หน้าแรก เว็บบอร์ด หาเพื่อน Chat หาเพื่อน Line หาเพื่อน Skype โปรโมชั่น Pic Post ตรวจหวย ควิซ Page คำนวณ คำคม วิดีโอ สเปซ เกม Play ไดอารี่ อัลบั้ม แต่งรูป Glitter ดาวน์โหลดรูปจาก IG
 
ติดต่อเว็บไซต์ลงโฆษณาแจ้งเนื้อหาไม่เหมาะสมเงื่อนไขการให้บริการ
 
Login เข้าสู่ระบบ สมัครสมาชิก
 
เว็บบอร์ด บอร์ดต่างๆค้นหาสร้างบอร์ด ตั้งกระทู้ใหม่

อย่าหลงกับตัวเลขยอดโอนบ้าน

บอร์ด บ้าน คอนโด ที่ดิน โพสท์โดย doctorsopon

ดร.โสภณชี้ตัวเลขยอดโอนบ้านที่พุ่งสูงมากในปี 2561 นั้น ไม่มีนัยสำคัญอะไรในเชิงการตลาดเลย เพราะเป็นสินค้าที่ขายไปในช่วงเวลาที่แตกต่างกัน แต่มาเสร็จพร้อมกันเท่านั้น และที่มีมากก็เพราะการเร่งโอนตามมาตรการ แนะให้ดูตัวเลขการเปิดตัวเป็นสำคัญ

          ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวถึงข่าว "อสังหาฯ เร่งเคลียร์สต็อก ดันยอดโอนสูงสุดรอบ 4 ปี" (กท.ธุรกิจ 19 กุมภาพันธ์ 2562 น.1) ว่าในฐานะที่เคยเป็นหนึ่งใน "ผู้ทำคลอด" ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส.ในฐานะที่ปรึกษากระทรวงกรคลัง และในฐานะที่ดำเนินกิจการศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งดำเนินการมาก่อนตั้งแต่ปี 2537 นั้น ข้อมูลการจดทะเบียนบ้าน ไม่ใช่ตัวชี้ภาวะตลาดเพราะ

          1. การที่บ้านสร้างเสร็จในวันนี้ เกิดจากการขายในห้วงเวลาที่แตกต่างกัน เพียงแต่เสร็จในเวลาเดียวกันเท่านั้น

          2. ในบางสถานการณ์ บ้านอาจยังสร้างไม่เสร็จ ก็ได้บ้านเลขที่และมีการโอนเกิดขึ้นแล้วก็ได้

          3. ในสถานการณ์ปัจจุบันที่บริษัทพัฒนาที่ดินเร่งโอนเพื่อไม่ให้ได้รับผลกระทบจากมาตรการของธนาคารแห่งประเทศไทย จึงทำให้มีการโอนมากผิดสังเกตเท่านั้น

          4. การเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ต่างหากที่เป็นเครื่องชี้ภาวะที่แท้จริง เพราะหากสถานการณ์ดีก็จะมีการเปิดตัวมาก แต่หากสถานกาณ์ไม่ดี ก็อาจเปิดตัวน้อย  ยิ่งในภาวะวิกฤติ ก็ยิ่งไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่

 5.ยิ่งกว่านั้นการจองซื้อและการขายต่างหากที่เป็นเครื่องชี้ถึงภาวะตลาดที่แท้ เพราะหากมีกิจกรรมการซื้อมากหรือน้อย ก็จะสะท้อนภาวะตลาดที่แท้จริง

          นอกจากข้อมูลการโอนหรือจดทะเบียนเมื่อบ้านแล้วเสร็จ ไม่อาจใช้ในการวิเคราะห์ภาวะตลาดที่แท้จริงแล้ว ข้อมูลบางอย่างก็ไม่อาจนำมาใช้เป็นหลักในการวิเคราะห์ เช่น

          1. ข้อมูลจากการโฆษณาตามหน้าหนังสือพิมพ์หรือสื่อมวลชนอื่นๆ เป็นหลัก เพราะบางโครงการลงโฆษณาแล้วแต่ยังไม่เปิดตัว สิ่งที่โฆษณากับการเปิดตัวจริงอาจต่างกัน เช่น โฆษณาว่าเปิด 10 ตึก แต่เปิดจริงเพียง 1-2 ตึกเป็นต้น นอกจากนี้การโฆษณายังได้ข้อมูลเพียงบางส่วน ไม่เพียงพอต่อการใช้ประกอบการวิเคราะห์เพื่อการวางนโยบายและแผนใด ๆ ดังนั้นข้อมูลการโฆษณา แม้จะเป็นข้อมูลที่ทันสมัยยิ่ง แต่ก็อาจไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง

          2. ข้อมูลการขออนุญาตจัดสรรที่ดิน เพราะไม่ครอบคลุมการขออนุญาตอาคารชุด เพราะบางโครงการขายก่อนได้รับใบอนุญาตจัดสรร หรือได้รับใบอนุญาตแล้วแต่ไม่ได้สร้าง (อาจเพราะยังไม่ได้ฤกษ์) นอกจากนี้การขออนุญาตจัดสรรยังต้องขอทั้งโครงการ แต่ที่เปิดขายอาจเป็นทีละระยะการพัฒนา ดังนั้นการนำตัวเลขทั้งโครงการซึ่งอาจมีจำนวนนับพัน ๆ หน่วยมาประมวล ก็คงจะผิดความจริงไปแน่นอน ดังนั้นข้อมูลการขออนุญาตจัดสรร แม้เป็นข้อมูลที่เป็นทางการ แต่อาจไม่สะท้อนความเป็นจริง

          3. ข้อมูลการขอสินเชื่อของสถาบันการเงิน เพราะการให้สินเชื่อบ้าน (post finance) ก็คล้ายกับการจดทะเบียนบ้านใหม่ เป็นข้อมูลที่ไม่สะท้อนการซื้อขายที่อยู่อาศัยในตลาด บ้านส่วนมากถูกจองซื้อไปนานแล้ว ผ่อนดาวน์เสร็จอีก 6 เดือนถึง 3 ปี (มีบ้านเลขที่แล้ว) จึงค่อยไปขอสินเชื่อ เป็นต้น นอกจากนี้ในการกู้เงินยังมีทั้งกู้เพิ่มหรือเปลี่ยนย้ายสถาบันการเงิน (refinance) อีกด้วย

          4. ข้อมูลของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน เพราะไทยยังไม่มีมาตรการให้ผู้ประกอบการรายงานการขายที่แท้จริง ผู้ประกอบการอาจไม่เต็มใจเปิดเผยข้อมูลด้วยถือเป็นการเสียลับทางธุรกิจ บางคนบอกว่า “ถ้าจะแก้ผ้า (เปิดเผยข้อมูล) ต้องแก้พร้อมกัน” แต่ส่วนมากไม่มีใครยอม (มีแต่คนดูไม่มีคนยอมแก้)

          5. ข้อมูลจากนายหน้า เพราะนายหน้าก็ขายได้เพียงบางส่วน การซื้อขายผ่านนายหน้ายังเป็นส่วนน้อย ต่างจากนายหน้าในสหรัฐอเมริกาที่ครองส่วนแบ่งตลาดเกือบทั้งหมด นอกจากนี้กรณีนายหน้าก็อาจมีผลประโยชน์จากการขาย (conflict of interest) ดังนั้นจึงอาจไม่สะดวกที่จะนำเสนอตัวเลขที่เป็นจริงในบางกรณี

          จะวิเคราะห์ตลาดให้ชัด ต้องไม่หลงในข้อมูล

ขอบคุณที่มา: https://bit.ly/2BFR78A
⚠ แจ้งเนื้อหาไม่เหมาะสม 


โพสท์โดย: doctorsopon
เป็นกำลังใจให้เจ้าของกระทู้โดยการ VOTE และ SHARE
30 VOTES (5/5 จาก 6 คน)
VOTED: peter1234, iwootjung, trebsschool, doctorsopon, MaoMao, paktronghie
 
อย่าหลงกับตัวเลขยอดโอนบ้าน
Hot Topic ที่น่าสนใจอื่นๆ

พีช ทนไม่ไหว โพสต์ถึงคดีลัลลาเบล หลังเสียชีวิตปริศนา

โดนรวบ!! หนุ่มวัย25 ส่งสัญญาณปล้นด้วยข้อความในกระดาษ ให้เจ้าของร้านทอง

ทูลกระหม่อมฯ ทรงโพสต์ที่ประทับหลังคารั่วจนต้องนำกะละมังมารอง และประทานกำลังใจให้กับประชาชนที่ประสบภัยน้ำท่วม

ชิงชิงมีเงิบ !! ต่อ ธนภพ ตอบแล้ว หลังมีภาพหลุดกับชิงชิง

บุกค้นคอนโด น้ำอุ่น ผงะเจอถุงยางอีกเพียบ ตัดชิ้นเนื้อ ลันลาเบล ตรวจเชิงลึก

พริตตี้รับงานเดียวกับ ลันลาเบล เล่าละเอียดยิบ ปาร์ตี้ดุ กระดกเพียวจากขวด

ประทับใจ!! คนแรกของหัวใจ คนสุดท้ายของชีวิตทหารหนุ่มอเมริกันกับสาวเวียดนาม 50 ปีที่ไม่เคยลืมเธอ

ขอหมายจับแล้ว เจอ3ข้อหาหนัก ฆ่ๅลัลลาเบล

ชาวเน็ตประนามกับข้อความในแชท !! แชทไทม์ไลน์น้ำอุ่น หิ้วเบลขึ้นคอนโด " ลั่นไม่นิยมมีอะไรกับศพ "

ย้อนคลิป ลันลาเบล เพิ่งออกทีวี รายการดัง ไม่กี่วันก่อนเสียชีวิตสลด

หมอวรงค์เตือนสติ!! ส.ส.สอบตก’ ยังก้าวไม่ข้าม ซัด'ทักษิณ-ยิ่งลักษณ์' ต้นเหตุ รปห. ฉะสาวกหยุดลัทธิสร้างความเกลียดชัง ทุกอย่างจะดีขึ้น

เผยคลิปลับ ลันลาเบล นอนหมดสติในห้องนอน ไออุ่น ที่คอนโด

เจอหลักฐานใหม่มัดไออุ่น คนในกรุ๊ปแชทลั่น "..พี่ก็เห็นแกทำนะ"
กระทู้อื่นๆในบอร์ด บ้าน คอนโด ที่ดิน
เจอเวียดนามแล้วไทยจะหนาววิธีการเลือกงานสเเตนเลส เพื่อใช้ในงานครัวเรื่อนกทม. เตรียมทุ่มพันล้านผุดอุโมงค์เชื่อมมหาราช จัดระเบียบรอบสนามหลวง-เกาะรัตนโกสินทร์นายกฯ คิดผิดๆ เรื่องย้ายเมืองหลวง
ตั้งกระทู้ใหม่