล่งท่องเที่ยวในปัจจุบัน ดังนั้นมูลค่าจึงอาจเหลือเพียงหนึ่งในสี่ คือ 500 ล้านบาท
            11. ส่วนล้ำของมูลค่าที่ 1,500 ล้านบาทจึงมาจากมหาวิหารดังกล่าว

            อย่างไรก็ตามบางท่านอาจเห็นว่ามหาวิหารแห่งนี้มีคุณค่าทางจิตใจสูงมากจนไม่อาจประเมินค่าได้ อีกทั้งยังมี ความศักดิ์สิทธิ์ซึ่งไม่ใช่เรื่องทางโลก  แต่ในอีกแง่หนึ่งในประวัติศาสตร์ที่ผ่านมา ศาสนสถานมากมายก็ถูกทำลายเพราะการเปลี่ยนแปลงด้านการนับถือศาสนา  ศาสนสถานถูกปล่อยทิ้งร้างเป็นจำนวนมากมาย  ในยุคโซเวียต ศาสนสถานก็แทบไม่มีนัยสำคัญนัก  ดังนั้นการอ้างคุณค่าทางจิตใจเป็นสิ่งที่ผันแปรตามยุคสมัย แต่การนำสถานที่ต่างๆ มาสร้างรายได้นั้นเป็นสิ่งที่จับต้องได้จริง

            การประเมินค่าทรัพย์สินมหาวิหารนี้จึงเป็นอีกกรณีศึกษา ที่เราต้องนำอดีตมาปัจจุบัน ไม่ใช่ให้ปัจจุบันไปพร่ำเพ้อถึงอดีตแบบ “คนตายขายคนเป็น”

 

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

ขอบคุณเนื้อหา และสามารถติดตามเพิ่มเติมได้ที่: https://www.area.co.th/thai/area_announce/area_press.php?strquey=press_announcement3591.htm
⚠ แจ้งเนื้อหาไม่เหมาะสม 


โพสท์โดย: doctorsopon
เป็นกำลังใจให้เจ้าของกระทู้โดยการ VOTE และ SHARE
25 VOTES (5/5 จาก 5 คน)
VOTED: ร.ร., iluhoo, iwootjung, nj009, Sarasin Santayasuk
 
มหาวิหาร Svetitskhoveli Cathedral มีค่าเพราะร้านค้าโดยรอบ
Hot Topic ที่น่าสนใจอื่นๆ
ผู้จัดฯรุ่นใหญ่ บุ๋ม รัญญา ถึงกับเอ่ยปากขอลาออกจากวงการ หลังละครถูกวิจารณ์สนั่นทำ CG ห่วยหนุ่มแกร็บผงะ หลังลูกค้าฝากซื้อออยล์ บอกให้เข้ามาส่งในห้อง พอเปิดเข้าไปเหลือเสื้อผ้าแค่ตัวเดียวตอกหน้าหงาย!ตร.มีหลักฐานเด็ด“แคนดี้ รากแก่น”กับพวกโกงซื้อแอลกอฮอล์หมื่นลิตร!หนุ่มวิศวะโผล่มอบตัวตร.ฉุนสาวไม่รัก พ่นสีรถชาวบ้าน เหยื่อเห็นหน้าสุดทนโดดชกกลางโรงพักโควิด-19 บุกสลัมที่ใหญ่ที่สุดในเอเชียแล้วแต้ว ณฐพร งานเข้า แค่โพสท์คลิปเต้นก็เจอดราม่าคุณย่าวัย 88 ปี สู้ชีวิตไม่หวั่นโควิด ออกมานั่งขายขนมกล้วยเลี้ยงลูก(สติไม่ดี)สาวแฉกลับจากต่างแดน ถูกพาไปกักตัว ให้นอนรวมกับคนอื่นหนุ่มโพสต์เสนอรัฐบาล วิธีหยุด Covid-19 ที่ได้ผลแน่นอนด่วน ดวงชีวัน โกมลเสน อดีตดาราสุดlซ็กซี่ เสียชีวิตแล้วสาว 1 ในคนที่ไม่ยอมไปกักตัว จากเหตุการณ์ประท้วงทีสนามบินสุวรรณภูมิ โพสด่ากราดถึง รบ. ลงเฟสบุค1 ใน 100 ผู้โดยสารคนไทย โพสต์ยาว หลังดราม่าไม่ยอมให้เจ้าหน้าที่กักตัวช็อก!‘พุตตาล’เศร้า! คนไทยตายคาห้องในอังกฤษ หลังรัฐฯใช้ยาแรงไม่รักษาปปช.ที่ปล่อยตัวติดโรค ลั่นอย่าเชื่อตัวเลข!อีกราย...!! สังเวยโควิด เซียนมวยรุ่นเก๋าชื่อดัง "อื๊อ อพอลโล" ติดจากเวทีลุมพินี เสียชีวิตในวัย 74 ปี ที่ รพ.ทรวงอก เพื่อนร่วมวงการ ร่วมอาลัย
กระทู้อื่นๆในบอร์ด บ้าน คอนโด ที่ดิน
เช่า ทาวน์เฮ้าส์ ต่ำกว่า 7,000 บาท ที่ไหนได้บ้างแบบบ้านสไตล์คอทเทจ ขนาด 2 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ ตกแต่งโทนสีขาวสะอาดไอเดียการจัดมุมนั่งเล่นภายในบ้าน แบบน่ารัก เพียงแค่ได้เห็นก็เหมือนได้พักผ่อนแบบบ้านโทนสีขาวเรียบง่ายอบอุ่น สไตล์คอจเทจขนาด 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ
ตั้งกระทู้ใหม่